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《房屋买卖合同是否会因房屋被查封不能履行而导致合同无效》

发布日期:2023-10-31 点击量:2029次 作者:张延硕

房屋买卖交易过程中,涉及多种行为,其中就包括,债权行为和物权行为。买受人签订房屋买卖合同的行为是债权行为,而买卖双方为履行房屋买卖合同而实施使房屋所有权发生变动的行为就是物权行为。当房屋买卖合同中的标的房产被查封的情况下,房屋买卖合同是否有效的问题,司法实践中,一般分为两种情况:
一种情况是,买卖双方订立房屋买卖合同在先,法院查封房产在后,这种情况的房屋买卖合同,一般被认为有效是没有争议的。
另一种况是,法院查封房产在先,买卖双方订立房屋买卖合同在后,这种情况的房屋买卖合同,主流观点认为,只要房屋买卖合同的双方当事人是否基于真实有效的意思表示,这种房屋买卖合同的效力均应基于合同本身的效力进行判断,不会因房屋买卖合同是否可以被履行而影响房屋买卖合同的效力。即使后期因房屋买卖合同无法被履行,而导致房屋出售人需要返还房屋买受人的购房款及承担违约责任等,那也是合同本身债权法律关系层面的问题,与物权法律关系是否产生所有权变动无关。
至于《城市房地产管理法》第38条跪规定的:“下列房地产,不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”情况,是物权层面所有权是否变动的问题,与合同是否有效无关,物权变动受到障碍无法实现时,不会当然造成当事人失去基于房屋买卖合同主张债权的权利,当事人完全可以依据合法有效的房屋买卖合同保障自身的权益。
房屋买卖合同是否有效是根据合同行为本身进行判断的,属于债权法律关系。《城市房地产管理法》第38条,关于不得转让被查封财产的规定,是物权是否被转移的问题,并不是债权的设立是否符合法律效力性强制性规范的问题。也就是说,《城市房地产管理法》第38条的规定应属于管理性强制性规范,不是可以导致民事法律行为无效的效力性强制性规范。并且,该管理性强制性规范是约束房屋登记主管部门的行政管理手段,是对物权行为中,特殊情形下,对所有权变动的禁止,并不是对债权行为中房屋买卖合同效力的否定。所以房屋买卖合同并不会因房屋被查封不能履行而导致合同无效。