厦门龙杰房地产策划代理有限公司滨北分公司以被告赖逢春违反居间合同为由诉请双倍给付居间报酬、赖逢春以原告擅自提高居间报酬致使居间合同未能履行为由拒绝给付案

【要点提示】  

     在居间合同中，委托人在没有充分证据证明受托人提高居间报酬的情况下，避开受托人与原业主成交，委托人仍应当向受托人支付居间报酬。  

【案例索引】  

      一审：福建省厦门市思明区人民法院[2005]思民初字第2585号（2005年5月30日）  

      二审：福建省厦门市中级人民法院[2005]厦民终字第1610号（2005年9月20日）  

【案情】   

 原告（被上诉人）厦门龙杰房地产策划代理有限公司滨北分公司（下称龙杰公司）。  

 被告（上诉人）赖逢春。  

 原告龙杰公司诉称，2004年9月5日，原告龙杰公司接受被告赖逢春的委托，为其中介购房，双方签订了一份《看房委托书》。合同签订后，原告龙杰公司即根据被告的购房要求，向被告赖逢春推荐了华新苑水仙阁201室、402室及西堤连体别墅20号的房屋，并由业务员戴向群分别带被告实地看房。之后，被告赖逢春不顾与原告之间的委托合同仍有效存续的情况，擅自撇开原告，经华新苑小区的物业管理人员曾述全介绍与华新苑水仙阁201室原业主见面，并由赖逢春之妻张晓岚与原业主签订购房协议，办理了相关手续。被告的行为违反了合同的约定，损害了原告的合法利益，故请求判令被告依照合同约定向原告双倍支付居间报酬计16 600元。 

 被告赖逢春辩称，原告在委托购房过程中，擅自将1％的中介费提高为2．5％，而最终使得双方无法达成订立居间合同的合意，基于原告龙杰公司并未提供签订买卖合同的服务，故原告的诉讼请求应予以驳回。  

思明区人民法院经公开审理查明：被告赖逢春曾多次去华新苑由曾述全开门看房。2004年9月5日，被告赖逢春委托原告龙杰公司为其中介购房，并签订了一份《看房委托书》，约定居间报酬（中介佣金）按房屋成交价的1％计算，并在签订房产买卖合同时一次性支付。但若被告隐瞒事实，即避开原告与原业主成交、隐瞒成交价格、成交时间等，则原告有权要求被告支付双倍佣金。原告提供的中介服务包括：（1）实地看房；（2）买卖签约；（3）协办产权过户及银行按揭手续。合同签订后，原告龙杰公司即根据被告的购房要求，向被告赖逢春推荐了华新苑水仙阁201室、402室及西堤连体别墅20号的房屋，并由业务员戴向群分别带被告实地看房。之后，被告赖逢春不顾与原告之间的委托合同仍有效存续的情况，擅自撇开原告，经曾述全介绍与华新苑水仙阁201室原业主见面，并由赖逢春之妻张晓岚与原业主签订购房协议，办理了相关手续。华新苑水仙阁201室房屋现在已过户给张晓岚，房屋成交价格为83万元。在审理过程中，赖逢春主张龙杰公司要求提高支付中介佣金的标准，未提交足够的证据。  

【审判】  

     思明区人民法院根据上述事实认为，原、被告自愿签订《看房委托书》，应视为双方自愿订立了居间合同。该合同内容合法，应确认为有效合同。合同订立后，原告依约向被告提供看房服务，被告赖逢春亦接受，并在原告业务员的带领下前往看房。之后，赖逢春以其妻张晓岚的名义与房屋的业主订立买卖合同并成功交易。在该过程中，虽有曾述全介绍交易，但赖逢春并未向原告龙杰公司指示改变或取消委托，且赖逢春作为居间合同的委托人，在居间合同履行过程中不得擅自改变或取消居间合同。被告赖逢春之妻与华新苑水仙阁201室原业主签订了买房合同，应视为原告龙杰公司作为居间人促成了买房合同的成立。原告仅提供一项服务，无法完全提供服务的原因在于赖逢春拒绝龙杰公司提供其他两项服务。因此，被告赖逢春仍应按照居间合同约定的标准向原告龙杰公司支付居间报酬。原告龙杰公司要求被告按照居间合同的约定双倍支付居间报酬，不符合公平原则，不予支持。据此，思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十六条的规定，作出如下判决：  

