购房抵押贷款变更产权人的救济

浙江星韬律师事务所  吴迪

    房地产在我国发展一直处于一个蓬勃成长的情况，一方面即取决于国内刚需，另一方面也与国人根深蒂固的观念有关，“有房才有家”“落叶归根”等理念，使国人更倾向于拥有一套自己拥有完整权属的房产。

    而相对应的，商品房价格的高企不下以及银行抵押贷款的门槛低，直接导致了一次性付款人群的减少，绝大部分购房者采用了首付款加房贷的方式购买房产。在这个过程中，不乏两人以上共同购买房屋的情形。因此，在还贷过程中发生的产权人变更将会产生怎样的影响，以及其法律救济，笔者在此就相关情形进行简单阐述。

    （一）产权变更人即为贷款办理人的情形。

    该种情形较为简单，由于房产变更涉及两种行为，即双方合意形成产权转让的债权行为，随后去登记机关进行变更公示的物权行为。

    债权行为可在双方意定的时间签署，而物权行为的变更应当在合法有效取得房产证后进行。

    （二）产权变更人不为贷款办理人的情形。

    当实务中出现产权受让人不为贷款代理人，意即想要让渡产权的人为贷款办理人。这会涉及到几个比较棘手的问题：

    1.让渡产权人为贷款实际支付人；

    2.让渡产权人转让房产意味其不再支付相应贷款；

    确定该问题救济情形时，首先亟待确定的是该商业贷款发放的银行是否同意由产权受让人代为进行后续贷款偿付。如果前述答案是肯定的，那么受让人可稳妥依照（一）的流程完成产权变更。

如果商业贷款发放的银行不同意由受让人代为进行后续贷款偿，那么该怎么办呢？

    从法律角度而言，虽然不能直接通过物权行为获得相应房产的所有权，但是可以通过双方签订协议，以合同的形式约定好产权归属，让渡人虽名义上仍然承担房贷的清偿但实际上款项支付已经按照约定由受让人代为支付，因此前述房产等到贷款还清后再进行过户。

    当然在这个合同的履行过程中，可能会存在物权未变更，对外让渡人仍然有权的问题，受让人可通过债权对相关法律风险进行把控。