民事案

（2017）沪0101民初18896号

原告(反诉被告)：常彧。

委托诉讼代理人：王世兵，北京大成(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡偲茜，北京大成(上海)律师事务所律师。

被告(反诉原告)：创秩韵信企业发展(上海)有限公司。

法定代表人：李洁宇，执行董事。

委托诉讼代理人：沈立，北京市中咨律师事务所上海分所律师。

原告常彧与被告创秩韵信企业发展(上海)有限公司(以下简称“创秩韵信公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，创秩韵信公司提起反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)常彧及其委托诉讼代理人王世兵、被告(反诉原告)创秩韵信公司的法定代表人李洁宇及委托诉讼代理人沈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

常彧向本院提出诉讼请求：1.确认常彧与创秩韵信公司于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月23日解除；2.创秩韵信公司退回房屋押金1,781,350元；3.创秩韵信公司退回房屋租金(自2015年11月23日起至2016年11月22日止)4,275,240元；4.创秩韵信公司赔偿物业押金27,560元；5.创秩韵信公司赔偿物业费248,040元(自2015年12月10日起至2017年5月23日止)；6.创秩韵信公司赔偿装修费用4,688,438元；7.创秩韵信公司赔偿员工工资2,874,188.16元；8.创秩韵信公司赔偿工商罚款58,787元；9.创秩韵信公司返还扣押的822瓶酒水或折价款416,817元及燃气施工费65,438元。事实与理由：2015年11月23日，常彧与创秩韵信公司签订《房屋租赁合同》，约定由创秩韵信公司出租给常彧坐落于上海市黄浦区广东路

号一楼101室、102室、105室(共689平方米建筑面积，以下简称“涉案房屋”)作为办公配套餐饮使用，租期自2015年12月9日起至2021年12月8日止。常彧承租涉案房屋后，委托有资质的机构向上海市黄浦区环境保护局(以下简称“区环保局”)办理“小环评”审批手续，环保部门提出餐厅所在楼宇未通过“大环评”验收，无法给餐厅办理“小环评”备案。双方多次交涉，创秩韵信公司均置之不理，致使常彧在装修房屋后仍不能够申请到工商营业执照，直接导致餐厅经营困难并受到行政部门罚款。常彧认为，创秩韵信公司交付的房屋无法从事餐饮经营，导致租赁目的落空，已构成违约，故提起诉讼。

创秩韵信公司辩称，对诉请1，不同意合同解除之日为2015年11月23日，解除权的除斥期间为一年，常彧的主张已经超过该期限；“大环评”不是取得营业执照等相关证照的前提，创秩韵信公司已经办理出“大环评”，涉案房屋内目前的新租户全部办理出营业执照，涉案房屋可用于经营餐饮，故常彧主张解除权的理由不存在；因常彧拒付租金，创秩韵信公司享有约定解除权，双方租赁合同以创秩韵信公司行使约定解除权而解除。对诉请2，确认押金金额，但常彧无权主张退回，因其严重拖欠租金，应向创秩韵信公司支付违约金，金额与押金一致，创秩韵信直接从保证金中将该笔违约金全部抵扣。对诉请3，创秩韵信公司无任何违约行为，常彧实际占有并使用涉案房屋，且实际经营(虽无证照)，常彧无任何损失。对诉请4、5，本案系租赁纠纷，双方不存在物业管理关系，创秩韵信公司未收取过常彧的物业押金及管理费，亦无法确认其主张金额的真实性及是否支付过上述款项，该诉请无请求权基础，创秩韵信公司无需向常彧赔偿物业损失。对诉请6，因常彧违约，创秩韵信公司提出解除合同，故装修损失应由常彧自行承担，另该诉请金额也系虚构无根据。对诉请7，创秩韵信公司无违约行为，员工工资系常彧正常的经营成本，不构成损失，工资数额真实性无法确认，且常彧提供的证据无法证明该款项系支付工资，亦未提交劳动合同，无法与转账凭证一一对应。对诉请8，创秩韵信公司无违约行为，常彧被工商处罚系其自身违法行为所致。对诉请9，根据双方合同约定，常彧逾期未搬离涉案房屋内个人物品，均归创秩韵信公司所有，创秩韵信公司不认可常彧提供的酒水价格、无法确认品种价格，清单系其单方制作。

