摘要：在当前司法实践中，物业管理公司的纠纷日渐增多，原因很多都是对于合同的不重视引发的风险造成。因此本文指出当前物业管理公司在订立合同阶段的法律风险，并提出如何防范此类风险的方法。

    关键词：物业管理公司，风险，物业服务合同

    随着我国城市化进程的加快，大型居民小区不断崛起，物业管理公司也不断增加，物业服务合同成为物业管理活动的主要依据，对于保护双方都是有着重要的作用。但是近年来，我国物业纠纷大多都是由于物业服务合同的原因引起的，因此有必要对物业服务合同常见法律风险进行防范，从而避免因物业服务合同引起的纠纷。

一、物业管理公司合同订立阶段常见的法律风险

（一）与开发商之间的风险

    物业管理公司与开发商之间的风险，主要集中两方面：一方面是物业的承接查验，主要是承接查验关系到以后物业管理公司的管理，而且其中由于房屋的问题也会引起风险；一方面就是开发商在销售房屋的时候，为了销售，就会承诺给购买者一些优惠比如赠送物业费或者是免除物业费，这些都会导致以后物业管理公司与业主之间产生纠纷。

（二）与业主之间的风险

    物业管理公司其实最多的纠纷就是来自于与业主，其中物业管理服务合同某些条款的不明，极易产生风险，风险为：第一，服务合同期限的累积不同导致出现风险；第二，专项维修资金的约定不明产生的风险，根据我国有关规定，专项维修资金是专款专用，不得挪用的。但是该项资金前期都是由开发商来承担，那么后期的承担就需要约定的问题以及资金的使用情况；第三，物业管理用房的约定不明的风险，物业管理用房是物业公司进行活动的办公场所，也是关系管理工作能否开展的关键，约定不明必然会导致出现风险；第四，管理费用和质量的约定分歧引起的风险，其实在物业管理中，业主最关心的就是小区物业管理的费用和物业能否给业主带来舒适的环境，而双方对于质量和费用的理解程度不同，又未在合同约定，必然会产生纠纷。

三、物业管理公司的防范

　　　针对以上的法律风险，物业管理公司必须引起重视，在订立合同的时候一定要高度警惕，因为大多数的纠纷就是由风险转化而来，因此在物业管理公司合同订立阶段应采取以下措施防范：

（一）要有风险意识

   物业管理公司在订立物业服务合同之时，就应当风险意识，可以聘请律师进行尽职调查，了解清楚对方的情况，对于合同的一些条款和细节要与律师商讨，做好风险防控，避免缠上不必要的纠纷。

（二）开发商风险防范

   主要是在合同承接查验过程中，在合同中要明确约定查验的内容，严格按照相关的规定进行查验工作，并且明确双方的权利和义务以及法律责任；针对开发商出现的促销承诺，在签订合同签就要了解清楚并与开发商进行有效地沟通，这些内容在合同中明确，并且约定好出现纠纷的解决方法。

（三）业主风险防范

　　　针对合同中期限问题，可以跟业务委员会、业主进行有效沟通，确切了解彼此对期限的理解和认知，最终在合同写明；专项维修资金尤其在合同中约定明确，且必须持续跟进资金的使用情况；管理用房在签订合同的时候，就要约定好管理用房的地点、范围、使用时间、费用和落实的相关方的明确等；物业管理的费用和质量，必须与业主之间进行沟通和协商，然后根据市场的价格制作出一个价格和质量标准，在合同中明确约定或者签订补充协议。最主要就是与业主商谈好，在合同中写明，将风险降低。

结语

　　由于合同约定不明引发的风险和纠纷是比较多，物业管理公司面临的法律关系比较复杂，因此面临的合同风险系数比较高，因此本文认为物业管理公司应有法律风险防范意识、在合同在要明确约定各个责任，从而防范风险，降低不必要的纠纷产生。

参考文献

    [1]余龙：《物业服务合同的风险防范与纠纷解决》，载《住宅与房地产》，2011年第6期。