长沙市麓山南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案

　　问题提示：无法登记的物业服务用房可否以占有的方式完成公示并认可其公信力？物业服务用房能否成为善意取得的客体？业主委员会是否具有诉讼主体资格？

　　【要点提示】

　　物业服务用房所有权属于全体业主共同所有，物业公司出卖物业服务用房属于无权处分，即使该物业服务用房无法进行权属登记公示，小区业主购买该物业服务用房亦不构成善意取得；业主委员会虽然不具有完全权利能力，但在维护全体业主共同利益的时候可以提起诉讼，具有诉讼主体资格。

　　【案例索引】

　　一审：湖南省长沙市岳麓区人民法院（2010）岳民初字第1097号（2011年6月12日）

　　二审：湖南省长沙市中级人民法院长中民三终字第2698号（2011年11月11日）

　　【案情】

　　原告（被上诉人）：长沙市麓山南路园丁新村业主委员会

　　被告（上诉人）：陈丽华

　　第三人：刘辉述

　　第三人：广宇置业公司

　　原告园丁新村业主委员会诉称：原告于2008年11月27日成立并在长沙市岳麓区房产局物业监管科进行了备案登记。2003年7月13日，开发商广宇置业公司将包括被被告侵占的1栋12号杂屋和5栋3号车库等物管办公执勤用房全部交付给原告使用。2008年10月，被告自称系该杂屋和车库的权利人，不顾诸多业主的反对，强行撬开门锁进入，并换掉门锁，侵占物管用房至今，并以种种理由拒不退还所占物管用房。

　　被告陈丽华辩称：（1）被告与广宇置业公司的购房协议合法有效，且被告购房时并不知道1栋12号杂屋和5栋3号车库是物管用房，广宇置业公司出售该房时并没有言明是物管用房，根据善意取得制度，被告依法取得上列杂屋、车库的所有权、使用权。（2）原告无法证明诉争房屋系物管用房，且原告正式成立的时间晚于被告购房的时间，根本不存在原告接管使用讼争房屋的可能。

　　第三人刘辉诉称：本案诉争房屋系第三人与被告陈丽华共同购买，购买该房屋时第三人不知道是物管用房，而且原告也没有证据证明涉案房屋是物管用房。

　　第三人广宇置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为对陈述权的放弃。

　　湖南省长沙市岳麓区人民法院经审理查明：2003年7月6日，广宇置业公司将其开发的三间杂屋（包括本案诉争1栋12号杂屋和5栋3号车库），以及保安值班室、公厕交付园丁新村业主委员会作为物业管理办公值勤用房。当时园丁新村的物业服务单位是广宇置业公司的下属单位长沙广宇物业管理公司。物业管理办公值勤用房交付后，其中1栋12号杂屋和5栋3号车库作为存放业主物品等用途。因部分业主拖欠物业管理费，2008年10月，长沙广宇物业管理公司负责人李占祥经广宇置业公司同意对外出售物业管理用房。2008年10月9日，被告陈丽华用第三人刘辉的名义（乙方）与长沙广宇置业开发有限公司（甲方）签订购房协议，约定乙方向甲方购买位于园丁新村底层5栋3号车库（建筑面积19.44平方米）和园丁新村底层1栋12号杂屋（建筑面积12平方米），购买价格分别为40000元和20000元，时间填写的是2005年1月25日，另外，陈丽华以自己的名义还购买了园丁新村底层6栋4号杂屋，价格22000元，填写的时间是2005年2月14日。2008年10月9日，被告交付了所有购房款，广宇物业管理公司将房门钥匙交给了被告。2008年10月14日，园丁新村召开业主大会，强调物管用房不能买卖的内容，会上陈丽华以已经购买了物管用房为由拒绝签字。后原、被告在房屋归属问题上发生冲突并发生打伤人的后果。2009年11月17日，长沙市房产局、长沙市建委、长沙市岳麓区房产局人员组织园丁新村业主优表唐建华、周和平以及广宇置业公司的法定代表人周哲、法律顾问周宇进行了协调，但双方未达成一致的方案。被告陈丽华与第三人刘辉认可双方系共同购买涉案房屋5栋3号车库和1栋12号杂屋，现由被告陈丽华占有和管理。

