判决书字号

一审判决书：福建省厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第8421号民事判决书。

二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第3240号民事判决书。

案由：租赁合同纠纷。

诉讼双方

原告（上诉人）：骆某

被告（被上诉人）：方某

审级：二审。

审判机关和审判组织

一审法院：福建省厦门市思明区人民法院。

独任审判：审判员：杨杰。

二审法院：福建省厦门市中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：陈朝阳；代理审判员：章毅、***玲。

审结时间

一审审结时间：2012年10月8日。

二审审结时间：2012年12月25日。

原告骆某诉称：2012年2月17日，双方签订“房屋租赁合同书”，约定将其所有的位于厦门市思明区禾祥东路15号之十一302室的房产出租给方某作为住宅使用；双方约定押金2 600元，租金按年支付，第一年租金32 000元，按年递增1 000元／年。其于2012年3月5日将上述房产交付方某使用，但方某只支付了押金2 600元及租金30 000元，剩余租金2 000元未支付。其多次催讨，对方以各种理由搪塞，不肯支付且擅自变更了房屋结构。因其索要余款及要求进屋确认房屋状态被拒绝，因此提出解除合同。经双方多次电话交涉，方某在3月21日方同意解除合同并告知她的银行卡号，其在3月24日退回租房款25 000元，只留部分租金和押金。孰知，方某在收到款后马上反悔，不同意搬出。2012年4月底，其子骆文强因工作变动，从深圳返回厦门工作，在厦门没有住处，同时考虑到子女上幼儿园，因此再次要求收回房屋，但方某要求其赔偿几十万元才肯搬离，并否认之前电话解除合同之事，此后于5月6日重新给他转回25 000元。2012年5月8日，其委托律师就前述事项向方某发函，再次通知方某解除合同并搬离案涉房产。由于方某拒绝解除合同，双方多次协商未果，引发口角并报警。2012年5月20日在厦门市梧村派出所警官的调解下双方口头就解除“房屋租赁合同”事项达成一致。方某至今仍拒绝搬离。骆某向法院起诉请求判令：（1）确认诉争“房屋租赁合同”于2012年3月24日解除；（2）方某搬离，返还其位于厦门市思明区禾祥东路15号之十一302室的房屋；（3）其有权扣除方某押金2 600元。

被告方某辩称：骆某的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。第一，其按约定支付了房屋押金和租金，并未违反合同约定，也从未同意解除“房屋租赁合同”。因其全额支付了房屋租赁中介费，骆某同意提前于2012年3月份将房产交付给其使用。其在3月中旬搬入案涉房产时发现屋内洗手间的马桶、淋浴房、洗手池等设备均有不同程度的损坏。经沟通，骆某同意其在支付当年度租金时扣除2 000元作为维修费，届时多退少补。故其于合同签订当日向骆某支付了2 600元押金，于2012年3月17日向骆某二子骆文达建设银行账户汇入2012年至2013年年度租金30 000元。随着厦门市房租行情的持续上涨，骆某认为与其约定的租金过低，在收款后即开始反悔，在其毫不知情的情况下指示二子骆文达于2012年3月24日用兴业银行账户汇入25 000元。因该银行账户日常交易频繁、业务资金往来密切，且骆文达汇入该笔款项时所使用的是兴业银行账号，非其交纳房租时骆某一方的收款银行及建设银行账号，故其起初根本未留意25 000元的进账是骆某一方汇入的。直到4月份，骆某又借故其三子骆文强要回厦门工作，要求解除合同、收回房屋，并提出已向其退回25 000元租金。其多次明确表示不同意解除合同的意思和态度，并于2012年5月6日将骆某一方汇人的25 000元退还给骆文达。未达到解除合同的目的，骆某及其家人多次在房门外叫嚣、恐吓、破坏供电、供水设施，导致其多种电器受损，并使其不满九个月的女儿受到惊吓，身患心脏病与重度骨质疏松的母亲病情加重。即便如此，其仍坚持不同意解除合同。其承租诉争房屋是用于自行租住。为了避免多次搬家带来的劳累和家电家具的破坏，也为了便于孩子的教育、医疗，双方签订了长达5年的租房合同，并约定房屋租金按年度支付，这在住房租赁合同中也是较为少见的。因此，若不是因为需要维修在被告搬入之前就已损坏的案涉房产洗手间内设施，其不可能在未得到骆某明确许可的前提下冒着解除合同的危险在交纳第一年度租金时就私自故意少支付租金。相反，其从合同签订之初就本着诚实守信的态度决定严格按约履行合同。在骆某采取多种手段欲强行解除合同的情况下，也从未同意解除。第二，其在搬入案涉房产后并未重新装修，更不可能变更房屋结构。首先，骆某从未提出任何证据证明其变更了房屋结构。其次，其携带七十多岁的老母亲和九个月大的女儿搬家，加上自带的家电家具设备太多，根本无力也没必要重新装修。综上，希望双方互相尊重和理解，按约履行双方的租赁合同。

