问题提示：在什么情况下可以对建筑物区分所有权人的行为进行限制？
 　　【要点提示】
 　　区分所有权人擅自减少其专有部分的车位数量、改変消防通道走向等行为，违反了全体业主共同利益，其他业主得加以禁止。在本案中，法院根据业主大会的诉讼请求，要求区分所有权人和承租人按照原设计图恢复其减少的地下停车位和消防通道走向。
 　　【案例索引】
 　　一审：上海市黄浦区人民法院（2008）黄民四（民）初字第658号（2008年12月24日）
 　　二审：上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二（民）终字第668号（2009年6月3日）
 　　【案情】
 　　原告（被上诉人）：上海市黄浦区中福花苑业主大会
 　　被告（被上诉人）：上海中福（集团）有限公司
 　　被告（被上诉人）：上海中福地产置业有限公司
 　　被告（上诉人）：广州市好又多百货商业广场有限公司
 　　被告（上诉人）：上海诚鼎百货商业有限公司
 　　上海市黄浦区人民法院经审理查明：被告上海中福地产置业有限公司（以下简称中福地产）是“中福花苑”项目的开发商。2001年9月，中福地产与被告广州市好又多百货商业广场有限公司（以下简称好又多公司）签订租赁协议，将中福花苑地下停车库和地上商业用房出租给好又多公司。合同在“租赁房屋配套要求”一节，特别约定中福地产交付的房屋，须符合好又多公司要求，对房屋进行全面加固和补强等。中福地产按照好又多公司的要求，对地下停车库和消防通道进行改造，安装超市自动扶梯并加建通信机房，致使停车位比竣工验收设计图中设计的停车位减少近10个。2003年2月，中福地产取得中福花苑地下停车库和地上商业用房的产权。2003年9月，中福地产与好又多公司签汀补充协议，确认租赁合同项下好又多公司的权利义务由被告上海诚鼎百货商业有限公司（以下简称诚鼎百货）承继。2005年9月。中福地产将上述房地产权利登记至被告上海中福（集团）有限公司（以下简称中福集团）名下。2005年7月，原告上海市黄浦区中福花苑业主大会（以下简称中福业主大会）经黄浦区房屋土地管理局备案成立。中福业主大会成立后，未与被告就各业主之间如何使用停车位进行过协商。
 　　原告诉称：被告改变车库用途和消防通道通行方式的行为，严重影响小区业主车辆停放，造成小区安全隐患，故诉请法院判令被告按照竣工图恢复停车位和消防通道。审理中原告提供了《商业房屋租赁合同》，《补充协议》（一）、《补充协议》（二）、中福花苑一期地下停车库交通设施示意图。
 　　被告中福地产和中福集团共同辩称：车库改造不是其公司行为，消防通逍过道走向是根据好又多公司的要求改变的。被告中福地产和中福集团提供了中福花苑一期《地下室平面图》和《七单元底板结构平面图》。
 　　被告好又多公司和诚鼎百货共同辩称：好又多公司在签订租赁合同时，对消防通道的改变作出约定。中福地产交付时即为现状，应由中福地产负责。被告好又多公司和诚鼎百货提供了现状照片、现场平面图、《好又多量贩浦江店工程技术要求合同》、《好又多量贩浦江店装饰工程》、《投标标函》、《施工总承包合同》、《关于上海诚鼎百货商业有限公司消防验收基本合格的意见》、《建筑工程消防验收意见书》。
 　　【审判】
 　　一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。中福地产将该地下车库出租给被告好又多公司、被告诚鼎百货和将房地产权利转让给中福集团，符合法律规定。由于中福地产所建造的房屋设计标准，不符合好又多公司开设大型超市的使用要求。双方在签订《商业房屋租赁合同》时，约定出租方须对原有房屋进行全面的结构加固和补强。该结构加固和补强工程占用了原中福一期花苑地下车库交通设施设计方案中的停车位，导致停车位减少近10个。被告中福地产对上述经规划审批和竣工验收的内容的改变，形式上看系对其专有部分进行改造，目的为达到符合承租方的使用要求。但系争地下车库为小区规划配套设施之一，属于建筑区划内按规划要求配置的停放机动车的车库。