一、被告赖逢春应于判决生效之日起十日内向原告厦门龙杰房地产策划代理有限公司给付居间报酬8300元。  

二、驳回厦门龙杰房地产策划代理有限公司的其他诉讼请求。  

本案案件受理费674元，由原告负担337元，被告负担337元。  

一审宣判后，赖逢春不服提出上诉。   

赖逢春上诉称：其与龙杰公司签订《看房委托书》后，在该公司的陪同下前往华新苑水仙阁201室与402室实地看房，因房价不合适，故无意购买。三个月后，其从曾述全处获知华新苑水仙阁201室房产由原价85万元降为83万元（带家具）。赖逢春将该信息以及自己意欲购买的意思告诉龙杰公司，但其却擅自将中介费提高到2．5％，赖逢春不同意，主张依照原约定的佣金支付，双方协商未果，赖逢春才未将买房的后续相关事宜交付龙杰公司办理。在原审判决中，龙杰公司对赖逢春提供的报价单已确认。原审忽略了该项事实，因而认定事实不清，适用法律不当，导致错误判决。故上诉请求撤销原判，改判驳回龙杰公司的诉讼请求。  

被上诉人龙杰公司辩称，赖逢春指称龙杰公司擅自提高中介费无事实依据。报价单上虽出现中介费按照2．5％计算，但其反映的仅是讼争房屋龙杰公司按82万元的价格进行交易所产生的费用。而该费用中，既包括赖逢春负担的部分，也包括卖方应承担的部分（依交易习惯卖方应负担1．5％的中介费用），因而，赖逢春的中介费并未被提升。况且，即使龙杰公司真的有意提升中介费，赖逢春有权接受或者不接受。但不管如何，双方签订的《看房委托合同》对双方当事人均有约束力，均不得擅自变更或解除。赖逢春撇开龙杰公司，擅自与讼争房屋原业主商谈，并购买其房屋。该行为违背合同法的诚信原则和履行通知义务的规定。故赖逢春的上诉请求不能成立，应予驳回。  

厦门市中级人民法院经审理查明：赖逢春对原审法院认定的事实无异议，龙杰公司则对“赖逢春曾多次去华新苑由曾述全开门看房”和“关于赖逢春通过曾述全的介绍与华新苑水仙阁201室原业主见面的事实”提出异议，认为前者系由龙杰公司找曾述全拿钥匙后带赖逢春看房，而后者的认定缺乏证据，难以确证。赖逢春主张原审遗漏了如下事实，即赖逢春是因房价不合意而无意购房，且是从曾述全处得知房价降低的消息，其将该降价信息告知龙杰公司后，龙杰公司要求提高中介费导致中介不成功。另外，双方均承认讼争房屋的钥匙在曾述全处，看房均需找其拿钥匙。2004年11月底12月初，龙杰公司向赖逢春提供一份载明了房价、过户交易所需费用、中介费用等的报价单，其中中介费一项载明按82万元的2．5％计算并打八折。赖逢春认为此报价单是龙杰公司提高中介费的凭证。龙杰公司则主张该份报价单只是列明交易双方应交纳的各项费用，况且赖逢春如有异议，双方亦可协商。该《看房委托书》中约定：赖逢春保证不直接或通过第三者与业主联系，并同意即便该物业最后由他的亲戚、朋友所得，都算龙杰公司介绍成功，赖逢春仍须付给龙杰公司约定的佣金。  

厦门市中级人民法院根据上述事实认为，从赖逢春与龙杰公司签订的《看房委托书》的内容来看，该委托书具备中介服务合同的因素，又因为其系当事人之间的真实意思表示，内容合法，故可以认定为合法有效的居间合同。为此，该有效合同的解除，应依据合同法的相关规定。赖逢春虽在龙杰公司带其看房时，未与原业主达成交易合意，但在此之后，龙杰公司与赖逢春仍就房屋居间服务事宜进行商洽，有龙杰公司提供给赖逢春的报价单为证，因而，双方仍在继续履行居间合同约定的义务。龙杰公司在报价单上载明居间报酬为成交价款2．5％的80％，该报价单并未明确该费用是赖逢春交易成功后应承担的居间费，况且赖逢春对此有异议，也应与龙杰公司进行协商，如协商不成，赖逢春还可寻求其他法律途径予以解决，直至解除合同。然而赖逢春在未向龙杰公司发出解除居间合同的通知、《看房委托书》尚在履行的情况下，即由其妻子与讼争房屋的原业主签订购房协议并办理过户手续，根据《看房委托书》的约定，赖逢春仍须向龙杰公司支付佣金即居间费。原审判决赖逢春按成交价格83万元的1％支付给龙杰公司居间费用8300元正确，应予维持。龙杰公司未能提供买卖签约、协办产权过户及银行按揭手续服务等系因赖逢春的阻却所致，不可归责于龙杰公司。综上，赖逢春的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 

