谢阳新与龙岩市松柏房地产开发有限公司商品房纠纷案

【要点提示】  

     商业房的销售广告和宣传资料是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容对待。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。  

【案件索引】  

     一审：福建省龙岩市新罗区人民法院[2004]龙新民初字第1399号（2004年9月6日）  

      二审：福建省龙岩市中级人民法院[2005]岩民终字第010号（2005年1月4日）  

【案情】  

     原告谢阳新。 

     被告龙岩市松柏房地产开发有限公司。  

     原告谢阳新诉称，由被告龙岩市松柏房地产开发有限公司（以下简称松柏公司）开发的龙岩市“花园广场大厦”（以下简弥花园大厦）于2001年取得商品房预售许可资格后，即向社会上发布广告，宣传“龙岩花园广场大厦”，占地面积为2812平方米，其中建筑占地1944平方米，道路绿地868平方米。地下设停车场，1～2层为商场，3层为写字楼，4—19层为高级住宅。并称该商品房供电采用10kV电网引入两路独立电源，另配备250kW发电机一台，确保无停电烦恼。看完被告的上述宣传广告后，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），并约定被告为“花园大厦”全体业主提供46．7075平方米的物业管理用房。“花园大厦”竣工后，原告发现被告原先向业主的承诺及与业主的约定并没有兑现，且擅自更改设计施工方案，不按施工图进行施工，给业主带来安全隐患。主要表现在：（1）道路绿地面积不足868平方米，且将原规划为绿地的场地改成收费停车场；（2）没有配备一台250kw的发电机，并将原设计的发电机房改作地下停车场；（3）没有向全体业主提供4 6．7075平方米的物业管理用房；（4）将2号楼原设计为5．1米宽的消防通道改作店面，现出租给太空网吧。发现以上情况后，原告曾多次与被告交涉。但被告时至今日拒不履行。为此，原告诉至法院请求：（1）判令被告在“花园大厦”①号楼《地下一层乎面图（建施41—4）》施工图设计的柴油发电机房的位置配备并安装一台250KW的发电机；（2）判令被告按“花园大厦”⑦号楼《一层平面图（建施—06／48）》施工图设计原样恢复消防通道；（3）判令被告向原告明确配套的868平方米的道路绿地的具体位置和面积，并将现有停车场恢复为绿地；四、判令被告依合同约定在“花园大厦”一楼向包括原告在内的“花园大厦”全体业主交付46．7075平方米的物业管理用房。  

被告松柏公司辩称： 

1．关于在“花园大厦”再安装1台250kw发电机的诉请应予驳回。“花园大厦”现在的双回路独立电源的配电系统是经龙岩市电业局设计和施工的，符合双方的约定。250kW发电机是因为当时无法达到现在水平才进行设计，后来中山路电网改造，不需要配备发电机组，根据龙岩市电业局的设计，确定花园广场用地负荷为630kVA一台和800kVA配变一台，供电方式为分别从中山路A配电室和沿河线#40各接一回电缆至“花园大厦”配电室供电，该配电方式即双回路独立电源，已能满恩花园大厦的用电要求，不需要再安装1台250kW发电机，如再安装此台发电机实属浪费，对原告也是不利的。取消250kW发电机不是被告擅自行为，是经原工程设计部门批准变更的。本工程议计单位电力工业部西北勘测设计研究院根据中山路电网改造后的情形，也认为双回路独立电源已能满足各层生活及消防用电需求。因此，作出了取消原250kW柴油发电机的设计更改决定，该更改没有违反双方订立的《商品房买卖合同》中关于设计变史的约定。关于供电方式的2次广告不一致，应以后一次内容力准。第一次广告是在中山路电网尚未改造前发布的，2001年11月24日发行的《中邮专递广告》的内容取消了前一次广告中“另配备250kW发电机1台”的内容，这是对前面一次广告中不合理部分进行更正，应以后一次广告的内容为准。且该广告更正的时间是在原告方签订《商品房买卖合同》之前。因此，取消250kW发电机对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定没有重大的影响。而且，原告在签订《商品房买卖合同》时也未对广告的更正提出异议，也没有要求被告增加250kW发电机，应视为对取消250kW发电机的默认。故第一次广告中的“另配备250kW发电机一台”的内容不应视为合同内容，被告不存在所谓的违约行为。 