福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：案涉房产厦门市思明区禾祥东路15号之十一302室系骆某所有。2012年2月17日，骆某与方某签订编号为002672的“房屋租赁合同”，约定骆某将案涉房产出租给方某作为住宅使用，租赁期限从2012年4月1日至2017年3月31日止，每月租金为2 666元，方某应每年向骆某交付32 000元，按年递增1 000元／年，押金2 666元。合同签订当日双方协商一致，同意将押金变更为2 600元，方某已向骆某支付。2012年3月5日，骆某通过案涉房屋的上一手租赁方与方某交接，将案涉房屋交予方某使用。2012年3月17日，方某通过银行账户将第一年租金30 000元转入骆某指定的其子骆文达的建设银行账户。2012年3月21日至3月24日方某与骆文达有多次电话联系记录。骆某儿子骆文达于2012年3月24日通过其兴业银行账户将租房款 25 000元退至方某账户，方某于2012年5月6日将该25 000元转回骆某儿子骆文达的建设银行账户。2012年5月8日，骆某委托福建丰一律师事务所向方某发出律师函，函告方某双方房屋租赁合同已于2012年3月24日解除，要求方某必须于收到律师函之日起3日内搬离并将房屋交还骆某。方某于2012年5月9日签收该函件，并于2012年5月13日回函，称第一年余下的租金2 000元为双方约定好用于处理洗手间的马桶、冲澡室及洗手池重新安装，其未拖欠租金，并且未与骆某协商一致解除合同。2012年5月20日，双方就案涉事项协商未果引发口角，骆某将方某承租房屋的配电箱空气开关拔掉，后方某报警处理。2012年4月30日骆某另一儿子骆文强由深圳返回厦门工作。