《物权法》第74条第1款对此已有规定：建筑区：划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定决定了车位的设置本质上足小区整体环境内容的组成部分，属服务于整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，故必须保障设置规定数量的停车设施。虽然，原、被告未就停车位使用数量和部位有过协商，但作为房屋权利人和承租人无权擅自改作他用，挤占规划设置规定数量的停车位。据此，对原告要求众被告按经竣工验收的中福花苑一期《地下室平面图》恢复停车位之诉请，法院予以支持，同理，系争的消防通道，作为该地下停车库必备的安全疏散通道，其虽包含在被告中福地产（中福集团）建筑物专有部分之中，但仍未改变其作为该幢建筑物附属建筑物共有特征。作为房屋权利人或承租人，有义务保证该消防通道畅通。根据小区总平面图可见，该小区由多幢高层建筑构成，且有多处通道与地下停车库相连通，而该消防通道系唯一与一层地面通道相连通的消防通道。由于现状已改变了该消防通道通行方式，一旦发生火警，客观上将延缓人员逃离时间，确实存在消防隐患。对原告要求众被告按经竣工验收的中福花苑一期《地下室平面图》恢复消防通道之诉请，法院予以支持。众被告实施恢复停车位、消防通道所发生的费用，应由各被告共同承担；各被告之间的分摊，可依据当事人间的合同协商解决，协商不成可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条第一款、第二款之规定，判决如下：被告上海中福（集_）有限公司、上海中福地产置业有限公司、广州市好又多百货商业广场有限公司、上海诚鼎百货商业有限公司成于本判决生效之日起六十日内按中福花苑一期《地下室平面图》恢复七单元处的停车位和消防通道。
 　　一审宣判后，被告好又多公司和诚鼎百货不服提出上诉。被告好又多公同和诚品订货认为，本案地下车库非小区公共部分，产权属于中福公司，后中福公司将停车库出租给好又多公司，好又多公司取得该停车库的使用权，《物权法》规定“车库应当首先满足业主的需要”不应当解释为“业主对车库享有优先使用权”，小区业主的“优先使用”并不等于完全的“使用权”，不能延伸至物权人才有的“排除妨害请求权”，且原审法院认定消防通道和消防梯位置的依据不足，退一步讲，即使需要恢复停车位、消防通道，也是由中福地产、中福集团承担责任及费用。故请求依法改判，驳冋中福业主大会在原审时的诉讼请求。
 　　二审法院经审理认定原审法院确认的事实属实，并认为，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得损害其他业主合法权益的义务。业主专有部分所有权的行使，又要受到其他建筑物专有部分所有人的制约。否则，其他业主可要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。中福地产作为系争的地下停车库的产权人（后将房地产权利转让给中福集团），其将该地下车库出租给好又多公司、城鼎百货双方在《商业房屋租赁合同》中约定，出租方须对原有房屋进行全面的结构加固和补强，双方对该约定的履行导致目前现状与经竣工验收的中福花苑一期《地下室平面图》、《七单元底板结构平面图》有所改变，与原设计减少近10个停车位，改变了规划设置规定数量的停车位，致使小区业主居住便利受到影响，同时，目前现状也改变了消防通道通行方式，对小区业主安全确实存在隐患。原审法院对中福业主大会要求中福地产、中福集团、好又多公司、诚鼎百货按经竣工验收的中福花苑一期《地下室平面图》恢复消防通道之诉请予以支持，并无不当，实施恢复停车位、消防通道所发生的费用，应由中福地产、中福集团、好又多公司、诚鼎百货共同承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：
 　　驳回上诉，维持原判。
 　　【评析】
