徐瑛与武汉外经房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2014)鄂武汉中民终字第00236号

　　上诉人（原审原告）：徐瑛。

　　委托代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）：武汉外经房地产开发有限公司。

　　法定代表人：黄筝，该公司总经理。

　　委托代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。

　　委托代理人：廖芸，湖北得伟君尚律师事务所律师。

　　上诉人徐瑛、上诉人武汉外经房地产开发有限公司（以下简称武汉外经房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第01218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭于2014年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人徐瑛及委托代理人童长春、上诉人武汉外经房地产公司的委托代理人黄晨、廖芸到庭参加诉讼。2014年5月5日，双方向本院书面申请30天案外调解期，本院予以批准。本案现已审理终结。

　　2013年2月28日，徐瑛诉至一审法院，请求判令：1、武汉外经房地产公司支付逾期交付房屋违约金38323元（从2012年10月1日计算至2013年1月5日）；2、武汉外经房地产公司支付逾期交付房屋违约金从2013年1月6日计算至成就交房条件且书面通知之日止；3、武汉外经房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。

　　武汉外经房地产公司辩称，在合同约定的期限内通知了徐瑛收房，没有逾期交房的行为。引起本案纠纷的原因是徐瑛没有依据合同的约定收房，公司不应承担逾期交房的违约责任，且日万分之四的违约金标准也远高于徐瑛的实际损失，应予调整。

　　一审法院经审理查明：2012年8月22日，徐瑛与武汉外经房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定徐瑛向武汉外经房地产公司购买位于武汉市江岸区后湖街淌湖村（一期）鼎盛华城一期第10幢1单元2层1号房屋，面积为114.18平方米，总价款为987705元。该合同第九条“交房期限及条件”约定：武汉外经房地产公司应当在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付徐瑛使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；／；5、供电：交房之时管线铺设进户；6、给水：交房之时管线铺设进户；7、交房时楼宇可视对讲安装入户；8、交房之时管道铺设进户（不包括燃气表），燃气表和管道通气以燃气供应单位确定日期为准；9、徐瑛同意武汉外经房地产公司根据实际情况对小区绿化景观进行调整，武汉外经房地产公司保证小区绿化不低于国家法定标准；10、交房时宽带、有线电视、电话线路铺设进户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，武汉外经房地产公司应当在发生之日起30日内书面告知徐瑛。该合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：武汉外经房地产公司如未按合同约定的期限将该商品房交付徐瑛使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，武汉外经房地产公司按日向徐瑛支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，徐瑛有权解除合同。徐瑛解除合同的，武汉外经房地产公司应当自徐瑛解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按徐瑛累计已付款的5%向徐瑛支付违约金。徐瑛要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，武汉外经房地产公司按日向徐瑛支付已交付房价款万分之四的违约金；2、如遇以下情况武汉外经房地产公司可不承担逾期交房违约责任：（1）徐瑛不按合同第六条规定支付应付款；（2）施工中遇到异常困难（非武汉外经房地产公司自身原因造成），须有关部门出具书面证明；（3）遭遇不可抗力。该合同第十二条“交接”约定，商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，武汉外经房地产公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知徐瑛。双方进行验收交接时，武汉外经房地产公司应当出示合同第九条规定的证明文件。武汉外经房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，徐瑛有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由武汉外经房地产公司承担。由于徐瑛原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：武汉外经房地产公司按合同中徐瑛填写的书面文件送达地址以中国邮政挂号信或EMS的方式发出书面通知或在交房前30日内在《长江日报》上刊登交房公告后即视为武汉外经房地产公司履行了合同中必要的通知义务，徐瑛应当按照武汉外经房地产公司交房通知中的约定时间办理收房手续。徐瑛未按交房通知中约定的时间办理收房手续的，则合同约定的交付期限的截止日即视为徐瑛接收合同项下商品房的交付之日，并且徐瑛认同该房屋符合合同附件四的交房标准。该合同附件六“合同补充协议”第五条约定：鉴于鼎盛华城项目为分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于鼎盛华城最后一期竣工交付的时间。