　　【审判】

　　湖南省长沙市岳麓区法院经审理认为：

　　1.关于原告是否已经接收并使用物管用房的问题。《湖南省城市住宅区物业管理条例》第15条规定：“物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主所有。”《物业管理条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”《中华人民共和国物权法》第73条规定：“……物业服务用房，属于业主共有。”本案中，第三人广宇置业公司在2003年7月6日向园丁新村业主委员会交付了物业管理值勤用房清单，本案诉争的园丁新村5栋3号车库和1栋12号杂屋属于交付的房屋范畴，后来由物业公司作为物业服务用房使用，且从原告提交的2009年11月17日的《会议纪要》中，第三人广宇置业公司对园丁新村1栋12号杂屋和5栋3号车库于2003年已经交付给原告作为物业管理服务用房予以认可，故应当认定原告已经接收并使用物管用房。

　　2.关于被告购买一栋12号杂屋、五栋3号车库是否构成善意取得的问题。根据《中华人民共和国物权法》第106条第1款的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，被告陈丽华和第三人刘辉不构成善意取得，其理由如下：（1）被告陈丽华自2004年就生活在园丁新村，对于物业管理服务用房的位置应当是了解的；（2）本案诉争的一栋12号杂屋、五栋3号车库已经由业主作为物业管理用房在使用；（3）被告陈丽华于2008年与第三人广宇置业公司签订购买协议，而签署的时间为2005年，被告陈丽华对于自己所购买房屋的性质应当进行了解。综上，被告陈丽华与第三人刘辉对一栋12号杂屋、五栋3号车库不构成善意取得。

　　综上，本案诉争的一栋12号杂屋、五栋3号车库应当属于业主所有。被告陈丽华与第三人刘辉因购买该房屋所造成的损失，可以向第三人广宇置业公司另行主张权利。据此判决被告陈丽华和第三人刘辉在本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区麓山南路822号园丁新村小区底层一栋12号杂屋、底层五栋3号车库腾空，并交付给原告长沙市麓山南路园丁新村业主委员会。

　　上诉人陈丽华不服原审判决，向长沙市中院提起上诉称：（1）本案原审关键事实没有查明。本案园丁新村业主委员会是否接受并使用了本案讼争标的房屋没有进行查明，上诉人属于善意受让人依法取得讼争房屋所有权。（2）原审法院适用法律错误。业主委员会既非权利人，也未获得业主合法授权，请求判令上诉人腾空房屋，显属违法。

　　被上诉人园丁新村业主委员会口头答辩称：（1）业主委员会是代表业主行使权利的机构，且被上诉人起诉时即已得到三分之二的业主授权，具有诉讼主体资格。（2）园丁新村业委会于2003年10月13日即已占有并使用讼争房屋，并逐渐开始存放许多业主财物。（3）上诉人属于恶意购买行为。

　　长沙市中院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。

　　长沙市中院认为，本案争议的焦点如下：

　　1.关于园丁新村业主委员会是否具有诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同生活事务。一般认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，有权向人民法院提起民事诉讼。本案中园丁新村业主委员会是依法成立经房地产行政部门备案的机构，诉争房屋权属的争议应属于园丁新村全体业主的利益相关的事宜，园丁新村业主委员会向原审法院提交了《园丁新村业主大会决议》，该决议盖有“长沙市麓山南路园丁新村业主委员会”的印章，并附有超过半数以上业主的签字。因此，园丁新村业主委员会具备了代表全体业主进行诉讼的形式要件，获得了业主大会的授权，可以作为诉讼主体参加本案的诉讼。

　　2.关于广宇置业公司是否有权出售诉争房屋及陈丽华购买诉争房屋是否构成善意取得的问题。广宇置业公司在2003年7月6日向园丁新村交付了物业管理用房清单，本案中诉争的房屋园丁新村1栋12号杂屋和5栋3号车库在交付清单的范围内，虽然接收当时业主委员会没有成立，但不能改变诉争房屋已经交付的事实。广宇置业公司交付物业管理用房的行为表明其承认诉争房屋属于全体业主所有。广宇置业公司已经将诉争房屋交付给园丁新村业主委员会，又在2008年10月9日将诉争房屋出卖给陈丽华，该处分行为属于无权处分。在此情况下，陈丽华是否能够取得诉争房屋的所有权要看陈丽华的购房行为是否构成物权法上的善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第106条第1款之规定，无权处分的受让人要取得受让不动产或动产的所有权，必须首先符合受让人在受让该不动产或动产时是善意的。本案中，陈丽华一直生活在园丁新村，对于物业管理用房的位置应当清楚，陈丽华以刘辉的名义与广宇置业公司签订买卖合同时，双方在买卖合同上签署的时间为2005年，陈丽华对于所购房屋的性质应当进行了解。陈丽华以刘辉的名义购买诉争房屋的行为不符合受让人在受让不动产时是善意的，因此，不构成物权法上的善意取得。因此，上诉人陈丽华的上诉理由不能成立，陈丽华不能取得本案诉争房屋的所有权，其占用房屋的行为无法律上的依据。陈丽华因购买房屋所造成的损失，可以向广宇置业公司另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此判决驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案是一起排除妨害纠纷案，其裁判基础即在于认定涉案房屋的所有权归属。综合一、二审情况可知，本案的主要争议焦点是：（1）讼争房屋是否属于物业服务用房，即原告长沙市麓山南路园丁新村业主委员会是否完成对讼争房屋不动产物权公示；（2）被告陈丽华是否构成善意取得；（3）在物业服务用房涉纠纷时长沙市麓山南路园丁新村业主委员会能否成为诉讼主体。

