浅谈业主大会设立问题

浙江星韬律师事务所   崔竹

关于在一个物业管理区域内，是否必须设立业主大会的问题，现行法律没有明确的规定。

根据《物权法》第七十五条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这里规定的是“可以”。

但是，根据国务院《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”这里规定的是“应当”。

为什么《物业管理条例》会与《物权法》的规定不一致呢？其实我们仔细看第七十五条和第十条的内容，两者对是否设立业主大会的规定是不矛盾的。一方面，第十条中包含了两种情况：该条但书前“在……的指导下”是一个语句成分，去掉之后即为“应当成立业主大会”；该条但书后面列举了一类特殊情况，即在业主人数较少的情况下，是可以不成立业主大会的。物权法规定的“可以”，既是包含应当的情况，也包含了不设立业主大会的情况。如果物权法规定的是“应当”，那就排除了不设立业主大会的情况，这对现实操作太过苛刻。

另一方面，条例是对法律贯彻实施的具体化，《物业管理条例》在2007年《物权法》出台之后立即作了相应的修改，第十条即是新修改的内容。

因此，两者在是否设立业主大会的规定上是不矛盾的。

且我们再看住建部《业主大会和业主委员会指导规则》也对该问题作了同样的规定。其中第七条：“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

综上，对于是否必须设立业主大会的问题，根据对以上法条的分析理解，在一个物业管理区域内应当要设立业主大会，只有在一种情况下才可以不设立业主大会，即只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的。