 驳回赖逢春的上诉请求，维持原判。  

 本案二审受理费342元，由赖逢春负担。  

【评析】  

 居间合同是一种古老的商业现象，在古希腊即已出现，在我国古代，居间人被叫做“互郎”，是指促进双方成交而从中获取报酬的中间人。居间业务根据居间人所受委托的内容的不同，可区分为指示居间和媒介居间两种，但我国没有作这样的区分。我国合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，作为居间人的龙杰公司实际上并未促成合同成立，仅仅是为赖逢春提供了信息服务。本来，龙杰公司是不能够取得约定居间报酬的。但是，客观上说，并非龙杰公司不能够促成赖逢春与他人的合同成立，而是赖逢春避开了龙杰公司的居间服务。在此情况下，人民法院判决赖逢春承担违约责任，给付龙杰公司居间报酬，符合公平和诚实信用原则，有利于鼓励居间活动，促进市场交易。  

本案的争议焦点有四：  

首先，关于双方签订的委托合同的效力。赖逢春与龙杰公司签订的《看房委托书》，虽然不是直接命名为居间合同，但依照我国《合同法》第四百二十四条的规定，所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是有偿的服务合同，居间人完成委托人交付的提供签订合同的机会或者提供签订合同的媒介服务后，委托人有义务依照约定如期如数向居间人支付报酬。比照这样的规定，本案中，赖逢春委托龙杰公司为其中介购房，约定中介佣金按房屋成交价的1％计算，并在签订房产买卖合同时一次性支付，龙杰公司则为赖逢春提供如下的中介服务：（1）实地看房；（2）买卖签约；（3）协办产权过户及银行按揭手续。在合同签订后，还指派公司业务员带其前往看房。在此过程中，龙杰公司提供的是一种订立买卖房产的媒介服务，委托人赖逢春也须支付相应的报酬，这完全符合了居间合同的特征，故双方签订的《看房委托书》实为居间合同，且因其意思表示真实，内容合法有效，故只要合同未依法解除，就对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因此，赖逢春在合同未解除的情况下，擅自撇开受托人龙杰公司，而与讼争房屋原业主签订买卖房产协议，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。  

其次，关于龙杰公司所提供的服务的定性。本案中，龙杰公司实际仅提供了一项服务，即实地看房，而未履行合同约定的其他两项服务：买卖签约和协办产权过户及银行按揭手续。但龙杰公司未能继续履行约定的其他义务，系因赖逢春的不配合行为所致，龙杰公司对此并无过错，依照过错责任原则，赖逢春既然没有适当履行委托人应尽的义务，并造成对方当事人的履行不能，应就此承担相应的不利后果并承担对方当事人的相应损失。  

再次，关于龙杰公司出具的报价单定性。赖逢春认为此报价单证明了龙杰公司要求提高中介费用，因为其上载明居间报酬为成交价的2．5％的80％。但该载明的费用并未明确是赖逢春交易成功后应全部承担的费用。我国《合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。而依照交易习惯，报价单上的中介费用是买方与卖方应支付的中介费之和。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，赖逢春提出的该报价单证明了龙杰公司要求提高中介费用的主张不能成立，为此，其应承担相应的不利后果。  

最后，龙杰公司请求赖逢春承担违约责任即双倍支付居间报酬16 600元，应否得到支持？龙杰公司和赖逢春之间约定，若赖逢春隐瞒事实，即避开龙杰公司与原业主成交、隐瞒成交价格、成交时间等，则龙杰公司有权要求赖逢春支付双倍佣金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，可见，我国合同法规定的违约金性质上属于赔偿性违约金。本案中，赖逢春不履行居间合同给龙杰公司造成的直接经济损失即居间报酬的损失，双方约定违约金为双倍支付居间报酬，违约金标准过分高于造成的损失，而事实上，龙杰公司也未完成全部的居间义务，当然，龙杰公司未完成全部居间义务的责任在于赖逢春擅自撇开龙杰公司自行与他人达成买卖合意，因此，赖逢春应当承担给付应支付的居间报酬的违约责任，而龙杰公司请求双倍给付居间报酬，则大大超出了赖逢春应承担违约责任范围，一审法院予以调整符合公平原则。 

综上，本案赖逢春最后之所以必须承担不利后果，主要原因在于其不顾生效合同的拘束力，不履行合同约定的义务。赖逢春在诉讼中不能提供有充分证明力的证据来证实自身主张、反驳对方主张，也是导致其败诉结果的重要因素。                      

（编写人：福建省厦门市思明区人民法院 戴卫真                       责任编辑：郎贵梅）

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