姜立国与国网上海市电力公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

（2014）沪一中民(行)终字第14号 

上诉人（原审原告）姜立国。 
被上诉人（原审被告）国网上海市电力公司。 
法定代表人冯军。 
委托代理人张磊。 
第三人倪丽丽。 
上诉人姜立国因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民（行）初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 
原审查明，姜立国与倪丽丽系母子关系。本市长宁区某路某厍某号原系案外人陆四余户（农民户）的宅基地使用权房。1992年7月，陆四余与倪丽丽户签订协议，约定陆四余将某厍某号楼上中间一间、楼下中间一小间出卖给倪丽丽，并将所属的土地使用权同时转让至倪丽丽名下。1992年7月15日，倪丽丽取得某厍某号底层北间及二层房屋的房屋所有权证。 
2006年4月，原上海市长宁区房屋土地管理局向上海市电力公司电网建设公司（系国网上海市电力公司内设机构）颁发了长拆许字（2006）第7号房屋拆迁许可证，上海新长宁集团拆迁置业有限公司（以下简称：新长宁集团）是拆迁实施单位。某厍某号房屋在拆迁范围内。涉案地块对农民户与城镇居民适用不同的补偿安置标准。2007年2月3日，新长宁集团与倪丽丽签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》（以下简称：《拆迁协议》），约定：倪丽丽户所有的房屋座落在某厍某号，房屋类型旧里，房屋性质私，建筑面积26.9平方米；安置人口倪丽丽、姜立国、姜广山（系姜立国之父，拆迁公告后死亡）；拆迁人应当支付给被拆迁人货币补偿款计人民币205,214.72元；另对货币鼓励奖、速迁费、配合奖等事项作了约定。同日，新长宁集团与倪丽丽户签订《补充协议》，约定考虑购房困难给予该户一次性补贴款214,785.28元。同日倪丽丽又申请基地困难补贴125,000元。《拆迁协议》等签订后，双方均按约履行完毕，款项已全部结清。 
2014年1月，姜立国向原审法院提起诉讼，称：涉案房屋系农民户转让至倪丽丽名下，土地使用权也一并转让，虽因历史原因未能办理宅基地使用人的变更，但倪丽丽实际持有以张仁娣（笔误，实际为张顺娣，系陆四余之妻）为土地使用人的农村宅基地使用证，故倪丽丽户应按照当地农民户标准而非城镇居民标准进行补偿安置，《拆迁协议》适用城镇居民标准应为无效，因此请求确认国网上海市电力公司（以下简称：市电力公司）与倪丽丽签订的《拆迁协议》及双方达成的其他与涉案房屋有关的协议无效；判令市电力公司按照签约时《告居民书》中“农民户”的待遇标准及户口对姜立国进行补偿安置。 
原审认为，倪丽丽作为某厍某号底层北间及二层房屋产权人，可以作为被拆迁人。2006年4月26日，市电力公司取得房屋拆迁许可证，是适格的拆迁人，新长宁集团是拆迁实施单位。2007年2月3日，新长宁集团与倪丽丽签订《拆迁协议》，签约主体适格，内容系双方真实意思表示，符合有关拆迁的法律规定，且已履行完毕，对该协议的效力予以认定。姜立国要求享受农民户标准安置而非城市居民标准进行安置的主张，并以案外人陆四余承诺转让土地使用权的证明书及倪丽丽持有的“张仁娣”宅基地使用证为主要依据，原审认为，从本案查明的事实看，第一，鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，仅凭农民户个人意愿将该使用权转让给非本集体成员的行为依据不足，且倪丽丽持有的宅基地使用证上使用人名字为“张仁娣”，倪丽丽以持有该证作为其享有宅基地使用权的理由不充分。第二，从倪丽丽签收的《告居民书》内容来看，对农民户、世居户的核定安置人口有明确规定，而姜立国未能列举出其满足上述规定中农民户、世居户条件的条款。综上，姜立国的主张缺乏法律、事实依据，不予支持，遂依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决驳回姜立国的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由姜立国负担。判决后，姜立国不服，上诉于本院。 
上诉人姜立国上诉称：上诉人母亲签订的《拆迁协议》不能代表上诉人的意愿，根据陆四余户出具的证明书，某厍某号的宅基地使用权已经变动为第三人倪丽丽享有，故该户应当适用农民户标准予以补偿安置，因此请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。 
被上诉人市电力公司辩称：第三人倪丽丽户持有居民户口簿，属于非农业家庭，该户仅取得房屋所有权证而未取得农村宅基地使用证，生产队、村、镇亦未核定该户为农民户。因此，《拆迁协议》适用城镇居民标准对该户进行补偿安置正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 
经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 
本院认为，根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四条的规定，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。本案中，第三人倪丽丽持有房屋所有权证，系某厍某号底层北间及二层房屋的所有权人，拆迁实施单位新长宁集团与第三人协商一致后签订了《拆迁协议》及《补充协议》等，约定了该户的补偿安置事项，系拆迁双方签约当时的真实意思表示，协议内容亦不违反有关拆迁规定，且均已履行完毕，应为有效。 
根据涉案地块房屋拆迁《告居民书》的内容，农民户、世居户家庭的安置人口，由生产队、村、镇会同拆迁单位核定。本案中，第三人倪丽丽户为非农业家庭，被拆迁房屋系从当地农民户处受让所得，且仅取得房屋所有权证而未能办理农村宅基地使用证，故当地生产队、村、镇未认定该户为农民户，并无不妥。拆迁人据此按照城镇居民标准对第三人户进行补偿安置，亦不违反有关拆迁规定及《告居民书》的告知内容。农村宅基地使用权转让受相关法律规定的限制并以土地行政主管部门的登记为准，并非完全基于农民转让宅基地房屋的意思表示。现上诉人姜立国持陆四余户转让宅基地使用权的证明书和以“张仁娣”为土地使用人的农村宅基地使用证主张涉案宅基地使用权为第三人户所有，显然缺乏事实根据和法律依据，其据此主张该户应当适用农民户标准予以补偿安置，于法无据，本院不予支持。因此，原审法院判决驳回上诉人要求确认《拆迁协议》等无效并判令被上诉人市电力公司按照“农民户”待遇标准对其进行补偿安置的诉讼请求，并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 
驳回上诉，维持原判。 
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人姜立国负担（已付）。 
本判决为终审判决。 

审 判 长 周瑶华 
审 判 员 李思国 
代理审判员 刘智敏 
二○一四年四月二十四日 
书 记 员 孙 莹