　　（一）讼争房屋通过转移占有已完成物权公示，所有权应属全体业主

　　“物权变动公示原则系指物权之变动，必须以一定之公示方式表现于外，始能发生一定法律效果之原则。公示方法之具备，足使物权变动发生一定之法律上效果，此种法律上之效果即为公示力。易言之，公示方法乃在对外显示物权之变动及其变动后之物权状态”不动产系以登记为公示方式，即只有通过登记的不动产物权对外才产生公信力。本案的疑难点就在于讼争房屋因层高低于2.2米而无法进行产权登记，无法进行规范化的不动产公示，但笔者认为这不影响对其作为服务用房且所有权属于全体业主的判定。

　　1.我国《物权法》实施时间不长，关于不动产的登记制度尚不完善，现实生活中还大量存在不动产未登记的情况，如不具有产权最小权属单元要求的用房、农村集体经济组织内部的私房交易等。故，在此背景下我们不能完全抹杀不动产占有公示的公信力，在登记制度待完善的情况下虽然不能通过统一立法的形式赋予不动产占有公示公信力，但在司法个人裁判中法官不能否定这种存在于习惯中“非规范化”公示方式的公信力，这也是司法追求法律效果和社会效果有机统一的现实需要，这种不动产登记制度发展过程中遗留的问题还得依靠制度完善、科技的进步逐渐解决。

　　2.不动产物权进行登记的前提是其所有权人必须是确定的、清晰的，而物业服务用房属于全体业主共有，在房地产行业十分发达背景下作为所有人的全体业主是一个极不稳定集合概念，根本无从确定，这也是为什么我国至今并无相关物业服务用房登记制度的法律规定，在这种情况下，只能类推适用占有公示方能维护全体业主对物业服务用房的所有权权益。

　　3.从不动产物权变动公示方式的发展史来看，随着商品经济的不断发展，不动产物权逐渐脱离直接支配使用的价值实现路径，而使其用益价值及融通资金的价值逐渐凸显，不动产物权权属流转日益频繁，从而使不动产占有公示方式无法实现对交易安全的保障，登记公示由此诞生。但具体到本案中，讼争房屋系属物业服务用房，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，其所有权属于全体业主，用于物业服务管理，体现的是不动产最原始的直接支配使用的价值，而物业管理用房的其他用益性价值受到全面限缩，因此物业管理用房也没有进行登记公示的现实需要，其所有权由所有人通过占有即可实现公示。

　　4.从实体法的角度看，《物权法》只规定了物业管理用房属于业主共有，但对物业管理用房的权属是否需要登记、登记在谁的名下、由哪个部门进行登记、采用什么样的登记模式等均没有规定，在《物业管理条例》中也没有相应的规定，我省也没有相关的地方性法规予以规定。因此，在此背景下我们不能苛求业主委员会必须通过权属登记的规范化方式进行公示。

　　故此，本案中物业公司于2003年7月13日通过移交清单的形式将讼争物业服务用房交由原告长沙市麓山南路园丁新村业主委员会占有，而该业主委员会通过授权的形式允许部分业主占有并使用该讼争房屋，实际上已完成对讼争物业服务用房直接支配使用，亦通过占有的形式实现了对该讼争房屋的所有权公示，而根据物权公示原则的静态内涵可知，该小区全体业主为讼争房屋所有权人。

