民事判决书
问题提示
共同买房的权属认定
裁判要旨
在当事人没有提供证据证明双方对涉案门市房达成的分产协议是在受欺诈、胁迫下签订的，也没有提供证据证明该协议违反法律、行政法规的强制性规定，协议亦不存在显失公平的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院确认上述协议系双方的真实意思表示，合法有效。双方对涉案房屋的共有、处分等应按照双方协议的约定履行。
关键词
民事 共有 共有财产
基本案情
原告金某甲诉称，其与朴某乙系叔嫂关系，朴某乙丈夫金正植（2011年去世）担任校长的公主岭市X族学校2003年开发建设综合楼，金正植与金某甲共同投资购买一门市房。购房时未签订书面合同。2005年12月31日，朴某乙与公主岭市X族学校签定了一份购房协议书，协议书载明朴某乙购买两层门市楼，总面积356.79平方米，该门市楼由两部分组成，278.72平方米为一体，价格1200元×278.72=334464元。门洞78.07平方米，价格880元×78.07=68701.6元。双方购买的门市房交付后，一直由被告朴某乙管理使用并对该门市房进行了装饰装修。2008年8月7日，朴某乙使用该门市房注册成立了公主岭市国家科技园区中韩酒家。2016年3月5日，朴某乙与金某甲对共同购买的门市房达成了分产协议。协议主要内容：房屋产权证必须以双方名字登记、办产权证费用双方平摊，产权证没有办理之前门市房不得出卖。自2016年11月起，至产权证下来之前的门市房出租租金收入双方各得一半，如果房屋出租，取暖费则从租金内扣除，如房屋未能出租，则由双方平摊。餐具费归朴某乙所有。房屋出卖后，所得款项双方各得一半。出租租金或卖房款金某甲所分得的部分优先抵偿欠朴某乙门市房装修款12万元。
民法院经审理认为，金某甲与金正植共同投资购买了金正植担任校长的公主岭市X族学校开发建设的综合楼门市房，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”的规定，该门市房由双方共有。共有的方式和份额双方购买时虽没有作出明确约定，但在2016年3月5日，金正植（2011年去世）的妻子朴某乙与金某甲对双方共有的门市房达成分产协议。该协议明确了双方对该门市楼的权利。
金某甲主张自己出资235950元，被告出资108637.8元。朴某乙则主张己方出资217215.6元，原告出资为185950元。双方所主张出资额存在差异的原因有两个。一是2003年5月16日一张金额为50000元的、交款人为金正植、交款事项为购楼款，后面标注“（烈）”字的交楼款票据双方均将其作为自己的出资计算；二是双方主张门市房的面积不同，金某甲主张双方共有的门市房为两层，面积为276.04平方米，朴某乙主张除此以外还包括门市房左侧门洞上方78.07平方米。双方争议的50000元交款票据，交款人标注为金正植，但交款事项后亦标注了“（烈）”字，庭审时金某甲出示的为该票据原件，原告代理人持本院出具的律师调查令调取的公主岭市X族学校材料亦将该50000元记载在金某甲交款项下，故本院认定该50000元系金某甲出资。对于双方共有的门市房是否包括左侧门洞上方78.07平方米的房屋。第一、该78.07平方米房屋位于门洞（公用通道）上方，无独立门户，进出需借助双方无争议部分的共有房屋，无法单独出售；第二、如果双方共有的房屋不包括该部分，则金正植交付的该部分的房款不计入双方对共有房屋的出资，双方对购买共有房屋的出资情况为金某甲235950元，金正植108637.8元。反之，如果双方共有的房屋包括该部分，则金正植交付的该部分的房款计入双方对共有房屋的出资，双方对购买共有房屋的出资为金某甲235950元，金正植167215.6元。显然双方共有的房屋包括左侧门洞上方部分，2016年3月5日双方达成分产协议更有基础，也更具合理性。基于以上两点，本院认定双方共有的房屋包括门洞上方78.07平方米。双方对购买门市房的出资虽不同，但鉴于双方为近亲属关系、购买的房屋系金正植所在单位开发，朴某乙对该门市房投资进行了装饰装修等情况，双方于2016年3月5日双方达成的分产协议不能认定为显失公平。
裁判结果
诉讼请求不予支持。
法院认为
金某甲没有提供证据证明双方对涉案门市房达成的分产协议是在受欺诈、胁迫下签订的，也没有提供证据证明该协议违反法律、行政法规的强制性规定，该协议亦不存在显失公平的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院确认上述协议系双方的真实意思表示，合法有效。双方对涉案房屋的共有、处分等应按照双方协议的约定履行。现原告金某甲诉请要求按照双方出资额确认双方对涉案房屋的共有份额并请求朴某乙给付房屋租金，与双方协议的约定相悖，故本院不予支持。最后法院驳回金某甲的全部诉讼请求。
金某甲不服，上诉到吉林省长春市中级人民法院，二审法院认为,二审审理过程中,上诉人的委托诉讼代理人陈述对于 2005年 12月 31日购房协议书及分产协议中的己方签名真实性均有异议,欲申请鉴定,但是未在法庭指定的期限内提交书面鉴定申请。根据分产协议记载,双方不仅在各项费用及收益上存在约定，并存在记载“门市房屋买卖后,双方各得一半”的记载,因此一审法院结合本案证据及当事人的陈述认定双方各占共有份额的 50%并无不当之处,对于上诉人请求按照出资比例予以分割产权权属的诉讼请求不予支持。在以上根据出资比例分割权属的诉讼请求被否定后,上诉人主张共有财产的范围在一审法院将“门洞部分”认定包含其共有财产中并未造成上诉人利益的减损。另外,依据购房协议、购房票据以及对于当初房屋出售方工作人员的调查了解，共有财产应包含两部分内容。 2016年双方通过分产协议对于共有物的利益分割存在约定,因此上诉人主张不按照该约定的记载另外请求租金的诉讼请求不能得到支持。综上所述,金某甲的上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。
案例评析
就房屋而言，无论是共同共有还是按份共有，都是共同拥有房屋所有权的一种形式，两者的不同之处在于，共同共有一般是基于家庭身份关系而存在的，共同共有的产生基于一定的共同关系，这种共同关系，或是由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系、合伙合同关系。在共同共有中，各个共有人对共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和处分的权利，同时共同承担相应的义务。每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用权利，而按份共有，则需要按照共有人的意志发生，共有人就各自份额进行自由约定。两者的不同也体现在享受的权利范围不同，在共同共有的关系中，共有的房屋是不分份额的，只要共同关系存在就不可以针对共有的房产份额进行划分，只有当共有关系终止时，才可以进行划分，而按份共有则需要按照各自份额，享受相应的权利并承担相应的义务。而本案中，共有的方式和份额双方购买时虽没有作出明确约定，但在2016年3月5日，金正植（2011年去世）的妻子朴某乙与金某甲对双方共有的门市房达成分产协议。该协议明确了双方对该门市楼的权利,最终法院认定双方各占50%份额。
相关法条
《中华人民共和国物权法》第九十三条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
《民法典》第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
浙公网安备 33010502003067号
