商品房广告上的要约和要约邀请

一、概述

    商品房预售区别于现房销售的最大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，因此，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”

二、要约与要约邀请的区别

    第一，要约邀请是一方邀请对方向自己发出要约，要约是由一方向他人发出订立合同的意思表示。

    第二，从法律性质上看，要约邀请不是一种意思表示，而是一种事实行为。

    第三，要约邀请既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束要约人。

三、要约与要约邀请的表现形式

    寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等就是典型的要约邀请行为。

    若在商品房销售广告中涉及购房优惠或附带赠送礼品；涉及商品房装饰；涉及设施设备功能；涉及居住环境描述等都会被认定为要约，因此，如一次性付款九五折优惠、赠送车库、40平方米花园、固定家具、厨房厨具；高级实木地板、三防实本子母门、镜面不锈钢；24小时热水、温泉入户、宽带入户、地板采暖；5000平米人工湖、10000平米中心绿地、小区内配套有商场、超市、医院等类型的常见的商品房销售广告语都会被认定为要约。

    在司法实践中的认定要约大致有以下几点：第一，广告内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如：有绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。

    第二，对房屋的说明和允诺具体确定，如：小区绿化率达60%、一梯二户等。

    第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

四、要约的法律效力

    （一）要约对要约人的拘束力

    此种拘束力又称为要约的形式拘束力，是指要约一经生效，要约人即受到要约的拘束，不得随意撤销要约或对要约随意加以限制、变更和扩张。

    （二）要约对受要约人的拘束力

    此种拘束力又称为要约的实质拘束力，在民法中也称为承诺适格，即受要约人在要约生效时即取得依其承诺而成立合同的法律地位。

五、相关风险提示

    对开发商在商品房销售时需释明法律法规的具体规定；提示违规操作可能承担的违约、民事、行政甚至刑事责任；并应注意的宣传方式和操作环节等。

    对购房者而言，需要保存好宣传海报、画册等原件；在购房合同中对承诺事项明确约定；在购房合同中表述关联性；并对违约责任进行设置等。

根据柳杨《空头支票开不得——从商品房广告看合同法上的要约和要约邀请》一文整理

责任编辑：石正平