浅析产权式酒店建筑物区分所有权相关问题

浙江星韬律师事务所  许晏铭

【摘要】产权式酒店这个概念1995年房地产市场低迷时期，海南省三亚市为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。可是“无心插柳柳成荫”，这种新兴的旅游房产销售模式，作为一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国，并呈现出旺盛的势头。但是由于市场的不成熟和对于产权式酒店的立法滞后，人们对投资产权式酒店存在众多顾虑，也因此引发了很多的诉讼。本文笔者试图通过对产权式酒店建筑物区分所有权的简单分析，帮助读者对产权式酒店有更加深刻的理解和认识，避免盲目投资带来的不必要的风险。

【关键字】产权式酒店  建筑物区分所有权  风险

一、相关概念

1、产权式酒店的概念

产权酒店是指由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各自拥有独立的房屋产权，投资者如购买商品房一样投资置业。投资者通常将客房委托给酒店管理公司经营，获取投资经营回报以及该物业的增值，其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。

产权酒店商业模式从本质上讲是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

2、建筑物区分所有权的概念

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了专有部分所有权、建筑区划内的共有权和对共有部分享有共同管理的权利三部分。下面笔者将从这三个方面对产权式酒店的建筑物区分所有权分别进行分析。

二、产权式酒店建筑物区分所有权分析

对于一般的商业性开发住宅小区来说，建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体，享有专有部分所有权的业主自然享有建筑区划内的共有权以及对共有部分共同管理的权力。但是，产权式酒店相对于商业性开发住宅小区来说，物权法的规定是否能完全的适用，笔者认为有待商榷，具体分析如下：

1、产权式酒店专有部分所有权的分析

专有部分的所有权是指业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益；还可以用来抵押贷款或出售给他人。

构成专有部分的条件需满足以下三点：

A、构造上的独立性；

B、使用上的独立性；

C、能够登记成为特定业主的所有权。

通过以上的分析，我们不难看出，业主购买了产权式酒店的客房，并依法获得客房的产权证，自然能够享有其对产权式酒店客房的专有权。

但是，这里有一个不能忽视的问题，那就是，专有部分的专有权涉及到的专有部分包含了经营性用房。也就是说，产权式酒店的开发者或管理者用于酒店整体经营的部分，如酒店的大堂、中西餐厅、会议室等等部分均属于专有部分，只要酒店的开发者或管理者可以依法取得对于部分的产权证，该部分区域自然属于酒店专有。而非酒店所有业主共有。

2、产权式酒店建筑区划内共有权的分析

    建筑区划内的共有部分的共有权是指每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

对于产权式酒店业主而言，其购买产权式酒店客房的目的是获得房地产增值和经营收益。房地产增值是普通商品房住宅与产权式酒店共同的期待利益。而经营收益则是产权式酒店所特有的。

笔者认为，相较于大多数购房者购买普通产权式住房的居住目的，产权式酒店的业主更加倾向于投资。即购买客房的业主限于其自身经济实力以及管理等方面的制约，无法独立进行房地产投资，进而选择购买产权式酒店客房产权，在酒店房地产增值的基础上，通过酒店管理者的经营，获得经营收益。其本质是一种出资行为。同时，业主在购买产权式酒店客房后，通过返租的方式授权酒店进行统一的管理，进而取得其投资的收益。

关于产权式酒店业主建筑区划内的共有权，虽说目前我国的法律和行政法规尚无明确的规定。但是作为产权式酒店的先行省市，海南省海口市2011年11月10日市人民政府第86次常务会议审议通过，并于2012年2月1日起正式施行的《海口市产权式酒店管理暂行办法》中第15条明确规定：“客房产权人对酒店中下列满足居住基本需求的配套用房及设施等法定共有部分享有无偿使用权：门厅（或独立门厅）、大厅、外墙面、楼梯间（井）、电梯间（井）、电梯机房、通道、管理井、垃圾道、设备房、水箱间、物业管理用房、值班警卫室等。

客房产权人可与酒店产权人约定酒店下列专有配套经营性用房及设施的优惠有偿使用权：餐饮用房、商场、会议用房、娱乐用房、文体用房、室内（外）游泳池、室内车库和车位等。”

由此可见，产权式酒店的客房产权人对于法定共有部分仅享有无偿使用权，对于专有配套经营性用房及设施享有优惠的有偿使用权。但这与建筑区划内的共有部分的共有权中所述的占有、使用、收益、处分的权利以及优先购买权从本质上是不同的。

有鉴于此，笔者认为，对比其他出资行为，除非业主与酒店管理者在其取得投资回报的协议（一般为返祖协议）中明确约定业主享有对公共部位的共有权，并对公共部位加以明确，否则，业主不享有其对公共部位的共有权。

3、产权式酒店业主对共有部分共同管理权力的分析

对共有部分享有共同管理的权利是指业主有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理，即业主享有的成员权。

鉴于上述第2条笔者认为产权式酒店的业主对公共部位不享有共有权，故，业主对共有部分共同管理的权力更加成为无根之草。

就算不考虑业主对于公共部位的共有权这一因素，单纯从成员权的角度考虑，成员权的行使是通过参加和组织业主大会进行管理。《海口市产权式酒店管理暂行办法》第三条明确规定：“本办法所称产权式酒店，是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。”故，对于产权式酒店的管理，其并非像普通商品性住宅一样，由业主共同选举物业公司，而是由酒店的开发商或管理者进行统一的经营管理。

综上，笔者认为产权式酒店业主对共有部分仅享有使用权，而没有管理权。

三、产权式酒店建筑物区分所有权给业主带来的风险

产权式酒店如果能够得到很好的经营，那么伴随着酒店知名度的提升，拥有产权证的业主投资时所期待房地产增值和经营收入均有较好的预期。但这相对于普通商业性住宅的风险无疑大了很多，对于这种投资性风险是业主必须考虑的，业主必须对自己的承受度有清醒的认识。

笔者认为，产权式酒店建筑物区分所有权给业主带来的最大风险是酒店经营出现问题，需要整体转让或重建时业主所遭受的风险。

由于产权式酒店的业主仅享有专有面积的专有权，对于共有部分仅享有使用权，故在项目整体转让或重建时，业主与酒店投资方或管理者之间对于公共部分的划分将会有很大的争议。按照目前仅有的一些地方规定来看，业主所占的公共部分的比例将远远的低于商业性住宅。其投资预期回报可能遭受损失。

综上所述，产权式酒店满足了人们投资和度假的双重需求，但在其背后由于其特性以及目前立法的缺失，将会给产权式酒店的业主带来意想不到的风险。如果业主仍以对待商业性住宅的心态来面对产权式酒店，其实风险已经在不知不觉中靠近了。当然，产权式酒店也有其难以磨灭的优势，所以才会在短时间内发展迅速。只要理解了产权式酒店与普通商业性住房的区别并对其中的风险加以合理性的规避，酒店式公寓的发展前景还是很乐观的。