创秩韵信公司向本院提出反诉请求：1.确认常彧与创秩韵信公司于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月29日解除；2.常彧支付自2016年12月10日起至2017年8月24日止的租金3,025,854.79元(2017年8月25日至29日的租金放弃主张)；3.常彧支付违约金1,781,350元，由保证金抵扣；4.常彧支付滞纳金5,219,395.85元(计算至2017年8月24日，之后的滞纳金放弃主张)；5.常彧支付免租期的租金163,981.81元；6.常彧支付将涉案房屋恢复原状的费用，后创秩韵信公司撤回该项诉请；7.常彧支付律师费200,000元；8.确认目前遗留在涉案房屋内的物品(即790瓶酒)均归创秩韵信公司所有。事实和理由：常彧与创秩韵信公司签订《房屋租赁合同》后，创秩韵信公司于2015年11月25日向常彧交付了涉案房屋。2016年1月1日起，常彧开始陆续拖欠租金，自2016年11月3日起再未向创秩韵信公司支付过任何租金，自2016年12月起至2017年8月止的租金常彧分文未付。因常彧拖欠租金的行为已经构成根本违约，故创秩韵信公司提起反诉。

常彧对创秩韵信公司的反诉辩称，同意解除合同，但解除日及解除理由以常彧本诉请求为准；不同意创秩韵信公司的其他反诉请求。创秩韵信公司要求常彧支付租金，必须提交适格的租赁物，但其提供的涉案房屋在合同签订时就不具备开设餐厅的条件，故创秩韵信公司存在欺诈，造成常彧的巨大损失，故其应对常彧不能经营承担主要责任。创秩韵信公司的关联公司创秩资产管理(上海)有限公司(以下简称“创秩资产公司”)与常彧就企业经营签订过托管协议，在托管期内创秩韵信公司及创秩资产公司擅自关门，构成违约，故托管期内的经营及损失应由创秩韵信公司自行承担。创秩韵信公司占有常彧前期装修所安装的水电煤气消防设施，其隔壁几户餐饮企业所使用的水电煤气设施也是常彧安装的。创秩韵信公司不同意拆除也不同意折价赔偿，将涉案房屋收回，客观上占用了常彧的资产，包括装修及购置的红酒。对反诉请求7，无相关法律规定；对反诉请求8，因货物是常彧所有，创秩韵信公司抢占并无依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的本诉证据，本院认定如下：1.常彧提供的上海市黄浦区市场监督管理局(以下简称“区市监局”)官网对于申请《餐饮服务许可证》的办事指南、区环保局官网发布的《黄浦区环境保护局餐饮娱乐等项目申办指南》，因无法确认其真实性，故对其证据属性不予认定；2.常彧提供的微信聊天记录截屏，因无法确认其真实性，故对其证据属性不予认定；3.常彧提供的上海彧辰餐饮管理有限公司(以下简称“彧辰公司”)2016年12月31日前后在册、非在册员工名单，彧辰公司2015年12月至2017年9月支付员工公司统计表及银行流水，因无法确认其与本案的关联性，故对其证据属性，本院不予认定；4.常彧提供的通知，结合创秩韵信公司的陈述，本院对其真实性予以认定；5.常彧提供的上海市黄浦区广东路

号楼宇建设项目环境影响评价文件，本院对其证据属性依法予以认定；6.常彧提供的《关于开展餐饮项目环境审批告知承诺的通知》，创秩韵信公司对其真实性合法性均认可，因该证据与本案有一定的关联性，故本院对其证据属性予以认定；7.常彧提供的2017年9月20日区市监局窗口咨询录音及文本、2017年9月25日区市监局窗口咨询录音及文本、2017年9月25日区环保局窗口咨询录音及文本，因无法认定其真实性，故本院对其证据属性不予认定；8.常彧提供的上海彧辰餐饮有限公司预核名通知书、《消防安全检查合格证》，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；9.常彧提供的李俊的录音(2017年6月12日、彧辰公司)，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；10.常彧提供的物业费发票及物业费转账记录，因与其诉请有关联性，故本院对其证据属性予以认定；11.常彧提供的彧辰公司与上海摩克室内设计咨询有限公司签署的《委托室内设计咨询合同》及付款凭证，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故对其证据属性不予认定；12.常彧提供的涉案房屋2017年11月29日的照片，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；13.常彧提供的酒水清单，因无法确认其真实性，故本院对其证据属性不予认定；14.常彧提供的行政处罚决定书、罚没款交款收据、延期缴款批准书，因与本案有关联性，故本院对其证据属性予以认定；15.创秩韵信公司提供的《国家食品药品监督管理总局关于启用的公告》，因与本案无关联性，故本院不予认定；16.创秩韵信公司提供的黄浦区食品经营许可证(餐饮、食堂、现制现售)申办告知单，因无法确认其真实性，故本院不予认定；17.创秩韵信公司提供的广东路