  2．经龙岩市规划局和龙岩市消防支队认可后，被告对“花园大厦”原有消防通道的位置进行变更，符合法定程厅，原告要求恢复消防通道的理由不充分。2000年5月10日，龙岩主市规划局组织专家和有关单位进行评审后对原消防通道设计方案进行补充修改，决定将14层副楼（即2号楼）南面底层原消防通道改至主楼南面的商业街，将原4米宽通道修改为6米宽通追。这一变更得到了龙岩市消防支队的验收认可，变更程序合法。因此，原告要求恢复消防通道的诉请理由不充分。   3．原告主张“花园大厦”现有停车场恢复为绿地的诉请，不属于被告的权利义务范畴。停车场的土地是国有的，被告未取得该停车场的土地使用权，现被告只是受龙岩市建设局的授权进行投资建设和管理使用，被告无权将停车场恢复为绿地。至于广告中所谓“道路绿地868平方米”，不能视为合同内容。被告没有违约，也没有必要明确868平方米道路绿地的具体位置和面积。四、“花园大厦”业主中应分摊的公摊面积没有包括物业管理用房面积46．7075平方米，且原告也没有出钱购买这部分面积；再者，现该物业管理用房已由被告提供给物业管理公司使用。因此，原告无权代表全体业主起诉要求被告在“花园大厦”一楼交付46．7075平方米物业管理用房超越权限。  

综上，原告起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。   一审法院经审理查明，被告经有关部门批准后，取得了位于龙岩市新罗区中城中山路东人口南侧的2000—GC001地块兴建“花园大厦”，该地块土地面积为2812．5平方米，规划用途为商住。2000年10月25日，被告向社会发布宣传广告，其主要内容为：“龙岩花园广场大厦，占地面积为2812平方米，其中建筑占地1944平方米，道路绿地868平方米。地下设停车场，1～2层为商场，3层为写字楼，4—19层为高级住宅。”……该商品房供电采用10kV电网引入两路独立电源，另配备250kw发电机一台，确保无停电烦恼。2001年，被告取得“花园大厦”的商品房预售许可证。2002年2月20日，被告与原告订立了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：（1）谢阳新向被告购买花园大厦第1幢8层1—0810号房屋，该房屋建筑面积共170．42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积计31．72平方米；（2）该套房子的公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。该附件二有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：1#、2#商住楼住宅，功能区外分摊为：物业管理房（1#、2#摊）46．7075平方米，高低压配电房（1#、2#摊）131．6平方米……，该面积不再参与公共面积分摊；（3）规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量使用功能的，即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起十五日内作出是否退房的书面答复；（4）商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准。“花园大厦”竣工后，原告向被告办理了所购商品房的交房手续。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中，有将物业管理房的面积列入原告所购商品房应分摊的公共面积范围内。之后，根据国家制定的《房产测量规范》标准之规定，即为多幢服务的警卫室、管理用房不计入共有建筑面积。龙岩市房地产管理部门在为原告办理所购商品房的房产证时，没有将物业管理房列入原告应分摊的公共面积范围内。现“花园大厦”的物业公司从成立至今一直使用“花园大厦”的部分地下室作为物业管理用房，且被告从物业公司使用至今未向原告收取该物业管理用房的使用费。  

