张学民诉北京春秋房地产经纪有限公司未尽核实出租人房屋及身份情况义务致其遭受重大损失要求赔偿得到支持案

　　【要点提示】

　　依居间人在交易活动中的中介地位和诚实信用原则，居间人虽不负积极的调查义务，但应审核与订约有直接影响的重大事项，并如实报告委托人。因过失导致错误报告，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　【案例索引】

　　一审：北京市东城区人民法院[2004]东民初字第5396号（2004年11月19日）

　　二审：北京市第二中级人民法院[2005]二中民终字第02300号（2005年3月31日）

　　【案情】

　　原告张学民。

　　被告北京春秋房地产经纪有限公司（下称春秋公司）。

　　北京市东城区人民法院经审理查明：2004年7月，原告单位的办公室主任委托被告帮原告在安定门附近租一套房屋。同年7月15日，被告通知原告到本市东城区×院×号楼×单元×号看房。原告当场向出租人交纳了6000元定金。次日，原告与出租人共同在被告办公室签订了《房屋租赁合同》，同时原告取得了出租人提供的房屋回迁安置合同及其身份证的复印件。按照合同约定，原告向出租人支付了剩余租金18 000元及有线收视费216元。此后，原告向被告支付了信息服务费2000元。

　　2004年7月24日，房屋所有权人余某某回到涉案房屋，与原告发生争议。经协商未果，余某某于2004年8月25日向法院提起诉讼，要求原告搬出其房屋。在该案审理中，余某某称其与崔彦军于2004年7月13日签订租赁合同，租期为一年。余某某收取了2个月的租金4200元。对此后发生的原告张学民租赁房屋的情况其并不知情。经法院审理，余某某与张学民达成调解，原告于9月14日腾出了租住的房屋。

　　原告诉称，由于被告未能尽到核实出租人房屋及身份隋况的义务，致使原告遭受重大损失，请求法院判令其返还信息服务费2000元，赔偿损失24 216元，并承担案件诉讼费。

　　被告辩称，我公司通过互联网搜索房源，得知有人欲出租涉案房屋。在现场，出租人出示了房屋安置合同复印件及身份证，均表明该房属于余某某所有。原告对房屋情况表示满意，向出租人交纳了定金。此后，我们到小区物业公司核实情况，物业公司告知我们该房房主是余某某，但不让我们查看房屋档案。第二天，原告与出租人在我们办公室签订了房屋租赁合同，原告给付了出租人房屋租金及有线电视收视费。我公司收取了原告信息费2000元。我公司已经尽到了合同义务，对于假房主伪造证件我公司无法识别。原告在签订租赁合同时也负有审查义务，其未能发现假房主造假也应承担责任。现我公司同意退还信息费2000元，不同意原告其他的诉讼请求。

　　【审判】

　　北京市东城区人民法院经审理认为，合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间合同的居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据已查明的事实，被告作为专门从事房地产经纪业务的公司接受原告的委托从事居间服务，但其未核实出租人提供的房屋的真实情况，致使原告遭受损失，应承担返还服务费用并赔偿损失的责任。被告的辩称意见理由不足，本院不予采信。原告诉讼请求理由正当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条的规定，判决如下：

　　一、被告北京春秋房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告张学民居间服务费人民币2000元。

　　二、被告北京春秋房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张学民经济损失人民币24 216元。

　　案件受理费1059元，由被告北京春秋房地产经纪有限公司负担。

　　一审判决后，被告不服提出上诉，要求改判原告自行承担损失。理由是：该公司为原告提供的是指示居间服务，只需向其报告订立合同的机会和得到的信息，由原告自主决定是否与相对人签订合同；法律并未规定居间人应当对所得到的机会信息包括可能的相对人负有核实义务。

　　北京市第二中级人民法院经审理查明：2004年7月，张学民委托具备从事房地产经纪活动资格的春秋公司寻找房源。该公司通过网络查询得知涉案房屋有出租意向，遂安排并陪同张学民于7月15日查看房屋。出租人自称余某某，出示了拆迁安置补助协议复印件和本人身份证（编号110103195907070127），以证明其系涉案房屋权利人。春秋公司对上述材料的真实性未持异议。张学民当场支付定金6000元。次日，租赁双方到春秋公司签署了由该公司提供和填写的《房屋租赁协议》　（租期自2004年7月16日至2005年7月15日）。张学民给付出租人18000元，依约付清了全部租金（含定金）。同日，其还给付出租人有线收视费216元，给付春秋公司信息服务费2000元。后，案外人余某某（身份证编号与前述自称为出租人的余某某不同）对张学民使用涉案房屋提出质疑，起诉至原审法院。案件在审理中，余某某称：其于2004年7月13日将涉案房屋出租给崔彦军使用1年，收取2个月租金4200元；不知张学民如何进住。2004年9月14日，张学民与余某某达成调解协议，交还了涉案房屋。