号1层西侧上海蟹家大院食品有限公司外滩分公司营业执照、食品经营许可证、门面照片，因与本案无关联性，故本院对其证据属性不予认定；18.创秩韵信公司提供的广东路

号1层东侧改动说明图，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；19.创秩韵信公司提供的上厨餐饮管理(上海)有限公司的营业执照，因无法确认其与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定。对有争议的反诉证据，本院认定如下：1.创秩韵信公司提供请求金额计算表，因其为自行制作，故对其证据属性本院不予认定；2.创秩韵信公司提供的律师费合同及发票，因该证据与其他证据相互印证，故对其证据属性，本院予以认定；3.常彧提供的三份餐厅员工谈话笔录，因无法确认其真实性，故本院对其证据属性不予认定；4.常彧提供的其与创秩资产公司的《企业托管经营合同》(草稿)，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认可；5.常彧提供的李俊、李洁宇签字的财务凭证53份、《交接清单》两份，因无法确认与本案的关联性，故对其证据属性，本院不予认定；6.常彧提供的《欠款说明》，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、双方租赁合同内容及相关履行情况

涉案房屋系创秩韵信公司转租取得。2015年11月23日，创秩韵信公司(出租方、甲方)与常彧(承租方、乙方)就涉案房屋订立《房屋租赁合同》，约定：出租建筑面积为689平方米，用途为办公(1.1)；乙方已经对该房屋的产权情况和房屋及其所在大楼之现状有了充分的了解(1.1.1)；该房屋的公用或合用部位的适用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备情况由甲、乙双方另行在《房屋交接书》中约定，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据(1.2)；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公配套餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定(2.1)；乙方保证，在从事餐饮经营前，需取得有关部门的审批并获取相关证照(2.2)；甲方于2015年11月26日前向乙方交付该房屋，租赁期自2015年12月9日起至2021年12月8日止(3.1)；自2015年11月26日至2015年12月9日作为乙方的免租期，免租期内仅免除租金，其他因为使用该房屋所发生的物业管理费等费用均由乙方承担，如因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应足额补交免租期的租金给甲方(3.1.2)；该房屋每日每平方米建筑面积租金为17元，月租金为356,270元(4.1)；该租金不包括物业管理费等费用(4.1.1)；租金第一年、第二年价格为356,270元/月，第三年、第四年的月租金在第二年租金的价格基础上递增5%(4.1.2)；租金按每壹个月为一期支付，先付后用，除首期租金外，乙方需提前10日支付下期租金(即2016年1月1日前支付2016年1月10日至2016年2月9日的租金，以此类推)，若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方须按应付租金数额的1%向甲方支付滞纳金(4.2.1)；(乙方)应于2015年11月26日前向甲方交付保证金1,781,350元，保证金用以：(1)保证乙方按时交付租金、物业管理费、水电费等一切乙方应交付的费用；(2)保证乙方遵守、履行本合同的一切条款规定；(3)保证乙方承担因乙方过错造成甲方的一切损失(5.1)；乙方违反本合同后所产生的违约金、滞纳金、其他乙方应付而未付并由甲方代付的所有钱款，甲方有权立即从该保证金中直接扣除，同时乙方应在甲方书面通知后30天内补足保证金，否则视为乙方违约并按照本合同8.2条执行(5.1.2)；合同期满或本合同提前终止的，在乙方按照合同约定将房屋交还甲方之日起三十日内，甲方把相关应由乙方负担的费用扣除后剩余租赁保证金无息退还给乙方(5.1.3)；该房屋的物业管理公司为创秩资产公司，当前物业管理费为每月20元/平方米，乙方应按物业管理公司的通知书时间直接向甲方指定的物业管理公司交纳物业管理费(5.2.1)；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后十日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按35元/平方米向甲方支付该房屋占有使用费(6.1)；本合同租期届满或因乙方原因导致本合同提前解除的，则乙方应在接到甲方书面通知的十日内迁出并返还该房屋，逾期未迁出的，甲方有权采取包括断水、断电、清场、锁门在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品(无论是属于乙方或第三方)，均视为乙方的遗弃物，无偿归甲方所有，甲方有权任意处置，处置所得款项亦归甲方所有，乙方不得提出任何异议、追究甲方责任或提出任何赔偿要求，甲方相关处置乙方留存物品的行为，视为行使乙方已经授权委托的行为，乙方放弃抗辩权(6.2)；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；乙方违反本合同2.2条之约定义务，经甲方书面催告后仍未能在五个工作日内配合履行约定义务的；乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过十天的(7.1、7.1.2、7.1.8)；乙方关于其支付租金或其他费用导致甲方解除合同的，乙方除支付滞纳金和违约金外，仍需赔偿：免租期的租金、该房屋恢复原状的费用、由此导致的律师费用等(7.2、7.2.1、7.2.2、7.2.3)。