【审判】  

 福建省龙岩市新罗区人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，商业广告包括商品房预售广告，除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约引诱，即邀请或引诱对方与自己订立合同，而作为要约邀请的售楼广告是没有拘束力的。但如果广告中明确注明为要约或广告中含有未来合同的主要条款或者写明相对人只要作出规定的行为就可以使合同成立的内容时，则应该认为该广告属于要约而不是要约邀请。本案中，被告发布的“花园大厦”的宣传广告中，就商品房规划范围之外的环境和公益设施向大众宣传介绍其准备出售的房屋时，有“配备250kw的发电机一台，道路绿地为868平方米”等广告内容，但被告并没有表明将该两项广告内容作为要约，也没有将上述两项广告内容作为未来合同的主要条款，亦没有在广告中写明原告只要作出规定的行为就可以使合同成立的内容。因此，这种广告纯粹是以宣传的方式邀请原告与其签订商品房买卖合同为目的，该广告应视为要约邀请。之后，被告与原告订立《商品房买卖合同》时，并没有以“配备250kw的发电机一台，道路绿地为868平方米”等广告内容作为合同内容。因此，上述销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，不构成广告许诺，依法不应承担民事责任。故原告要求被告按照广告要求在“花园大厦”配备并安装一台250kw的发电机和明确868平方米绿地的具体位置和面积的诉请，本院不予以支持。另经庭审查实，“花园大厦”14层副楼南面底层原消防通道的设计变更和250kw柴油发电机的变更，分别经龙岩市规划部门和原工程设计部门批准变更，这是为法律所允许的，且此种变更并未导致合同当事人约定的商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现其他影响商品房质量或者使用功能的情形。因此，上述消防通道的变更和250kw柴油发电机的变更，不违反双方订立的合同中关于规划、设计变更的约定。故原告要求在“花园大厦”②号楼14层副楼南面底层恢复原消防通道，于法无据，法院不予以支持。至于原告要求将停车场恢复为绿地的诉请，因该停车场系国有土地，被告方系受龙岩市建设局的委托管理该停车场，其无权将现有的停车场恢复为绿地。因此，原告要求将停车场恢复为绿地的诉请，法院不予支持。至于原告要求被告向包括原告在内的花园大厦全体业主交付46．7075平方米的物业管理用房的问题，法院认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》的附件2关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中，虽有约定将物业管理用房列入原告的公共分摊面积范围内，但龙岩市房地产管理局在为原告办理所购商品房的房产证时，已依据有关规定，将本案讼争的物业管理用房的面积未列入原告应分摊的公共面积范围内。这说明龙岩市房地产管理局已依有关规定变更了原、被告将物业管理用房列入公摊面积的约定，符合有关规定，应以最后的约定为准。再者，原、被告亦无约定在“花园大厦”一楼安置物业管理用房，况且该物业管理用房现已由被告提供给物业管理公司使用。因此，现原告以合同约定的义务为由要求被告在“花园大厦”一楼交付46．7075平方米的物业管理用房，缺乏事实和法律依据，法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、《城市商品房销售管理办法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢阳新的诉讼请求。

原告不服此判决，上诉至福建省龙岩市中级人民法院。龙岩市中级人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，本案中被上诉人2000年10月25日售楼广告中“关于配备250kV发电机一台”的允诺是具体、明确的，虽然在合同中没有约定配备发电机的内容，依法应认定为要约。2001年3月24日被上诉人发布中邮广告，广告中对2000年10月第一次发布的广告内容进行了修正，取消了关于配备发电机的承诺，由于广告是针对不特定人所发出的，被上诉人与上诉人签订合同之前撤销了原2000年10月发布的广告不违反法律法规的规定，是有效的。且被上诉人未配置发电机并不是基于其主观上违约未予配备，而是与龙岩市电业局达成协议，投入资金进行电网改造，为花园广场大厦设置了更先进的供电方式即双回路独立电源进行供电，设计部门电力工业部西北勘测设计研究所也出具设计更改通知单，说明该设计更能满足高层生活及消防用电需求，故取消原柴油发电机配置，同时也为上诉人等购房户减少了物业管理费用的开支。现在上诉人仍坚持要求被上诉人配备发电机没有必要，且对双方当事人均不利。关于广告中的868平方米的道路绿地问题，因该内容不具体明确，未将道路与绿地面积具体区分，被上诉人在广告中的说明不能被认定为要约。因此上诉人该两项主张不予支持。关于消防通道设计变更的问题，花园广场大厦工程在消防方面经过龙岩市公安消防支队岩公消验字[2003]第003号《关于花园广场大厦消防复查验收合格的意见》确认工程在消防方面符合国家现行有关消防法规和技术要求，具备使用条件。另根据该验收意见书，被上诉人工程如需改变使用功能或两次装修等变更，均应按国家现行有关消防技术规范规定进行设计并依法报消防部门审核同意后方可施工。因此，上诉人要求被上诉人按花园大厦2号楼《一层平面图（建施—06／48）》施工图设计原样恢复消防通道的主张，因没有取得消防部门的审核，法院对该主张不予支持。因双方没有约定物业管理用房设置具体位置，且上诉人等购房户也未分摊物业管理用房费用，因此被上诉人无偿提供物业管理用房并将其设在地下不违反双方合同约定。上诉人提出被告应依合同约定，在“花园大厦”一楼向全体业主交付46．7075平方米的物业管理用房的主张没有合同依据，法院对该项请求不予支持。关于上诉人要求将停车场恢复为绿地，由于该块地段已经有关部门批准用于停车场建设，未经有权部门审批之前，被上诉人无权擅自改变其用途。因此上诉人要求被上诉人将停车场恢复为绿地的请求没有依据，因此上诉人该项请求亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。龙岩市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人谢阳新的上诉，维持原判。  

