梁士群与徐传富等房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第1013号

　　上诉人(原审被告)梁士群。

　　委托代理人朱鸣燕，上海王岩律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)徐传富。

　　被上诉人(原审原告)浦毅华。

　　委托代理人戴义家，上海市大公律师事务所律师。

　　上诉人梁士群因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人梁士群的委托代理人朱鸣燕、被上诉人徐传富、浦毅华及其委托代理人戴义家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，2013年5月23日，徐传富、浦毅华(买受人，乙方)与梁士群(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(梁士群委托其女梁美芳代签)约定：乙方向甲方购买位于上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室系争房屋，建筑面积142.02平方米，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)350万元(第一条、第二条)；双方确认于2013年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任(第六条)；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，按照乙方已付款的日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金(第十条)。合同第四条(即房屋验收交接时间的约定)空栏处未填写内容。合同补充条款(一)约定：甲乙双方任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任(第7条)；双方协商约定，如因非甲乙双方主观所导致的此物业无法过户，或因国家税收调控因素等一切不可抗力因素，此买卖合同将视为解约，甲方应在合同解约之日起三日内归还乙方已经支付的全部房价款，并且双方互不追究法律责任(第8条)。合同附件三《付款协议》约定：甲乙双方签订本合同后于2013年7月31日前，乙方应直接支付给甲方部分首付款273万元，本合同签订前乙方已支付部分定金5万元，以上各项共同构成全额首付款278万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请70万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议。办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后于2013年8月31日内，甲方双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后十日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；双方确认，甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方向甲方支付尾款2万元；若甲乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件约定履行。合同附件五抵押情况记载有抵押信息。

　　同日，徐传富、浦毅华(乙方)与梁士群(甲方)签订《买卖合同之特别协议》约定：双方买卖系争房屋的总价为500万元，双方同意签订《房地产买卖合同》的总价为350万元，乙方购买系争房屋的装修补偿款为150万元，乙方应于2013年5月25日前支付第一笔装修补偿款105万元，于2013年7月31日前支付第二笔装修补偿款45万元。

　　系争房屋设有借款抵押，抵押权人系案外人曹某，抵押时间为2006年5月，债权金额为140万元，债务履行期限为2006年5月9日至2006年7月8日。徐传富、浦毅华购买系争房屋时知道该房屋设有抵押。

　　合同签订前，徐传富、浦毅华于2013年5月8日支付梁士群定金5万元。合同签订后，徐传富、浦毅华分别于2013年5月24日支付房款105万元、同年6月3日支付房款120.5万元、2013年7月3日支付房款15万元、同年7月30日支付房款183万元,共计支付梁士群房款428.5万元。徐传富、浦毅华另支付了税款154,527.50元。

　　梁士群为梁美芳向案外人李鹏借款作担保，因梁美芳借款不还，李鹏于2013年8月12日至上海市杨浦区人民法院起诉梁美芳和梁士群[(2013)杨民一(民)初字第4786号案]。诉讼中双方达成调解协议，即梁美芳应于2013年8月27日前归还借款本金1,634,000元及支付利息8万元，梁士群对梁美芳归还借款本金1,634,000元承担连带担保责任。之后，梁美芳未按照调解协议的约定归还借款，李鹏遂申请强制执行。因梁美芳名下无财产可供执行，有关法院于2013年9月4日查封了梁士群名下的系争房屋。梁士群未告知徐传富、浦毅华该案诉讼和执行情况。

　　梁士群收到徐传富、浦毅华的购房款后，未用于归还曹某借款以涤除抵押，且系争房屋现被上述法院查封，双方至今未能办理房产转让过户。2013年9月15日，梁士群出具了一份内容为“我同意徐传富住进来”的字据。同年10月2日，徐传富、浦毅华搬入系争房屋居住。