上述合同签订后，常彧支付给创秩韵信公司保证金1,781,350元。

2015年11月25日，常彧与创秩资产公司就涉案房屋进行了交接，并签订《验收交接表》。

诉讼中，常彧陈述，其于2015年11月至2016年2、3月份对涉案房屋进行了装修，从2016年4月10日起至2016年12月31日试营业，之后托管给创秩资产公司经营。

关于租金支付情况，常彧于2016年2月4日、2月5日、3月10日、4月13日、5月9日、6月8日、8月16日、9月14日分别向创秩韵信公司支付租金各356,270元；另于2016年7月20日支付“房租物业”431,810元；于2016年11月3日分别支付“房租”356,270元、“房租”356,270元、“房租”34,200元。就上述2016年7月20日支付的“房租物业”431,810元，创秩韵信公司陈述其中包括涉案房屋自2016年5月24日至2016年8月23日的物业费41,340元、涉案房屋自2016年7月10日至2016年8月9日的租金322,070元及他处房屋2016年7月至9月的租金(54,000元)及物业费(14,400元)，因涉案房屋该月租金少付34,200元，常彧于2016年11月3日支付该笔款项。常彧对该陈述未表异议。

双方确认：涉案房屋已由创秩韵信公司收回，其内装修已由创秩韵信公司拆除。常彧陈述：涉案房屋由创秩韵信公司于2017年6月6日封门收回。创秩韵信公司陈述，其于2017年8月29日解除合同后才收回涉案房屋，之前涉案房屋均由常彧占有使用；另其于2017年11月将涉案房屋出租给案外人；2017年6月6日涉案房屋封门系常彧与创秩资产公司达成的合意，与创秩韵信公司无关。

诉讼中，创秩韵信公司提交的反诉状于2017年8月29日送达常彧。

二、相关证照及环评办理情况

彧辰公司于2015年11月16日成立，股东为常彧、王方，法定代表人为常彧，住所地为上海市虹口区海宁路

号

层F座779K室。

2016年1月29日，创秩韵信公司与上海市环境保护科技咨询服务中心签订《环评合同》，由该单位为创秩韵信公司编制广东路

号1层设置餐饮项目环评合同。后创秩韵信公司与上海宝互环境技术有限公司(以下简称“宝互公司”)签订《关于广东路

号1层设置餐饮项目进行环评及审批的协议》，委托宝互公司对广东路

号1层设置餐饮项目进行环境影响评价服务。同年2月6日，创秩韵信公司、宝互公司、彧辰公司签订《之补充协议》，主要内容为：对宝互公司的工作，创秩韵信公司仅负责配合提供相关材料，《关于广东路

号1层设置餐饮项目进行环评及审批的协议》中约定环评费用25,000元，由彧辰公司全额负担；如彧辰公司未按时支付环评费用，或宝互公司未及时完成环评工作，则双方可相互追究对方之违约责任，创秩韵信公司不承担任何责任。

2016年2月1日，创秩韵信公司、上海新华净环保工程有限公司(以下简称“新华净公司”)签订《油烟净化器采购及安装合同》，项目名称为广东路

号环境治理，合同费用210,000元。双方又签订了《维修保养合同》。同月2日，创秩韵信公司、新华净公司、彧辰公司签订《之补充协议》，主要内容为“由于创秩韵信公司采购上述设备是为彧辰公司经营提供便利，故现三方一致同意：对上述合同总费用210,000元及安装设备相关的环保验收费用，由彧辰公司全额负担。如彧辰公司未按时支付相关费用，或新华净公司未及时完成安装及维修工作，则双方可相互追究对方之违约责任，创秩韵信公司不承担任何责任。”另，同月18日，彧辰公司与新华净公司签订广东路