【评析】  

 本案中，原、被告双方争议的焦点：（1）2000年10月25日售楼广告中“关于配备250kW发电机一台”和“868平方米道路绿地问题”的允诺是否属于要约？（2）消防通道是否按花园大厦2号楼《一层平面图（建施—06／48）》施工图施工？（3）物业管理用房是否违反双方合同的约定？ 

   1．2000年10月25日售楼广告中，“关于配备250kW发电机一台”和“868平方米道路绿地问题”的允诺是否属于要约？  

销售宣传广告为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前90％以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。为依法及时有效地解决此类纠纷，2003年6月1日最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释根据《合同法》第十五条规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告的内容的对象就已特定化，根据《合同法》第十四条关于要约的规定，《解释》明确规定应将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。这一解释有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度。 

 我们认为，根据《合同法》第十五条第一款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订人合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但应根据具体情况区别对待，不能机械地将其视为要约邀请。本案中，2000年10月25日售楼广告中“关于配备250kw发电机一台”的允诺是具体、明确的，虽然在合同中没有约定配备发电机的内容，根据《解释》第三条之规定，依法被认为应是要约。而广告中“868平方米道路绿地问题”，因该内容不具体明确，未将道路与绿地面积具体区分，被告并没有表明将该两项广告内容作为要约，也没有将上述广告内容作为未来合同的主要条款，亦没有在广告中写明原告只要作出规定的行为就可以使合同成立的内容，因此在签订合同时未把该项广告内容作为未来合同的主要条款因此不认定为要约，而是视为要约邀请。  

2．消防通道是否按花园大厦2号楼《一层平面图（建施—06／48）》施工图施工？ 

 商品房建筑在消防方面，应当符合国家现行有关消防法规和技术要求，施工时必须取得消防部门的审核。本案花园大厦2号楼《一层平面（建施06／48）》施工图设计的消防通道，因没有取得消防部门的审核，而现在的消防通道设计是经过龙岩市公安消防支队岩公消验字[2003]第003号《关于花园广场大厦消防复查验收合格的意见》确认工程在消防方面符合国家现行有关消防法规和技术要求，具备使用条件。因此，本案对原告的主张不能支持。  

   3．物业管理用房是否违反双方合同的约定？  

    违约是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定有待考察。本案中物业管理用房是已建了，说明被告的义务已履行了，但是否符合约定。由于本案中的双方在合同中并没有约定物业管理用房设置具体位置，且原告等购房户也未分摊物业管理用房的费用。根据国家制定的《房产测量规范》标准之规定，即为多幢服务的警卫室、管理用房不计人共有建筑面积。龙岩市房地产管理部门在为原告办理所购商品房的房产证时，没有将物业管理用房列入原告应分摊的公共面积范围内。被告无偿提供物业管理用房并将其设在地下，是不违反双方的合同约定的。 

 （编写人：福建省龙岩市新罗区人民法院 潘莉红   责任编辑：胡夏冰）

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