　　原审法院另查明，2010年3月16日，曹某起诉梁美芳，要求梁美芳返还借款本金85万元并支付利息[(2010)虹民一(民)初字第1540号案]，获法院支持。梁美芳不服，提出上诉。同年7月16日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判[(2010)沪二中民一(民)终字第1303号案]。梁美芳向上海市高级人民法院申请再审，被驳回。后曹某就该案向原审法院申请执行。因梁美芳未履行还款义务，曹某于2011年9月起诉梁士群，要求拍卖、变卖梁士群所有的系争房屋，并由曹某受偿其对梁美芳的债权[(2011)虹民三(民)初字第1290号案]，张如珍、梁美芳作为该案第三人参加诉讼。2012年8月，原审法院作出判决，驳回了曹某的诉讼请求。曹某不服，提出上诉。2012年12月13日，上海市第二中级人民法院裁定发回原审法院重审。该案审理中，曹某经执行于2013年1月29日收到了梁美芳的借款68万元。2013年12月25日，原审法院就该案作出判决：1、自判决生效之日起30日内，拍卖、变卖梁士群名下的抵押物系争房屋，拍卖、变卖该抵押物所得的价款由曹某优先受偿对于第三人梁美芳的债权。抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归梁士群所有，不足部分由梁美芳清偿；2、梁士群承担上述第一条担保责任后，可以向梁美芳追偿[(2012)虹民三(民)重字第10号案]。梁士群、张如珍、梁美芳不服，提出上诉。2014年3月28日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决，[(2014)沪二中民二(民)终字第272号案]。

　　其次，2011年10月，梁士群向原审法院提起诉讼[(2011)虹行初字第63号案]，要求撤销上海市虹口区房地产登记处将梁士群所有的系争房屋抵押给曹某的登记。同年12月，梁士群撤回该案诉讼。梁士群又于2012年1月向上海市黄浦区人民法院提起诉讼[(2012)黄浦民一(民)初字第747号案]，要求确认2006年5月9日《抵押担保借款合同》无效。后梁士群撤回了该案的诉讼。

　　其三，根据徐传富等人的财产保全申请，原审法院依法裁定：查封担保人浦玉明名下的上海市嘉定区外冈镇恒飞路XXX弄XXX号XXX室房屋产权，以及梁士群名下的系争房屋产权。后根据徐传富、浦毅华的申请，原审法院依法委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋目前的市场价值进行评估。估价结果为该房屋市场价值(含室内固定装修及部分不易移动设施、设备现值)为605万元，折合每平方米建筑面积单价42,600元。徐传富、浦毅华对估价结果没有异议，梁士群有异议，认为评估价格与房产交易中心核定的价格相差太大，明显过高；评估应仅对房屋价值进行评估，不应包含不易移动的设施、设备的评估。对梁士群所提异议，评估单位答复，评估价格系评估单位实地查看现场并对周边市场价格进行调查比较后得出的，房产交易中心核定的价格是涉税价格，比市场价要低；双方当事人之间的房屋交易价包含了装修设施补偿款，故本次房屋评估对包含固定装修和不易移动的设施、设备一并进行了评估，设施、设备内容已在评估报告中列明。

　　双方当事人均确认系争房屋交易价500万元为梁士群的到手价，交易税费全部由徐传富、浦毅华承担。

　　现徐传富、浦毅华涉讼，要求判令双方于2014年2月13日解除合同；梁士群返还房款4,285,000元、代付的税款154,527.50元，并支付7天的违约金14,997.50元，以及赔偿房价上涨损失105万元。

