浙江省安吉县人民法院民事判决书

原告：王某某，男，1961年出生，汉族，住浙江省安吉县。

委托诉讼代理人：王立春，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。

被告：陈某，男，1979年出生，汉族，住安徽省临泉县。

原告王某某与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，于2025年2月5日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序于2025年3月21日对本案公开开庭进行审理。原告王某某及其委托诉讼代理人王立春、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某某请求判令：1.陈某承担支付单方违约解除租赁合同给王某某造成的实际损失和违约金98750元；2.本案诉讼费由陈某承担。事实与理由：王某某与陈某于2023年11月13日签订《厂房租赁合同》，由陈某承租王某某坐落于孝丰镇赤坞村许家庄的厂房，租赁期限三年，自2023年11月12日至2026年11月12日止，厂房租金每年155000元，三年租金不变，一年一付，每年提前一个月付租金，一次性付清。合同第五条违约责任约定“本合同甲乙双方应当认真履行，若一方违约，应当支付另一方违约金人民币为10000元整，并且可终止合同，若一方违约行为造成另一方经济损失，要按实际经济损失赔偿”。此后，陈某在2024年不仅没有按合同约定提前一个月向王某某支付下年度租金，而且在2024年11月7日至8日，在未经与王某某任何协商同意的情况下，擅自搬离了租赁厂房，单方面解除了合同。由于陈某的单方面违约解除合同，给王某某造成下列实际经济损失，1.陈某单方搬离厂房，造成厂房空闲三个月，损失租金38750元（三个月×155000元/年÷12个月）；2.陈某单方解除合同，造成王某某两年租金减少损失50000元；3.违约方承担守约方违约金10000元，共计98750元。综上，王某某为维护自身合法利益，提起本案诉讼，望判准所请。

陈某答辩称，一、王某某厂房问题太多，导致陈某不能正常生产。刚租赁时，王某某陈述电能用，结果电不够用，王某某承诺将电线扯到机器旁边，结果电线也是陈某自己购买。王某某承诺厨房给陈某使用也没让使用，卫生间也没有弄，门也未按承诺弄。厂房内天天漏水，造成陈某的产品卖不出去，有一次漏水严重，造成陈某损失37000元左右。二、陈某搬离厂房是与王某某儿子沟通好的，王某某儿子承诺就这样解除合同，陈某自己购买的电线也不要了，王某某的儿子还就电线给付了陈某1500元，双方已解除合同并结清，不存在争议。三、王某某用的一年电费也没有跟陈某结算过。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某某提交的《厂房租赁合同》、搬离后照片、微信聊天记录截图，陈某提交的厂房漏水视频、陈某与王某某儿子通话录音、微信聊天记录截图、陈某与新承租人通话录音，双方质证对上述证据真实性无异议，本院对证据真实性予以认定并在卷佐证。

经审理，本院对以下事实予以确认：

2023年11月13日，王某某与陈某签订《厂房租赁合同》，约定：陈某承租王某某坐落于孝丰镇赤坞村许家庄的厂房；租期三年，自2023年11月12日至2026年11月12日止；房租屋每年155000元，三年租金不变，一年付，每年提前一个月付租金，一次性付清；陈某支付租房押金10000元，若陈某在租赁期间内，自愿放弃使用，则王某某概不退还租金和押金，租期届满押金全部退回给陈某；若一方违约，应当支付另一方违约金10000元，并且可终止合同，若一方违约行为造成另一方经济损失，要按实际经济损失赔偿。后陈某向王某某支付一年租金155000元及押金共10000元。

第一年承租期间，因暴雨造成雨水倒灌，导致陈某部分货物受损。

2024年10月15日，陈某欲搬离厂房，王某某因电费进行阻挠，后双方报警。

2024年11月3日，陈某与王某某的儿子电话沟通达成合意，陈某就未付的电费18467.97元支付18000元，陈某通过微信于当日向王某某的儿子支付。

2024年11月7日左右，陈某搬离厂房。

2024年11月18日，陈某与王某某的儿子通话，后确认由王某某的儿子微信给付陈某1500元，陈某问：“合同还要不要撕掉？”王某某儿子回答“合同都过期了，没用了，撕没撕反正没关系的……反正都过期了，我们就尽快地结束，那就这样。”陈某回复“好好。”

2024年11月25日，王某某微信向陈某发送“陈某，我们有合同的不是你想想的那么简单。说走就走，合同受法律保护的。我们都是成年人，你房租钱也不付，十月十一月份电费也没付清，损坏的东西也没有赔。你就这样不管了吗？”“你的租赁时间是2026年十一月份到期的还有二年”“你要好好看看合同是谁签字的，受法律责任的”。王某某同时发送《厂房租赁合同》照片，显示无法被接收。后，王某某对外发布招租信息。

2024年12月27日，王某某与案外人金某签订《厂房租赁合同》，将上述厂房出租给金某，约定租赁期限三年，租赁日期自2025年2月1日起至2028年1月31日止，每年租金130000元。金某于2025年1月开始使用租赁物。

另查明，王某某于陈某租赁期间居住在租赁厂房，居住用电费用通过陈某使用的电表结算；王某某未向陈某返还10000元押金。案涉租赁物未取得建设规划许可证及不动产权证。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王某某就案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，其与陈某签订的《厂房租赁合同》无效，但王某某可参照租赁合同约定的租金标准计收占有使用费。陈某已按约定的租赁标准给付了其使用租赁物期间的费用，且已与王某某的儿子达成了结算合意。结合王某某的儿子与王某某的特殊关系，以及王某某的儿子收取电费后王某某并未就电费在合理期间内提出异议的事实，陈某有理由相信王某某的儿子可代理王某某协商租赁事宜，王某某的儿子的代理行为有效，结算结果对王某某及陈某均具有约束力。陈某在结算时未要求返还押金，即使王某某因出租事项存在损失，上述押金已可填补其损失。现王某某又以《厂房租赁合同》约定的租赁期限主张陈某违约，并主张陈某承担提前搬离后的空置期间租金及租金差额，在租赁合同无效的情况下，缺乏事实依据，亦与双方结算结果不符，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条、第四条之规定，判决如下：

驳回原告王某某的诉讼请求。

本案受理费1135元（已减半），由原告王某某负担，限于本判决生效之日起十日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省湖州市中级人民法院在线提交上诉状。上诉费应于上诉期满后七日内向浙江省湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。