建筑物区分所有权强制出让制度

浙江星韬律师事务所 何婧

【摘要】：建筑物区分所有权强制出让是出现在日本、台湾等地的一个法律概念，是指业主在违反法律或者小区的管理规定达到一定程度时，通过法律可以强制该违反者“搬离”该小区的一项法律强制措施。从法律层面看似乎是对所有权的一种剥夺，但从立法目的而言，对于整个小区的管理和小区品质的提升是有一定积极意义的，毕竟就小区集体而言个人权利的约束点在哪里以及权利的界限在哪里也是我们需要广泛思考的一个问题。鉴于这些忧虑，我国《物权法》目前还没有关于建筑物区分所有权强制出让制度的有关规定。

一、 建筑物区分所有权强制出让制度概述

根据我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据这一规定，我国的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分共同所有权以及成员权三部分组成。由于物权的转移取得这三部分权利的人，被称为区分所有权人。

建筑物区分所有权强制出让制度是指区分所有权人违反义务或禁止性规定达一定程度时，令其强制迁离、强制出让或者强制拍卖其区分所有权。根据这一定义，可以推知区分所有权人的某些行为有可能会导致最终物权的强制剥夺。

二、 建筑物区分所有权强制出让制度立法实例

同样是适用大陆法系（民法法系）的台湾地区和日本在相应的法例中都有关于建筑物区分所有权强制出让制度的相关规定。

日本《建筑物区分所有权法》第59条第一款规定：第57条第一款情形，因第6条第一款规定的行为显著造成区分所有权人共同生活之障碍，而依第56条第一款的请求不能除去其障碍，不能确保共同部分的利用，致其他区分所有权人难以维持共同生活的，其他区分所有权人全体或管理组合法人，可以依诉讼请求拍卖实施该行为的区分所有权人的区分所有权及基地利用权。

《台湾公寓大厦管理条例》第22条 住户有下列情形之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离：

（一）积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者。

（二）违反本条例规定经依第三十九条第一项第一款至第四款处以罚款后，仍不改善或续犯者。

（三）其它违反法令或规约情节重大者。

前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。

三、 我国现行法律对于侵犯建筑物区分所有权的强制规定

建筑物区分所有权作为物权，理论上是拥有绝对独占性、支配性的。但这类物权又不同于其他物权，由于各专有部分并不是相互独立的，而是紧密相连、不可分割的，这就说明这类物权在行使权利的时候必然会受到某种限制。

1、《物权法》和《物业管理条例》

我国《物权法》和《物业管理条例》中都对于违反相关规定设定了约束机制，其中《物权法》第八十三条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违规搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

从我国《物权法》的规定来看，我国对区分所有权人行使权利的限制规定为不得违反法律、法规以及管理规约的规定，不得损害他人合法权益。对于违反规定的区分所有权人可以采取的补救措施主要是，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。由此可见，我们我国《物权法》中并没有关于有关强制出让制度的明确规定。

2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主或者其他行为人不得违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；违反规定进行房屋装饰装修；违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分的行为。均可以认定为损害他人合法权益的行为。

以上三部规范中是关于对于区分所有权人对于其他区分所有权人权利规定的采取补救措施的有关规定，强制措施也多停留在民法通则中对于侵权行为的补救措施，首先强制性上对于现行行为的约束力明显不够，其次对于小区的管理来说，由于小区多为一个居所，在以后的生活中也会经常碰面，对这样的补救措施对于以后小区成员间的关系或者对于物业的后续管理会造成一定程度的阻力，或者并不利于对于实际状况的改善。

四、 我国现行立法对于强制出让制度可行性研究

    据有关数据统计，就我国2013年底我国城镇人口的比重已经超过50%。世界卫生组织1961年提出的健康人类生活准则，在安全、健康、效率、舒适的基础上，将居住环境的内涵归纳为“安全性”、“健康性”、“便利性”、“舒适性”、“可持续性”五项理念。由此可知，对于建筑物区分所有权强制出让制度研究是有现实意义的。

1、 必要性

1）法理学基础

法的功能在于调节、调和与调解各种错杂和冲突的利益，建筑物区分所有权强制出让制度的确立以便各种利益中大部分或我们文化中最重要的利益得到满足，而使其他的利益最少的牺牲。

2）《物权法》建筑物区分所有权权利体系

从《物权法》建筑物区分所有权的体系来看，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三元的权利体系。一般的物权对于所有的排他性和绝对支配性无可厚非，但对于这样一个由三元权利体系构成的物权而言，其权利的行使必然应该受到共有权和成员权的制约。

2、 可行性

我们现行关于小区管理的法律体系中，对于法律关系的规范过于狭窄，同时法律规定上过于笼统和简单，以至于在实际操作中缺乏可行性。对于这一制度的设立上，学界的看法也是不一的，争论特别激烈，反对者往往站在物权的基础理论上对于理由加以论述，从传统的感情领域和物权的属性加以分析。但也有学者加以支持，例如学者张礼洪就认为，物权法没有规定建筑物区分所有权强制拍卖制度，是一不足之处，应当在以后的修改中考虑补充类似的规定。

笔者赞同补充的观点，从我们的法律传统而言，属于大陆法系，因此对于台湾和日本等地同法系的法律实践来看，这一制度对于小区纠纷的解决，小区的品质提升是有重要意义的，专有权的部分受制于团体的约束，以限制专有部分权利的过分行使，从而得以维持住宅所有权人之间的共有关系的存续。

    从物权建筑物区分所有权强制出让制度设立的必要性角度分析，我们可以知道，对于中国现行的城镇发展状况而言，对于这一制度的确定有现实需求的。同时对于现行小区数量的激增，小区住户、小区住户与物业管理之间的矛盾与冲突加剧的背景下，对于小区居住现状的改进和对于品质的提高也是社会共同利益所在。建议在以后的立法改革中对该项规定加以完善。