 　　本案具有一定的典型意义。地下车位一直是物权法的热点问题，本案适用业主共同利益对建筑物区分所有权人进行限制，因此，有必要从以下几个方面对本案进行更深一歩的评析：
 　　1.区分所有相邻关系的特殊性
 　　不动产相邻关系包括土地相邻关系和建筑物相邻关系。随着土地立体利用的发展，以住宅小区为模式的居住形态逐渐替代了以院落结构为模式的居住形式。区分所有建筑物内的所有人和使用人，因专有部分连接或临近而发生相邻关系，成为建筑物相邻关系中的重要组成部分。区分所有相邻关系主体所有或使用的专有部分不限于相互毗邻或连接，还包括相邻近。区分所有相邻关系在主体范围、客体内容和使用目的上都有别于传统相邻关系：（1）住宅小区主体的团体性。区分所有相邻关系的主体从以家庭为单位的单个成员扩展到众多业主联合的团体或业主委员会组织。（2）相邻关系内容的多样化。区分所有相邻关系既包括因对建筑物专有部分使用而产生的专有权扩张或限制的相邻权利义务关系，也包括因建筑物共有部分而产生的相邻权利义务关系，其相邻关系的发生不以毗邻为必要。（3）使用物业目的的公益化。相邻关系诉讼的目的，已从有益家庭生活质量为目的的通风、采光、通行等扩展到以提高住宅小区整体环境为目的的环保、绿化、安全等方面。
 　　2.专有部分权利人使用权的限制
 　　区分所有相邻关系在内容上，包括两个方面：（1）对专有部分的使用而产生的相邻使用关系。各区分所有人的专有部分之间以及专有部分与共有部分之间紧密相连，无法分割。这些特点决定了区分所有人在维护或者改良自己的专有部分或者共有部分时，必然要使用其他所有人的专有部分或者共有部分。基于此，区分所有人可以在必要限度内，请求使用其他区分所有人的专有部分或者非由自己占有使用的其他共有部分，被请求人没有正当理由不得拒绝。该类相邻关系与传统相邻关系的区别在于空间上的扩张，传统相邻关系规范得用于规范该类相邻关系。（2）对全体区分所有人共同利益的维护。这是区分所有相邻关系与传统相邻关系的重要区别。区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，形成密切的立体的相邻关系，业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力的约束，必须要考虑到全体业主的共同利益。业主应按照建筑物的使用目的或规约使用专有部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构，即使形式上属于行使其专有部分所有权权能的行为，也不被允许。
 　　3.全体业主“共同利益”的判断标准
 　　对“共同利益”的判断标准还没有定论。有学者提出违反共同利益的行为主要包括两种：其一，对区分所有建筑物的不当毁损行为，例如区分所有人改建或增建自己的专有部分，而需撤除其内部梁柱或墙壁的全部或一部分时，该梁柱或墙壁尽管属于其专有部分，但若因此将危及整栋建筑物安全或影响整栋建筑物美观时，其他区分所有权人可对其行为加以禁止。其二，未依建筑物的本来用途或使用目的对专有部分的使用行为，例如擅自改变专有部分的用途或搬入危险品。《物权法》第71条是对区分所有建筑物整体安全利益和全体业主共同利益的规定。该条是对区分所有相邻关系特有的“共同利益”的概括性表述，并突出了对建筑物整体安全利益的关注。本案中，中福地产为满足承租方好又多公司的经营要求，擅自对其专有部分进行改造的行为，应认定为对《物权法》第71条的违反。一方面，四被告对地下停车库和消防通道进行行了改造，改变了建筑物原有的规划设计，对建筑物的整体安全造成潜在威胁；另一方面，虽然四被告与其他业主之间就车位的使用没有特别约定，但该案中争议的车位在空闲时由其他业主使用，四被告也默认了这种行为，车位的变动对其他业主的使用造成了影响。基于区分所有相邻关系对专有部分的使用限制，因此，判决四被告将变动部分恢复原状。
 　　（一审合议庭成员：蔡银寿 陶彩英 茅德成
 　　二审合议庭成员：刘海邑 王伟 张松
 　　编写人：上海市黄浦区人民法院 梅松松
 　　责任编辑：顾利军
 　　审稿人：曹守晔）