号环境治理《合同书》，约定项目费用为210,000元(不含工程项目环保验收费用)，支付方法：合同签订后支付总费用的30%即63,000元，工程竣工及环评批复后支付总费用的50%即105,000元，环保验收通过后支付总费用的15%即31,500元，质保金5%即10,500元(质保期自环保验收通过后壹年)。同年4月20日，双方签订《维修保养协议》。诉讼中，常彧陈述：彧辰公司已支付新华净公司168,000元，剩余款项未付。

2016年2月22日，创秩韵信公司作为建设单位委托评价单位上海市环境保护科技咨询服务中心编制《广东路

号1层设置餐饮项目建设项目环境影响报告表》，其中载明“创秩韵信公司拟对广东路

号1层设置餐饮项目，1层用于餐饮商铺的建筑面积为1001平方米，按照相关环保要求，对上述商铺新建排烟管道、油烟净化器和油水分离器等后引进餐饮企业，经营餐饮业”等内容。同年3月17日，创秩韵信公司向区环保局申请环境影响报告表审批，登记号：101-013-16-79；同月22日，区环保局向创秩韵信公司送达《补正行政许可申请材料通知书》；同年5月6日，创秩韵信公司再次向区环保局申请环境影响报告表审批，登记号：101-013-16-194；落款日期为2016年5月10日，创秩韵信公司出具给区环保局的《情况说明》载明：“现就我公司租赁广东路

号房屋中相关情况说明如下：广东路

号1层的房屋建筑面积为1112.44平方米，由101-105室、大堂、偏厅、后场和卫生间等组成。其中101、102、105室合计建筑面积689平方米，103、104室合计建筑面积312平方米，剩余建筑面积111.44平方米为大堂、偏厅、后场、卫生间等公共部位。”申请材料中还附有创秩韵信公司与新华净公司于2016年2月1日签订的《油烟净化器采购及安装合同》及《维修保养合同》。同月25日，区环保局作出黄环保许管[2016]141号(登记号：101-013-16-194)《关于广东路

号1层设置餐饮项目环境影响报告表的审批意见》，决定：根据创秩韵信公司上报的《关于广东路

号1层设置餐饮项目环境影响报告表》申报的内容和拟采取的污染防治措施，从环境保护角度同意项目(拟在广东路

号1层设置含油烟餐饮商铺，建筑面积1001平方米)建设，项目竣工后申请环保验收。该审批意见于2016年5月27日送达创秩韵信公司。

2017年1月3日，区市监局因于2016年9月13日现场检查发现：常彧在涉案房屋内进行餐饮经营，且自2016年9月1日开始从事该经营，却未取得食品经营许可证，故作出黄市监案处决字[2016]第

号行政处罚决定书：没收违法所得8,787元，罚款50,000元。

2017年4月12日，区环保局作出《关于广东路

号1层设置餐饮项目竣工环境保护验收的审批意见》(登记号：101-013-16-194，黄环保许管[2017]88号)：准予项目竣工环境保护验收。在创秩韵信公司提交的《上海市黄浦区环境保护局建设项目竣工环境保护验收申请报告》中，开工日期为“2016.2”，建成日期为“2016.3”。诉讼中，创秩韵信公司陈述：其于2017年4月20日取得上述批文；因常彧未向新华净公司支付项目工程尾款，导致新华净公司不肯提供施工资质，故直至2017年4月才完成验收。常彧陈述：常彧自愿承担相关项目费用不代表免除创秩韵信公司申请环评的义务，新华净公司的施工持续至2017年4月。

三、创秩资产公司相关情况

创秩资产公司系有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人为李俊，股东为洪鼎华、李俊、中信信诚资产管理有限公司、上海创志行房地产经纪有限公司。另，创秩韵信公司为有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)，法定代表人李洁宇，股东为中信信诚资产管理有限公司。

2015年11月23日，创秩资产公司曾与大同市御利煤炭运销有限责任公司(以下简称“御利公司”)签订《物业管理服务协议》，涉案房屋物业管理服务由创秩资产公司提供，期限自2015年11月24日至2021年12月8日，创秩资产公司对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；收取物业管理服务费每月每平方米20元，即13,780元，并约定了费用支付期限；御利公司向创秩韵信公司交付27,560元作为保证金。后创秩资产公司、御利公司、彧辰公司签订《广东路