　　原审法院经审理后认为，本案系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，各方应恪守履行。根据合同的约定，双方应于2013年8月31日前办理系争房屋产权过户手续，现因该系争房屋上设有抵押未涤除，且之后又被其他法院司法查封，导致无法办理过户。就抵押情况而言，虽然徐传富、浦毅华在签订合同时就知晓房屋设有抵押，但徐传富、浦毅华已在合同约定办理过户的期限内支付了梁士群428.5万元购房款，足以归还抵押权人曹某的贷款本息，但梁士群未将上述购房款用于归还梁美芳的欠款来涤除相关的抵押，且梁士群表示已将该购房款用于他处，梁士群显然存在主观恶意。现系争房屋又因梁美芳的借贷纠纷案被法院司法查封，办理产权过户目前存在抵押和查封双重履行障碍，徐传富、浦毅华要求解除合同，梁士群也同意解除，故应予准许，合同解除日以双方确认的2014年2月13日为准。合同解除后，梁士群应将收取的购房款返还给徐传富、浦毅华，徐传富等应搬离系争房屋，并将房屋返还梁士群。因有关税款已由税务部门收取，徐传富、浦毅华可通过办理退税收回，但梁士群应协助徐传富、浦毅华办理退税手续。合同不能履行系梁士群违约造成，徐传富、浦毅华主张违约金，符合合同约定，应予支持。梁士群违约造成徐传富、浦毅华房价上涨损失，梁士群应承担赔偿责任。梁士群对评估报告虽有异议，但因估价公司系有资质的评估单位，受法院委托对系争房屋的市场价值进行评估，现评估单位对梁士群提出的异议已作出充分的说明，鉴于梁士群并无证据证明评估报告确实存在错误，故法院对评估报告予以采信。现经评估单位估价，系争房屋目前市场价值为605万元，产生房价上涨实际损失105万元，徐传富、浦毅华要求梁士群赔偿，理由充分，应予支持。

　　原审法院据此作出判决：一、确认徐传富、浦毅华与梁士群就上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年2月13日解除；二、梁士群应返还徐传富、浦毅华购房款428.5万元；三、梁士群应支付徐传富、浦毅华违约金14,997.50元；四、梁士群应赔偿徐传富、浦毅华房价上涨损失105万元；五、梁士群应协助徐传富、浦毅华办理上述房屋的退税手续，所得退税款由徐传富、浦毅华收回；六、徐传富、浦毅华应搬离上述房屋，将房屋返还梁士群；上述第二款至第六款所述款项，徐传富、浦毅华和梁士群应于判决生效之日起15日内履行完毕。

　　原审判决后，上诉人梁士群不服，向本院提起上诉称：双方合同及特别协议约定，系争房屋转让价为350万元，装修补偿为150万元，并约定了相应的支付期限，但原审法院将有关装修补偿款认定为房屋价款，属事实不清。由于相应的税款均由被上诉人支付，故其为规避税金的缴纳，故意订立了虚假的房屋价款的条款，存在“黑白合同”，且该价款的变更不是上诉人的真实意思表示。双方当事人就有关合同的违约责任和损失赔偿明确作了约定，没有必要进行评估，故应由被上诉人承担相应的后果和费用。原审判决既支持对方主张的违约金，又支持赔偿金，与法相悖。在原审法院审理中，上诉人同意双方合同的解除日期为2014年2月13日，系在双方愿意调解基础上的意思表示，且原审判决超出被上诉人的原审诉请，被上诉人变更诉请的请求不符合法律规定，故原审法院适用法律错误。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销原审判决第一、三、四项，发回重审或在查明事实的基础上依法予以改判。

　　被上诉人徐传富、浦毅华辩称：房屋价款包括房屋装修和不可移动设备等，是约定俗成的事实，上诉人提出的房屋价款和新装修款的意见，无足够依据，故本案不存在“黑白合同”。虽然双方签订的合同对于违约金及赔偿损失作了约定，但是在原审法院审理中，双方均对系争房屋的目前市场价格各执一词，无法达成一致意见，故原审法院进行评估，完全合法。被上诉人鉴于相关事实，变更诉请，符合法律规定。有关双方合同解除的时间节点，是被上诉人依法处分自己的民事诉讼权利，并非双方调解妥协的结果。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，上诉人认为原审判决将有关装修补偿款认定为房屋价款，属事实不清，且被上诉人约定了虚假的房屋价款、规避有关税收政策，存在“黑白合同”等主张，因事实依据不足，本院不予采纳。原审法院对系争房屋依法进行评估，以及根据各方当事人的真实意思表示，确定了有关合同解除的日期，并无不当，本院予以认同。上诉人认为对方有关原审诉请的变更，不符合法律规定，因无法律依据，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费14,384.97元，由上诉人梁士群负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长张志煜

审　判　员吴　俊

代理审判员陈　俊

二○一四年六月二十日

书　记　员朱伟静