广州市华丰房产发展有限公司与叶文武等商品房销售合同纠纷申请再审案

广东省高级人民法院

 民事裁定书

(2014)粤高法民一申字第171号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市华丰房产发展有限公司。 

法定代表人：欧东铭，该公司董事长。 

委托代理人：饶雪连，该公司职员。 

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：叶文武。 

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：袁春华。 

再审申请人广州市华丰房地产发展有限公司（以下简称华丰公司）因与被申请人叶文武、袁春华商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1318号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 

华丰公司申请再审称：（一）在华丰公司与叶文武、袁春华已经没有合同关系的情况下，法院判决双方继续履行合同，没有事实依据。1.华丰公司与叶文武、袁春华之间已无合同关系。1999年5月18日，叶文武、袁春华与华丰公司签订《商品房买卖预售合同》购买金门大厦5层D03号房。为此，叶文武、袁春华向华丰公司支付了18万余元购房款，剩余19万余元房款未付。2003年10月，因袁春华重病，叶文武、袁春华需要退房获得已付房款急用，向华丰公司申请退房。因此，双方解除了案涉《商品房买卖预售合同》，华丰公司向叶文武、袁春华退还了6.1万元购房款。至此，双方以实际行为表明对退房达成合意，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致解除合同的规定。预售商品房的买卖合同虽属于《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的应当签订书面合同的情形，但我国法律、行政法规并未规定解除预售商品房买卖合同需要订立书面合同。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，主张合同解除的一方当事人要对合同解除的事实举证。因此，只要主张合同解除的一方当事人能证明合同解除的事实即可，并非一定要双方解除合同的书面协议或者书面文件。本案中，华丰公司已经举证证明了叶文武、袁春华退房的真实意思表示，叶文武、袁春华递交给华丰公司的《关于退还部分楼款情况报告》明确表述当时叶文武、袁春华要求退房，而华丰公司负责人“承诺以退楼方式退回部分楼款”，表示同意退房。无论是房管局还是民间习惯，都将解除房屋买卖合同关系称为退房。2.原审法院未对华丰公司退给叶文武、袁春华的6.1万元进行定性，造成对本案的误判。华丰公司与叶文武、袁春华之间没有借贷关系，该款项只能是华丰公司退给叶文武、袁春华的购房款，体现了华丰公司负责人关于“以退楼方式退回部分楼款”的意思表示。因此，在华丰公司支付该款后，华丰公司与叶文武、袁春华之间的合同关系已经解除。（二）在华丰公司与叶文武、袁春华之间已无合同关系的情况下，原审判决华丰公司与叶文武、袁春华继续履行合同，没有法律依据。叶文武、袁春华向华丰公司发出的《关于退还部分楼款情况报告》是叶文武、袁春华发出的要约，华丰公司负责人“承诺以退楼方式退回部分楼款”的意思表示为解除合同的承诺。华丰公司退回部分房款，叶文武、袁春华接受华丰公司退回的房款时，双方已经在履行合同的解除协议，说明解除合同的协议已经成立。法院认为只有将全款退回及办理预售登记备案涂销才视为解除合同，是对合同解除的误解，协议解除合同只要意思表示一致就会生效，并不附条件。因此，华丰公司与叶文武、袁春华之间仅有退回房款的债权债务关系。原审判决华丰公司与叶文武、袁春华继续履行已经解除的合同，违反了《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定。（三）案涉购房合同解除后，华丰公司与叶文武、袁春华之间对该房屋买卖的任何意思表示，只能属于重新订立合同的情形，不能视为继续履行合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，催告后的合理期限为三个月。如果将2011年6月华丰公司发给叶文武、袁春华的《付款通知》视为新的要约的话，叶文武、袁春华在收到该通知后三个月内不支付剩余购房款，则华丰公司发出的《付款通知》也是已经失效的要约，华丰公司并未因此与叶文武、袁春华建立新的商品房买卖合同法律关系。故请求：撤销一、二审判决；改判驳回叶文武、袁春华的全部诉讼请求。 

本院认为：华丰公司与叶文武、袁春华签订的案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 

本案现有证据显示，叶文武、袁春华虽曾要求华丰公司退回部分楼款，华丰公司也退回6.1万元房款给叶文武、袁春华，但从华丰公司承诺以退楼方式退回“部分楼款”来看，该次退款仅是退回部分已付购楼款，而不是双方协商一致解除案涉《商品房预售合同》。而且，从叶文武、袁春华向华丰公司发出的《关于退还部分楼款的情况报告》的内容看，叶文武、袁春华当时也是在要求华丰公司继续履行案涉《商品房预售合同》的基础上退回部分楼款的。因此，华丰公司申请再审主张自华丰公司向叶文武、袁春华退还6.1万元购房款时起，双方之间的案涉《商品房预售合同》就已经解除，与本案事实不符，本院不予采纳。 

华丰公司在退回叶文武、袁春华部分购房款后，没有明确表示要与叶文武、袁春华解除合同，不仅未与叶文武、袁春华办理解除合同的手续，反而仍将案涉房屋预售登记在叶文武、袁春华名下，并在2011年6月向叶文武、袁春华发出了继续支付案涉购房款的《付款通知》。而且，华丰公司通知叶文武、袁春华交纳的未付购房款数额254750元，正是案涉购房款总额37.5万元减去叶文武、袁春华实际已付购房款120250元（已付款181250元-退款6.1万元）的数额。可见，案涉《付款通知》实质是华丰公司向叶文武、袁春华作出的继续履行案涉《商品房预售合同》的意思表示，这与叶文武、袁春华起诉请求华丰公司继续履行合同的意思表示是一致的。华丰公司虽申请再审称其财务人员向叶文武、袁春华误发了案涉《付款通知》，但该抗辩事项属于华丰公司内部管理问题，其后果应由华丰公司而非叶文武、袁春华承担，华丰公司据此主张其未与叶文武、袁春华协商一致继续履行合同，理据不足，本院亦不予采纳。 

综上所述，华丰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 

驳回广州市华丰房产发展有限公司的再审申请。 

审　判　长　 田　剑 

审　判　员　 黄秋生 

代理审判员　 王红英 

二○一四年三月二十日 

书　记　员　 彭　群