号物业管理服务协议补充协议》：约定上述《物业管理服务协议》中御利公司的全部权利义务由彧辰公司承担。

关于物业费支付情况，常彧陈述：其有时支付给创秩资产公司，有时支付给创秩韵信公司，物业费发票由创秩资产公司开具给彧辰公司，其共支付了自2015年11月23日至2017年5月23日共计18个月的物业费，共计248,040元，其中创秩资产公司仅开具了2015年11月23日至2017年2月23日物业费发票，金额为206,700元。

2017年6月6日，创秩资产公司在涉案房屋张贴《通知》一张，内容为：“上海彧辰餐饮管理有限公司由于欠本物业租金及物业费，数额巨大构成违约，已被我司清退，现本物业内所有物品均归我司及物业出租人所有，任何人未经我司许可不得入内，否则将追究其法律责任。”

诉讼中，创秩韵信公司陈述，其委托创秩资产公司对涉案房屋所在大楼进行物业管理，其作为出租人与创秩资产公司签订过委托物业管理合同，创秩资产公司再与每个租户签订物业合同；上述封门通知贴出后，常彧的员工曾进入涉案房屋，涉案房屋由物业保安看管，不让人进入。

四、其他相关事实

关于涉案房屋内留存的酒水情况。诉讼中，常彧及创秩韵信公司对涉案房屋内留存的酒水进行了清点，常彧认可创秩韵信公司于2018年5月4日、5月9日向本院提交的清单表格及所附照片，但认为表格汇总相加后创秩韵信公司得出的数量有误。本院依该表格将酒水数量相加后，确认总数量为822瓶。

关于燃气开通及后续使用情况。2016年3月7日，彧辰公司与上海大众燃气有限公司签订《燃气销售合同》(合同编号：16/200135)，合同期限自合同签订之日至用气终止。彧辰公司为此支付了工程费65,438元。诉讼中，创秩韵信公司陈述现燃气表仍登记在常彧名下，新租户是否使用该燃气表尚不确定。

关于创秩韵信聘请律师相关情况。2017年8月18日，创秩韵信公司与北京市中咨律师事务所上海分所签订《法律服务合同》，约定：常彧诉创秩韵信公司的案件中，收取法律服务费100,000元；另案起诉或反诉常彧案件收取法律服务费50,000元，调查取证办案经费50,000元，另案起诉或反诉所实际追回的款项的15%作为风险代理法律服务费。2017年9月5日，创秩韵信公司将50,000元支付至北京市中咨律师事务所上海分所；2018年2月14日，又将150,000元支付至该所。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

一、关于合同解除。

常彧及创秩韵信公司均要求确认《房屋租赁合同》解除，其中常彧要求确认租赁合同于2015年11月23日即该合同签订之日解除，并表示因涉案房屋未通过“大环评验收”导致无法实现合同目的。根据相关法律规定，以“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”而行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。常彧未举证证明其于2015年11月23日通知创秩韵信公司解除合同，故其该项诉请，并无法律及事实上的依据，本院难以支持。

关于创秩韵信公司要求确认合同于2017年8月29日解除一节，其依据常彧未按约支付租金，有合同依据。但根据双方陈述及所举书证，涉案房屋于2017年6月6日由创秩资产公司控制，而创秩资产公司受创秩韵信公司委托对涉案房屋提供物业服务，故创秩韵信公司应对创秩资产公司的该行为承担相应的法律责任。创秩资产公司在涉案房屋外张贴的《通知》，根据其内容可认定创秩韵信公司行使了合同解除权，故本院依法予以确认双方《房屋租赁合同》于2017年6月6日解除。

二、关于违约责任。

就常彧主张的创秩韵信公司未办理“大环评”一节，根据相关法律规定：未依法进行环境影响评价的建设项目，建设单位不得开工建设。双方合同约定：常彧承租涉案房屋用于办公配套餐饮使用。对广东路

号1层新设餐饮项目，作为建设单位的创秩韵信公司理应进行环境影响评价，并报相关行政部门审批。该义务系创秩韵信公司的法定义务。根据在案证据显示，2016年5月25日，区环保局作出同意项目(拟在广东路

