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土地使用权作价出资相关法律风险防范——从某股东出资纠纷案引发的启示

发布日期:2014-06-06 点击量:4515次

 

笔者针对土地使用权作价出资过程中的相关法律风险以及相应防范建议,谈谈个人看法,与各位交流。

 

【案情介绍】

美力高科技实业股份有限公司(以下简称“美力高科技公司“)与自然人王宏签订《章程》,约定双方共同出资设立美力世纪房地产开发有限公司(以下简称“美力世纪公司“),注册资本为2500万元,其中美力高科技公司认缴出资1500万元,占60%,以土地使用权出资(地号为141408020),公司注册之后一月内办理过户手续,王宏出资1000万元,占40%,以货币出资,首次出资额不低于500万元,其余出资在公司注册后两年内到位。美力世纪公司诉至法院,请求判令美力高科技公司履行出资义务,将土地使用权过户至美力世纪公司名下(地号为141408020)。

美力高科技公司答辩称:根据《公司法》第二十七条规定,以非货币财产出资的,应当评估作价,而本案所涉土地并未评估,且涉案土地的使用权价值已超过我公司在发起人协议和公司章程中的认缴出资额,该宗土地即使过户,也应当经评估后以我公司认缴的出资额为限,划出相应价值的土地过户至美力实际公司。

 

【争议焦点】

1、美力世纪公司主张美力高科技公司将涉案土地使用权过户至自身名下的诉讼请求是否应当得到支持?

法院认为:根据《公司法司法解释三》第十条规定:“出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续”。由此,原告诉请当得到支持。

2、本案诉讼中是否需要将土地使用权补充评估作价作为美力高科技公司实际履行股东出资义务的前置条件?

法院认为:《公司法》第二十七条,关于非货币财产出资应当依法评估作价的规定属于管理性规范,而非效力性的强制性规定。“只要签署公司章程的出资人以土地使用权作为出资的意思表示清晰明确,则以该土地出资即成为其首要的法定义务。而至于该土地使用权未经评估作价可能带来的低值高估或与认缴出资之间存在较大差异等后续法律问题,属于出资人是否全面履行出资义务的认定范畴。”

3、未经依法评估作价即作为出资的非货币财产实际价值若与认缴出资额存在差异时,超出认缴额的部分是否归出资股东所有?

法院认为:评估是指回到设立公司之初投入出资的时间点上进行补充评估,而非将诉讼发生之时设为基准日。“因设立公司时未进行评估作价的过错不在美力世纪公司或另一股东王宏,美力高科技公司签署的公司章程即应当视为对可能产生的赠与行为的确认。”

综上,二审法院支持了美力世纪公司的诉讼请求。

 

【风险防范建议】

1、 土地作价出资是否必须先经评估?

虽然《公司法》二十七条第二款规定“对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。”但从本案判决来看,此规定为管理性规范,非效力性的强制性规范。

此外,随着《公司法修正案》的颁布,对公司设立采取更为宽松的态度。不仅对出资方式、最低注册资本额等取消限制,且验资报告不再是公司登记注册的前提条件。

因此实践中市场主体可以通过协商一致的方式,对出资方式、估值作价等内容在章程中予以体现。即,发起人可以更加充分地实现其自由意志,将其意愿在合作协议等文本中予以全面体现,这也就给合同设计提出了更高的要求。

2、 土地协议作价低值高估的法律风险?

从本案判决来看,由于双方在《章程》中明确约定一方股东以土地作价出资(锁定宗地号),由此不论该地块出现增值或贬值,都不能免除该股东的出资义务,即将相应地块过户至新设立公司的义务。

至于地块增值,也只能视为土地作价出资一方股东自身应当承担的商业风险。因为自双方签订《章程》明确约定股东以土地使用权出资时,该地块所有权就应当属于新设立公司所有。

从这个角度看,作为土地等非货币财产出资的一方股东,为了避免出现高值低估的法律风险,建议委托专业机构予以审计(即使目前验资非法定程序要求)。

3、 土地协议作价高值低估的法律风险?

《公司法司法解释三》对该风险的救济方式作了规定:“ 第九条 出资人以非货币财产出资,未依法评估作价,公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

但为了避免在合作过程中发生上述争议,影响双方商业合作,同样建议在公司设立之初即对非货币财产进行验资,以作为双方协商一致约定作价的参考资料。

4、 股东拒绝将土地使用权过户至新设立公司的法律风险

    通过对相应土地使用权办理抵押登记(抵押给另一股东)或者明确约定逾期办理土地使用权过户手续的违约责任等方式,对股东可能出现的拒绝办理土地使用权过户手续进行防范。

 

 

浙江星韬律师事务所   何佳妮