宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院

                                                                    （2024）宁02民终392号
    上诉人（原审被告）：中国某某银行股份有限公司银川兴庆支行。
    负责人：高某某。
    委托诉讼代理人：张某某。
    被上诉人（原审原告）：贾某某，住石嘴山市。
    委托诉讼代理人：罗某某，宁夏宁众律师事务所律师。
    被上诉人（原审被告）：石嘴山市某某房地产开发有限公司。
    法定代表人：孙某某，该公司董事长。
    原审被告：某某宁夏资产经营有限公司。
    法定代表人：雷某某，该公司副总经理、执行董事。
    委托诉讼代理人：时某某、余某某，北京德恒（银川）律师事务所律师。
    上诉人中国某某银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称某某银行兴庆支行）因与被上诉人贾某某、石嘴山市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）、原审被告某某宁夏资产经营有限公司（以下简称某某宁夏资产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2024）宁0202民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人某某银行兴庆支行的委托诉讼代理人张某某，被上诉人贾某某的委托诉讼代理人罗某某，原审被告某某宁夏资产公司的委托诉讼代理人时某某到庭参加诉讼。被上诉人某某房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    某某银行兴庆支行的上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回贾某某的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于贾某某购买案涉房产、支付房款的事实认定不清。本案中贾某某仅提供了购买案涉房屋时的现金收据，并未提供现金来源、取款凭证及其他能够证明其确已实际支付全部房款的证据，现有证据无法证实案涉房屋存在真实交易。二、一审法院认定贾某某与某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法错误。案涉房屋抵押登记在前，房屋买卖行为在后，根据《委托贷款抵押合同》第7.1条、第7.2条、第13.2条约定，某某房地产公司在未经本案抵押权人同意的情况下私下交易案涉房产、规避还款义务，该行为已严重侵害了某某银行兴庆支行及某某宁夏资产公司的合法权益，导致国有资产严重流失，贾某某与某某房地产公司在案涉房产上的交易行为应认定为无效。三、一审法院认定贾某某请求注销设立在案涉房屋上的抵押权符合法律规定错误。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，工程竣工并不导致在建工程抵押权消灭。本案《委托贷款抵押合同》约定的抵押标的物虽然为在建工程及土地使用权，但截止目前并没有出现抵押权消灭的法定情形，抵押权应继续延续至竣工后的商品房，某某银行兴庆支行继续对包括案涉房产在内的房屋享有抵押权，具有对抗第三人的效力。
    贾某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。1．贾某某对案涉房屋享有物权期待权，其权利优于在建工程抵押。一审时贾某某提交了购房收据、无房证明、物业费、水电费收据等相关证据，足以说明贾某某缴付购房款及实际占有使用房屋的事实。2．贾某某在购买案涉房屋时主观上无过错。根据《委托贷款委托合同》《委托贷款抵押合同》《委托贷款借款合同》约定，案涉房屋允许某某房地产公司对外出售，贾某某购买房屋并未损害某某银行兴庆支行的利益。某某银行兴庆支行应当按照合同约定在房屋出售后解除案涉房屋在建工程抵押，某某银行兴庆支行未尽到审慎审查义务，不应将该义务强加于贾某某。3．某某银行兴庆支行与某某宁夏资产公司对案涉房屋不享有在建工程抵押权。抵押权系担保物权，需与主债权具有统一性。本案借款的出借人系某某宁夏资产公司、抵押权人为某某银行兴庆支行，二权利不具有统一性。因此，案涉房屋上设立的抵押权不应继续存续。4．案涉房屋取得了预售许可证，贾某某购买房屋的行为符合最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条规定，贾某某对案涉房屋享有的权利系物权期待权，具有对世性和排他性。
    某某宁夏资产公司述称，其对某某银行兴庆支行的上诉意见无异议。作为案涉委托贷款的委托方，某某宁夏资产公司已依约向某某银行兴庆支行提供了全部借款资金，并由该行向某某房地产公司发放借款。某某银行兴庆支行与某某房地产公司就包括案涉房产在内的地上在建工程办理了抵押登记，抵押权自2012年12月31日依法设立并且持续至今。根据合同法第四百零二条、物权法第一百九十一条等规定，某某宁夏资产公司对涉案房产实际享有抵押权，涉案房产的处分未经抵押权人某某宁夏资产公司同意，该处分行为不发生物权变动的法律后果。本案未发生担保物权消灭的法定事由，在案涉主债权未获清偿的情况下，解除案涉房产的抵押登记无事实和法律依据，请求法庭支持某某银行兴庆支行的上诉请求。
    某某房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
    贾某某向一审法院起诉请求：1．判令某某房地产公司、某某银行兴庆支行、某某宁夏资产公司注销设立在石嘴山市××区房屋和XX地下室的抵押权；2．判令确认位于石嘴山市××区地下室的不动产所有权归贾某某所有；3．判令某某房地产公司、某某银行兴庆支行、某某宁夏资产公司协助贾某某办理上述房屋的不动产所有权登记手续。
    一审法院认定事实：2012年7月29日贾某某与某某房地产公司签订一份《认购协议书》。2013年10月16日双方又签订一份《商品房买卖合同》，约定贾某某以价款297338元购买某某房地产公司开发的××区地下室，合同还就其他相关事项进行了约定。截至2013年10月16日，贾某某向某某房地产公司支付了全部房款297338元。2018年7月2日某某房地产公司向贾某某交付了上述房屋，但某某房地产公司至今未给其办理该房屋产权登记证。