　　（二）被告陈丽华购房行为不构成善意取得

　　善意取得制度是立法在所有权人的保护（静的安全）与受让人的保护（动的安全）之间进行价值取舍和利益权衡的过程中逐渐构建起来的一项物权制度，它以牺牲所有权人一定的利益来换取对交易安全的保障，该制度对于市场秩序稳定性的建立具有重要意义。因此，各国都对善意取得的构成要件进行了十分严格的规定，以谨慎适用之。我国善意取得制度规定于《物权法》第106条中，根据该条可以看出，我国善意取得制度的构成包括无权处分、受让人善意、转让价格合理以及完成公示四个要件。就善意取得制度构成要件而言，本案双方当事人最具争议的实为“受让人是否善意”。

　　关于善意的确定，在学理上有“积极观念说”和“消极观念说”之别，前者要求受让人必须有将转让人视为所有权人的观念，后者则要求受让人不知或不应知转让人为无处分权人即可。由于“积极观念说”对受让人要求过于严苛，因此各国大多采“消极观念说”。从我国《物权法》第106条第1款第（1）项之规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”即可看出我国物权法也采“消极观念说”。但无论持“积极观念说”还是“消极观念说”，受让人善意与否毕竟是一种主观心态，难以为外人知悉，且当事人在交易过程中往往将自己内心意思予以隐藏，这更加重了法官的评判难度。因此，法官应根据个案客观表现并结合自己的生活经验来判断受让人是否为善意。首先，相对客观的、易于认定的标准就是物权公示公信原则。按照物权的公示原则，物权合法性的实质是通过法律认可的形式反映出来的，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表明的物权是合法的物权，这就是物权公示所具有的权利合法性推定效力，根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或者动产占有的表征，而与不动产登记名义人或者动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不发生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护，这就是物权的善意取得制度。因此，物权公示公信原则就是善意取得的逻辑起点，两者实质上都有保障交易安全的价值功能。其次，在坚持物权公示公信原则认定善意的基础上结合具体案情中对一些恶意情形予以排除适用。如受让人受让价格明显低于市场价值或者无偿受让；交易行为发生在非公开场所或者交易场所极为封闭；受让人、转让人关系密切易于进行恶意串通；转让人身份特殊、交易存在可疑情形等，但受让人置此等情节不顾；其他一些法官通过经验法则可以予以排除的恶意情形。

　　具体到本案中，首先要根据物权公示公信原则来判断，上文已论及物业公司通过移交清单的形式将讼争物业服务用房交由原告长沙市麓山南路园丁新村业主委员会占有并使用，其通过占有的形式已完成物权公示，实现了对讼争房屋所有权的宣示。因此，根据物权公示公信原则及善意取得制度构成要件可知被告并无适用善意取得制度的前提条件。

　　其次，可以从以下几个方面来排除受让人陈丽华善意心态：第一，陈丽华于2004年在该小区购置房屋并一直居住于此，其抗辩称不知讼争房屋为物业服务用房，显难令人信服。退一步讲，即使其真不知讼争房屋为物业服务用房，则应当从其所处情势推定存在重大过失。善意取得制度虽然在原权利人与善意受让人利益保护之间选择了后者，但并不意味着受让人可免尽一切注意义务。重大过失几乎同于故意，在受让人因重大过失而不知让与人为无处分权人时，仍适用善意取得制度，无疑有悖于公正原则、有违于衡平观念。对于该小区业主都知的事实，而受让人不知，或者客观情形已提供了足够的警示，受让人只需尽普通人最平常的注意义务足以知道而不知，亦即存在重大过失而不知，如果仍然认为受让人善意，则会导致受让人与权利人利益的失衡，所以宜将这种重大过失不知认定为非善意。第二，陈丽华在购买讼争房屋时支付价格明显低于市场价值。支付合理对价既是善意取得的构成要件之一，其也可以从侧面反映受让人是否具有善意。根据一、二审查明的事实可以看出，虽然双方当事人并未就讼争房屋申请价格评估，但受让人陈丽华购买讼争房屋支付的对价明显低于同地段、同小区的市场价格，其并非支付合理对价。第三，被告陈丽华与第三人广宇置业公司购房协议填写时间与真实购房时间有出人，其中将讼争1栋12号杂屋的购房时间改填为2005年1月25日，6栋4号杂屋购房时间改填为2005年2月14日，由此可推知被告陈丽华在购买讼争房屋时明知其为物业服务用房的心理状态，而企图通过倒签时间的形式予以掩盖。故，被告人在购买讼争房屋时并非系善意，不能依善意取得制度而取得讼争房屋所有权。