上述事实有下列证据证实：

（1）双方当事人身份证复印件、户籍信息；

（2）土地房屋权证；

（3）房屋租赁合同；

（4）通话详单；

（5）付款凭证；

（6）账号交易记录；

（7）律师函、律师函寄送底单及签收记录；

（8）报警回执；

（9）劳动合同、职工花名册及工作证明；

（10）房屋租赁合同书、回函；

（11）顺丰速运详情单、邮件跟踪查询；

（12）照片；

（13）报警回执；

（14）银行卡客户交易查询；

（15）当事人双方的庭审陈述。

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：骆某与方某签订的编号0002672的“房屋租赁合同”系双方真实意思表示，合法有效。方某在2012年3月17日支付租金30 000元，骆某主张其违约未足额缴纳房租，方某称是因经与骆某沟通，骆某同意方某在支付当年度租金时扣除2 000元作为租赁房屋内洗手间马桶、冲澡室、洗手池等设备的维修费，届时多退少补，并非拖欠骆某租金。从方某提交的拍摄于2012年3月16日的照片中可以看出租赁房屋洗手间的马桶、冲澡室及洗手池确系有不同程度的损坏，虽然骆某对该组照片证明的对象予以否认，但并未提供相反的证据予以证明，且方某是从上一手租房户手中交接的房屋，方某的辩称符合常理，予以采信。骆某主张方某擅自变更租赁房产内的房屋结构，但未能提供相关证据予以证明。骆某主张2012年3月24日双方当事人已经达成合意解除合同，方某对此不予认可，并称其从未同意与骆某解除房屋租赁合同，方某给骆某的回函中明确表示不同意解除合同。骆某所提交的通话记录只能证明其在3月21日至3月24日期间有通话往来，并不能证明通话过程中达成了解除合同的合意。骆某称是在方某知道的情况下将租房款25 000元退还给方某的，方某对此予以否认，骆某退款使用的银行账号并非方某知晓的原支付租金的银行账号，退款金额也不一致，且方某后将25 000元予以退还，故对方某的辩称予以采信。综上，首先，方某扣除2 000元作为维修费用确属合理，方某没有未足额缴纳房租的行为，没有构成合同违约，同时骆某未能提供证据证明方某变更房屋主体结构。据此，方某既无拖欠租金的行为，亦无变更房屋主体结构的行为，没有构成违约，致使合同目的不能实现，骆某不享有合同单方解除权。其次，骆某所提交的证据不能有力证明其与方某之间已达成解除合同的合意，骆某单方将房款25 000元退还给方某的行为不具有解除合同的效力。

福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回骆某的诉讼请求。

二审诉辩主张

上诉人骆某诉称：请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由是：第一，原审判决认定事实不清。其一，其对方某在原审起诉后提交照片的真实性与关联性有异议，原审不应再要求其提供反驳证据。根据诉争合同的约定以及对交房的备注，方某未在交房时提出问题，在无证据证明的情况下是无权在两周后提出的，也无权自行维修并擅自扣减租金。故原审判决认为方某擅自扣减租金理由成立、辩称符合常理，是错误的。其二，2012年3月24日方某与其子的短信及通话记录以及其于当日向方某转款25 000元、方某曾办理银行“短信通”服务、方某于收到25 000元后近两个月方退还、经公安机关调解解除合同等事实，证明双方已多次就解除合同达成一致。第二，原审未对其提出的调查取证申请作出回应，程序违法，并影响了正确判决。方某长期拖欠物业费及水费，属于严重的违约行为。

被上诉人方某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。事实和理由是：第一，其在对方同意后扣减租金，理由充分，符合常理。因骆某长期不在厦门，2012年3月6日从上一手承租人处接手房屋后，忙于整理和搬运，3月中旬入住后才发现设备损坏的问题，骆某同意其扣减租金2 000元自行维修。其由于疏忽在回复骆某的律师函时未附2012年3月16日拍摄的照片。其不会故意违反合同导致重新搬家，2 000元相较于30 000元，数额较小，且低于押金数额，骆某无任何损失。第二，双方从未就解除合同达成协议。通话记录无法证明通话内容，对方已知其银行账号，无须另行告知。其虽办理手机银行“短信通”＿业务，但确实对骆某的该笔汇款不知情，且其已退还该笔款项的行为表明不同意解除合同。第三，根据与物业管理公司定期交纳的约定，其未拖欠物业费和水费，未产生滞纳金，至二审开庭前已将至2012年12月底的物业管理费全部交清。且骆某并非有权交纳的主体，无权就此解除合同。第四，其在原审庭审后，更换、维修破损设备支出1 615元，剩余385元随时可退还给对方。

二审事实和证据

福建省厦门市中级人民法院经公开审理查明：除骆某认为“原告将被告承租房屋的配电箱空气开关拔掉”系方某报警时的说法，及遗漏查明诉争合同备注2012年3月6日交房，说明该日骆文达在场外，对原审查明的事实，双方当事人均无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。

另查明：方某在诉争房屋的客厅放置4张办公桌，主卧摆放1张办公桌及沙发，天花板安装宽度为2厘米及1厘米的轻便轨道，悬挂布帘，在朝北卧室的天花板安装挂衣服的不锈钢架。洗手间洗脸盆上水龙头及马桶被更换。淋浴房地板存在破损。