号1层设置含油烟餐饮商铺，建筑面积1001平方米)建设的审批意见；2017年4月12日，区环保局作出该项目竣工环境保护验收审批。就常彧主张违约责任之追究，第一，根据双方合同约定“常彧对涉案房屋的现状有充分的了解”，可推定常彧承租时对涉案房屋未通过设置餐饮项目竣工环境保护验收一节系明知；第二，双方在合同中并未约定创秩韵信公司完成上述审批义务的期限；第三，根据合同约定及相关法律规定，常彧应对其取得餐饮经营所需的各类行政许可承担责任；第四，根据上述本院确认的合同解除之日期，创秩韵信公司在合同履行期限内完成环境影响评价审批及竣工环境保护验收审批手续；第五，现常彧主张的损失，其中员工工资系其经营成本，工商罚款系自身违法行为所致，与其主张的创秩韵信公司违约行为之间无因果关系；关于租金、保证金、物业押金、物业费、装修费用、燃气工程费，因常彧至2017年6月5日始终占有使用房屋，且其自认实际经营之事实，亦未能证明因“大环评”未办理致其相关损失。综上，对常彧主张赔偿其相关损失的诉请，本院难以支持。

就创秩韵信公司主张的常彧未按约付租金一节，常彧确实存在该违约事实，应当承担相应的违约责任。对常彧辩称餐厅由创秩资产公司托管，无需支付租金之意见。首先，仅凭常彧提供的现有证据无法证明创秩韵信公司对此表示同意；其次，现有证据不足以证明创秩韵信公司与创秩资产公司属人格混同；再次，其所称的托管关系，与本案并非同一法律关系。关于已付租金情况，创秩韵信公司的相关说明与常彧实际付款情况相符，常彧亦未表异议；根据前述确认的合同解除日期，本院认定常彧租金应支付至2017年6月5日。关于违约金，本院以创秩韵信公司的实际损失为基础，兼顾预期利益、对方过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整；关于免租期租金，常彧应依据合同约定予以支付，但合同中约定的免租期与租赁期存在重合，本院依法对创秩韵信公司主张之免租期租金予以调整；关于滞纳金，创秩韵信公司主张至2017年8月24日，系其对自身权利的处分；但合同约定的滞纳金标准过高，本院依照前述原则予以调整为日万分之三；关于律师费，双方合同约定因常彧支付租金或其他费用导致创秩韵信公司解除合同，常彧需赔偿由此导致的律师费用，故本院将该律师费用依法调整为75,000元。就常彧支付创秩韵信公司的保证金，依约抵扣上述未付租金。关于涉案房屋内遗留的酒水，因该遗留物品系创秩资产公司对涉案房屋采取封门措施所致，且创秩韵信公司并未按合同约定给予常彧宽限期，故常彧遗留在涉案房屋内的822瓶酒水应返还给常彧，具体品类及数量以创秩韵信公司于2018年5月4日、5月9日提交给本院的表格及照片为准。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)常彧与被告(反诉原告)创秩韵信企业发展(上海)有限公司于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月6日解除；

二、被告(反诉原告)创秩韵信企业发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)常彧822瓶酒水(以被告创秩韵信企业发展(上海)有限公司于2018年5月4日、5月9日提交的照片及表格上显示的品类及数量为准)；

三、反诉被告常彧应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创秩韵信企业发展(上海)有限公司自2016年12月10日起至2017年6月5日止的租金2,091,649.68元，现在反诉原告创秩韵信企业发展(上海)有限公司处的保证金1,781,350元抵扣上述租金；

四、反诉被告常彧应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创秩韵信企业发展(上海)有限公司违约金712,540元；

五、反诉被告常彧应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创秩韵信企业发展(上海)有限公司免租期的租金152,268.82元；

六、反诉被告常彧应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创秩韵信企业发展(上海)有限公司滞纳金138,558.80元；

七、反诉被告常彧应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创秩韵信企业发展(上海)有限公司律师费75,000元；

八、驳回原告常彧的其余本诉请求；

九、驳回反诉原告创秩韵信企业发展(上海)有限公司的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费91,366元，由常彧负担91,000元，由创秩韵信公司负担366元；反诉案件受理费42,071.75元，由创秩韵信公司负担30,000元，由常彧负担12,071.75元；保全申请费5,000元，由常彧负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

二〇一八年十一月三十日