论地下车库的权属

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发布日期：2014-04-29 点击量：1912次

浙江星韬律师事务所王嘉明

在现代商品房住宅日益普及的今天，随着城市车辆的激增，小区停车位不足的现象日益严重。现在的开发商也多半会在楼底建造地下车库来解决住户停车的问题，而对地下车库的权属问题，在理论、实务中颇有争议。

小区地下停车位到底是属开发商所有还是小区业主共有？根据我国《物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就表明，除了地上占用业主共有道路设置的停车位属于业主共有，而对规划内建设的停车位，法律上采取了“约定说”，让开发商和业主自行约定，至少从法律上没有对地下车库的权属进行规定。

笔者认为，地下车库的权属关键是看开发商在计算公摊面积时是否把地下车库的建筑面积计算在内。如果地下车库的面积已经分摊到各业主房屋的公摊面积中去，意味着业主在购买房屋时已支付了地下车库的对价，实际上变成了业主购买房屋时的从物，业主当然对地下车库享有共有权。那业主也就有权通过业主大会制定管理规约，委托物业对地下车库进行管理并享受收益。反之，没有将地下车库的建筑面积分摊到各业主公摊面积中，且开发商和业主也未对地下车库权属进行约定，那业主将无法获得地下车库的相关权利，开发商有权对地下车库进行出租和收益，这也是符合常理的。

至于有些业主提出地下车库应由业主无偿使用的观点，在法律上是站不住脚的。因为法无明文规定地下车库是无偿给业主使用，且地下车库与房屋是主次关系，是独立物，开发商也大多通过单独买卖确定车库的权属。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定或承诺无偿给业主提供地下车库，也没有把地下车库面积计入业主共摊面积内，那么地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。