二审中，骆某为证明经警方处理、方某已承诺搬离诉争房产，申请本院向接警的警官了解处理经过和结果。本院向厦门市梧村派出所调取两份派警单和反馈单，显示在公安机关处理期间双方未达成解除合同的协议。

二审中，骆某为证明方某长期拖欠物业费、水费等构成严重违约，以及将诉争房屋作为厦门市唯盛公交影视传媒有限公司（以下简称唯盛公司）的地址、唯盛公司的法定代表人为方某的母亲陈花、方某在承租房内办公的事实，提交了以下证据：（1）“厦门水务集团水费查询清单”1份；（2）厦门海联翔物业服务有限公司“缴费通知单”1份；（3）“企业详细信息表”1份；（4）（2012）厦鹭证内字第10584号公证书1份。方某对前两份证据的真实性无异议，但认为不具有关联性；对后两份证据的真实性无异议，但证明对象有异议，且已过举证期限。其要照顾母亲和幼女，在承租房内只是个人办公，非公司的整体办公。唯盛公司实际控制人并非陈花，法定住所也非诉争房屋，将个人的办公地址和电话移到承租房内，是为了方便对外联系和洽谈业务。方某为证明其已按期交纳物业费、水费，代为维修损坏设备支出1 615元及诉争房屋主要用于居住的事实，提交了以下证据：（1）“厦门水务集团有限公司通用机打发票”4份；（2）“厦门增值税普通发票”1份；（3）厦门兴昌财洁具有限公司“销售清单”1份；（4）照片10张。骆某对上述证据的真实性无异议，但认为前三组证据不具有关联性，第四组证据不具有完整性。

二审判案理由

福建省厦门市中级人民法院经审理认为：第一，关于方某是否存在根本违约行为。骆某认为方某扣减2 000元租金、屡次催讨不予交纳，应解除合同，以及拖欠物业费、水费的行为构成了严重违约。而方某认为其扣减2 000元租金系经骆某同意。本案中双方就骆某是否同意扣减2 000元租金存在争议，方某提交的照片亦显示租赁房屋洗手间的马桶、淋浴房、洗手池存在不同程度的损坏，经现场查看，洗手间洗脸盆上水龙头及马桶被更换，淋浴房地板确实存在破损。故本案骆某在无充分证据证明方某存在拖欠租金的主观恶意的情况下，以方某擅自扣减2 000元租金为由诉求解除合同，本院不予支持。关于方某是否将住宅用途的房屋改变为商用。本院认为，方某承租房屋主要用于家庭生活居住，同时其本人在诉争房屋内通过网络和电话处理公司业务。骆某无证据证明唯盛公司除方某及其母亲陈花外尚有其他工作人员在诉争房屋内办公，或存在利用诉争房屋通过资讯手段处理公司业务以外的其他经营环节。另外，方某在诉争房屋的客厅天花板安装悬挂布帘的轻便轨道及在朝北卧室的天花板安装挂衣服的不锈钢架的行为，尚不构成对房屋主体结构的改变。故方某也不存在因为办公需要改变房屋结构的情形。因此，根据查明的事实，方某在双方无明确约定的情况下，将诉争房屋地址公布在公司网络上，虽不妥，但不足以构成对诉争房屋使用性质的根本改变。至于骆某主张的拖欠物业费、水费的行为，因诉争“房屋租赁合同”未明确约定拖欠物业费、水费的违约责任，且方某已在二审期间交清物业费、水费，因此，也不构成根本违约行为。综上所述，本案方某不存在根本违约行为。

第二，关于诉争“房屋租赁合同”是否能够解除。本案中，骆某未证明方某根本违约，故骆某不享有法定的合同解除权。骆某关于双方曾多次达成解除协议的主张，因其提供的通话记录不能证明通话的内容，其退款的账号与收取方某租金的账号并不一致，且依据本院的调查结果，在公安机关处理期间双方未达成解除合同的合意，因此，本院对其双方已约定解除合同的主张亦不予支持。综上，骆某的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审判决正确，应予维持。

二审定案结论

福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉人骆某的上诉，维持原判。