　　综上可知，原告通过占有实现对讼争房屋权属公示（上文已论述讼争房屋无法进行权属登记，亦无法律规定要求物业服务用房需进行登记公示。），根据物权公示公信原则，被告陈丽华购房行为没有适用善意取得制度的基础。且受让人陈丽华购买讼争房屋时显非善意，亦未支付合理对价，并不构成善意取得，其不是讼争房屋的权利人。

　　（三）本案中业主委员会诉讼主体资格成立

　　因业主委员会没有自己独立的财产，无法承担法律责任，不具有法人资格，关于其主体资格及权利能力学界和实务上争议颇多。但通说认为其虽不具有完全的权利能力，但其符合我国《民事诉讼法》、《民诉意见》规定的“其他组织”，具有“限缩性”的当事人能力，在涉及全体业主公共利益的涉诉事项中有诉讼主体资格，能代表全体业主参与诉讼，且随着司法实践的不断发展业主委员会的诉讼主体资格也逐渐被各地司法实务所承认。

　　具体到本案中，被告（上诉人）上诉称业主委员会既非权利人，也未获得业主合法授权其不具有诉讼主体资格。被告（上诉人）此诉请是无法成立的，前以论述业主委员会具有“限缩性”的，即在涉及全体业主公共利益的涉诉事项中有诉讼主体资格，在本案中原告（被上诉人）因涉及物业服务用房的纠纷向被告提起排除妨害之诉，系为全体业主的公共利益参与诉讼，且以原告的身份参与，因此，不能否认该业主委员会的诉讼主体资格。再者，在本次诉讼中该物业委员会通过《园丁新村业主大会决议》的形式获得了超过半数以上业主的签字同意，如该情况下都不能承认该业主的诉讼主体资格，则该小区的全体业主的公共权益将无法进行有效维护，其唯一的途径则只能是全体业主都以个人名义参与诉讼，势必造成不必要的讼累，于情于理均有不合。综上可知，被上诉人陈丽华的此上诉理由显然不能成立，长沙市麓山南路园丁新村业主委员会的诉讼主体资格应予承认。

　　（四）余论

　　1.物业服务用房备案制度的建议

　　本案实际上是一起因开发商违规出售物业服务用房所引起的纠纷，该种情况各地均有出现，类似案件仅笔者所在法院就有多起。造成此情况的原因主要是我国关于物业服务用房的相关法律法规不完善，现有法律中仅规定物业服务用房属于全体业主所有，对物业服务用房的概念厘定、规划设计、面积计算、交接验收、权属登记等各方面均没有规定。尤其是物业服务用房登记制度相当欠缺，如是否需要登记、登记在谁的名下、在哪个部门进行登记、在哪个阶段进行登记、采用什么样的模式进行登记等都没有规定。因此，针对该类案件多发的情况，笔者建议物业服务用房可以通过在房地产行政管理部门备案的形式实现权属公示，这样既有利于物业服务的行业管理，也可以克服物业服务用房不动产物权占有公示方式的固有缺陷，赋予物业服务用房属于全体业主所有的公信力，起到定纷止争的作用。

　　2.在不动产登记制度尚未完善的情况下，对不动产的占有公示方式应予认可，并赋予其公信力

　　随着社会经济的发展以及物权制度不断完善，物权变动公示公信原则也得到极大的发展，并在不断的完善过程中。不动产因其价值甚巨，各国法律一般将登记作为不动产法定的公示方式，并赋予其公信力。我国也在不断完善不动产登记制度，但至今还未形成统一的不动产登记制度，有关不动产登记的规定散见于不同层次和效力的法律、规章和司法解释中。实务中习惯形成、历史原因等因素造成的不动产未登记的情况大量存在，这种不动产往往是通过占有的方式进行权属公示。比如，现实生活中物业服务用房往往并不进行权属登记（且许多物业服务用房因规划设计上的缺陷成为不具有产权最小权属单元要求的用房而无法进行登记），也未向有关部门进行备案，而是通过简单的交接转移并进行实际的占有支配。因此，笔者认为在此情况下，对不动产的占有可以作为公示方式，并赋予其公信力，避免发生纠纷时难以认定物业服务用房的所有权归属状态，从而实现对全体业主权益的维护。

　　（一审合议庭成员：周赞肖必芳谢昊

　　二审合议庭成员：詹支粮王勇吴波

　　编写人：湖南省长沙市岳麓区人民法院郭庆栋周赞

　　责任编辑：冯文生

　　审稿人：曹守晔）