    2012年12月31日，某某宁夏资产公司与某某银行兴庆支行签订《委托贷款委托合同》。同日，某某银行兴庆支行与某某房地产公司签订《委托贷款借款合同》，合同约定某某银行兴庆支行接受某某宁夏资产公司的委托，向某某房地产公司发放资金委托贷款，金额7000万元，期限为24个月（贷款实际起止日期具体以借款借据记载的为准）；用途为支付“某某A区”项目工程款及后期收尾工程建设；合同还就其他相关事项进行了约定。为保障上述借款能顺利清偿，某某房地产公司、某某银行兴庆支行于2012年12月31日签订《委托贷款抵押合同》，合同约定由某某房地产公司用其开发的××区的在建工程及土地使用权给某某银行兴庆支行的贷款提供抵押担保。2012年12月31日，某某房地产公司就上述不动产及权益在相关产权产籍管理部门办理了抵押登记，某某银行兴庆支行、某某宁夏资产公司取得了上述不动产及权益所设立的抵押权。同时查明，案涉房屋已经办理了国有建设用地上房屋所有权首次登记，案涉房屋也不存在司法查封。另，审理中贾某某撤回了第二项诉讼请求，即判令确认位于石嘴山市××区地下室的不动产所有权归贾某某所有。
    一审法院认为，贾某某与某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。贾某某已向某某房地产公司支付全部房款，某某房地产公司也已向贾某某交付了案涉房屋，且案涉房屋也已办理了国有建设用地上房屋所有权首次登记，具备了办理产权登记的条件。某某房地产公司作为案涉房屋的出卖人，应当协助贾某某办理不动产所有权登记，而某某银行兴庆支行、某某宁夏资产公司在本案中不负有协助贾某某办理房屋不动产权登记手续的义务。最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第39条规定：取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。贾某某除案涉房屋外在石嘴山市所辖区没有其他房产，贾某某对案涉房屋所享有的权利属于消费者的物权期待权，该物权期待权优于抵押权。故贾某某请求注销设立在案涉房屋上的抵押权符合法律规定，一审法院予以支持，某某银行兴庆支行作为抵押权人应注销设立在案涉房屋上的抵押权。某某房地产公司、某某宁夏资产公司不是抵押权人，故无注销上述抵押权的义务。某某房地产公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、抗辩权等诉讼权利的放弃，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决：一、某某银行兴庆支行于判决生效后十五日内注销设立××区地下室上的在建工程抵押权登记；二、某某房地产公司于判决生效后十五日内协助贾某某办理某某B区XX号房屋和XX号地下室的不动产所有权登记手续；三、驳回贾某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由某某房地产公司负担。
    本院二审期间，当事人均未提交新证据。
    本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
    本院认为，本案争议焦点为：一审判决某某银行兴庆支行注销案涉房屋的抵押权登记、某某房地产公司协助贾某某办理案涉房屋的不动产登记手续是否正确。
    根据《最高人民法院关于商品房消费者保护问题的批复》第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第三十九条规定“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或者大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。本案中，贾某某以居住为目的购买案涉房屋，且已实际居住使用至今，贾某某提交的收据能够证实贾某某已将案涉房款付清，故贾某某对案涉房屋享有物权期待权，其权利优先于银行抵押权，一审判决某某银行兴庆支行注销案涉房屋所设在建工程抵押权登记并无不当。贾某某与某某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，案涉房屋具备办理不动产登记条件，故一审判决某某房地产公司协助贾某某办理案涉房屋不动产登记手续并无不当。
    某某银行兴庆支行享有在建工程抵押权，其与某某房地产公司签订《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》时明知案涉房屋允许销售，故某某银行兴庆支行上诉主张贾某某购买房屋时未尽审查义务存在过错的理由不能成立。
    综上，上诉人某某银行兴庆支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。某某房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
    驳回上诉，维持原判。
    二审案件受理费100元，由上诉人中国某某银行股份有限公司银川兴庆支行负担。
    本判决为终审判决。
                                                                       审 判 长　王俊英
                                                                       审 判 员　孙　翔
                                                                       审 判 员　马玉兰
                                                                  二〇二四年四月二十九日
                                                                       法官助理　何　垚
                                                                       书 记 员　刘　娜