　　又查：涉案房屋由北京市东城区住宅建设开发公司拆迁安置给对张学民使用涉案房屋提出质疑的余某某。

　　北京市第二中级人民法院审理后认为，上诉人接受被上诉人委托寻找房源，应当遵循诚实信用原则积极开展中介服务，切实维护被上诉人的利益。作为房地产经纪机构，上诉人在向被上诉人推荐涉案房屋前，有责任和能力查实该房屋的准确资料，尤其是查阅房屋权属证明、核实出租人真实身份。而上诉人既未验看拆迁安置补助协议原件，也未到房屋权属登记机关或物业管理企业等相关部门做必要核实，更未采取合理方式提请被上诉人注意亟待查实的房屋权属资料，系怠于行使居间人应尽的义务，严重损害了委托人的知情权。故上诉人应当赔偿由此给被上诉人造成的经济损失24 216元，并返还已收取的信息服务费2000元。该公司称被上诉人应当自行审查涉案房屋真实情况，以推卸自己承担的居间人法定义务，缺乏法律依据。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　（一）法律关系及争议焦点

　　就本案的事实来看，被告作为具备从事房地产经纪活动资格的公司接受原告的委托，为原告提供房屋出租信息，并促成原告与出租人订立房屋租赁协议，且按约定收取原告的信息服务费，双方形成我国《合同法》第四百二十四条规定的居间合同关系。居间合同为双务有偿合同，居间人向委托人报告订约机会或提供订约媒介，促成委托人与相对人订立合同，委托人向居间人支付报酬，两者互为对价。因此，《合同法》第四百二十五条规定了居间人的如实报告义务，该义务为居间人之最主要义务，即“居间人应当主动就有关订立合同的事项向委托人如实报告”。但是，如实报告义务应包括哪些具体内容，怎样才算达到如实报告的程度，特别是居间人对于订约事项是否负有积极的调查、核实义务，以及居间人未履行如实报告义务应承担哪些民事责任等审判实践中的具体问题，我国《合同法》并未给予明确规定，审判实践中亦存在不少争议。本案中，原告将自己的损失归咎为被告未履行核实出租人房屋及身份情况的义务，而被告则认为自己已尽到了如实报告义务，法律并未规定居间人对所提供信息、机会负有核实义务。可见，双方争议的焦点正是如实报告义务的法律内涵。

　　（二）被告是否履行了如实报告义务一如实报告义务的范围和程度

　　依居间合同的法律性质，居间人仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不介入委托人与相对人的关系，故在法理上，居间人只就其所知事项负有如实报告义务，而对其不知事项并无积极、尽力调查义务。因此，居间人对于相对人的信用并无保证义务，委托人不能因相对人无力履行合同而要求居间人承担责任。这一点也不因居间的种类而有所不同。那么，能否就此认为被告没有违反如实报告义务呢？问题的关键是如何理解居间人的“所知事项”，这个“知”是“已知”还是“应知”？即法律对于居间人报告事项在范围和程度上有无限制性要求。

　　笔者认为，从居间人在交易活动中所起的中介作用看，居间人一般均具有相应的知识、能力和从业条件。委托人正是由于自身精力和能力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖。因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人利益。因此，依据诚实信用原则，居间人虽不负积极的调查义务，但应根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项（如相对人的身份和信用、标的物状况等信息）如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不为其与委托人充当媒介。本案中，被告作为具有专业资质的房地产中介服务机构，应当意识到房屋权属证明和产权人身份是与订立租赁合同有关的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息。因此，被告在为原告提供房源信息及陪同其看房时，虽不负有主动向房屋权属登记机关或物业管理企业调查核实的义务，但应当要求出租人提供房屋权属证明和身份证明原件，并将查验后获得的信息如实报告委托人。而被告仅通过互联网获取房源，对于出租人的情况可以说一无所知；在看房现场也仅仅查看了出租人提供的拆迁安置补助协议和身份证复印件，并没有要求出租人出示原件，从而导致原告被骗的结果。因此，被告没有就其应知事项向原告履行如实报告义务。

　　（三）被告是否丧失报酬请求权并承担损害赔偿责任

　　居间人违反如实报告义务，包括应报告而不报告、过失错误报告和故意隐瞒、虚假报告三种情况。本案中，被告出于过失没有准确掌握其本应知道的信息，从而为原告提供了虚假信息，应属于过失错误报告。《合同法》第四百二十五条第二款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，这是否意味着居间人只在故意虚假报告的情形下才丧失报酬请求权，并对委托人的损失负责呢？答案应当是否定的。理由是：（1）该款规定并不具有排他性，不能反推出居间人除此之外有报酬请求权且不负损害赔偿责任的结论，否则不符合逻辑推理规律。（2）居间合同的双务有偿性要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，以此作为获取报酬的对价。但在不实报告情况下成立的合同，往往违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，无论哪种情形的不实报告，只要足以损害委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。（3）虽然《合同法》第四百二十五条未对过失错误居间人的法律责任作出具体规定，但依据《合同法》总则有关违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。

　　据此，笔者认为一、二审法院的判决是正确的。

　　　　　　　　　　　　　　　（编写人：北京市东城区人民法院　曾小华　陈家忠

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　责任编辑：郎贵梅）

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