　　合同签订后，徐瑛依约向武汉外经房地产公司支付了购房款。武汉外经房地产公司于2012年9月19日在《长江日报》上刊登交房公告，通知鼎盛华城一期2号、5号、7号、8号、9号、10号楼的业主于2012年9月19日开始到鼎盛华城物业管理处办理交房手续。徐瑛以武汉外经房地产公司未按合同要求提供竣工验收的证明文件，该房屋不符合国家规定及合同约定的房屋条件为由，拒绝收房。

　　另查明：合同约定房屋的单体工程质量、水、电、燃气、消防设施和规划分别于2011年7月19日、2012年1月10日、2012年8月28日、2012年12月4日、2012年8月28日、2013年4月26日验收合格。另鼎盛华城一期无人防工程，在鼎盛华城二期集中配建人防工程。

　　一审法院认为：本案的争议焦点为武汉外经房地产公司交付房屋时未取得房屋竣工验收备案证明书是否构成违约并承担逾期交房违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织涉及、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，包括工程质量验收在内的竣工验收是由法律和行政法规规定的商品房交付强制性条件，当事人不得通过约定方式排除和变更适用。关于“竣工验收备案证明”的法律规范见于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，其第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”，其第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，其第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”，该部门规章规定了建设单位“自工程竣工验收合格”后限期向行政管理部门备案的行政管理性的法定义务，违反该法定义务的后果可以是行政处罚，该条规定属行政管理性规范，若当事人约定与该部分交付条件相冲突时，则以约定为准。

　　从徐瑛与武汉外经房地产公司签订合同上看，双方在合同中并未将办理竣工验收备案证明书约定为交房条件，双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”亦未进行约定，而是将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。该约定系当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属有效，对合同双方均具有约束力，应作为衡量和判断武汉外经房地产公司是否构成逾期交房违约的依据和标准。武汉外经房地产公司在2012年9月30日前确未取得规划验收合格证，亦即交付完成规划验收的房屋，不符合合同的约定。同时，武汉外经房地产公司辩称其于2012年6月13日就涉案房屋申请该规划验收，且于同年8月23日规划验收合格，而未在当时颁发规划验收合格证的原因是监察部门调查以致“暂停办理”所致。武汉外经房地产公司认为监察部门调查及规划行政主管部门的“暂停办理”应属双方签订合同时不能预见、发生事由时不能避免且不能克服的客观情况。根据双方约定，武汉外经房地产公司负有在不可抗力情形发生之日起30日内书面告知徐瑛之义务，武汉外经房地产公司未履行该告知义务，属侵害徐瑛约定知情权的违约行为。

　　综上所述，徐瑛与武汉外经房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人协商一致的真实意息表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同，对双方均有约束力。徐瑛按合同约定履行了付款义务后，武汉外经房地产公司应将符合合同约定交房条件的商品房交付徐瑛使用。武汉外经房地产公司于2013年4月26日前完成了单体工程质量、消防、燃气、规划等专项验收，均为合格，故截止2013年4月26日，涉案房屋即符合合同约定的交房条件，虽然规划主管部门对武汉外经房地产公司延期取得规划合格证的原因作出了说明，但武汉外经房地产公司未能依约将延期交房的事由通知徐瑛，构成违约。审理中，武汉外经房地产公司认为违约金过高，请求法院予以适当减少，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，以“涉案房屋面积×同地段每平米平均租金×违约月数×1.3”的标准确定违约金，经调查，涉案房屋的同地段同类租金约为25-27元／平方米·月，故本案违约金数额为114.18平方米×27元／平方米·月×7个月×1.3=28000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉外经房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向徐瑛支付违约金28000元；二、驳回徐瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费758元及邮寄费20元，共计778元，由武汉外经房地产开发有限公司负担。

　　判后，徐瑛与武汉外经房地产公司均不服，向本院提起上诉。徐瑛上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐瑛原审诉讼请求。事实及理由：1、一审判决未考虑其实际损失，判决显失公平，应按合同约定标准计算违约金。2、2013年4月26日，诉争房屋仍不符合交房条件。

　　武汉外经房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1、武汉外经房地产公司不存在违约，未能按期取得规划验收合格证是规划管理部门的原因，属不可抗力因素，不能归责于公司。2、即使武汉外经房地产公司违反“告知义务”，也不应承担逾期交房的违约责任。

　　本院经审理查明：2012年9月2日，武汉市天燃气有限公司对案涉楼盘燃气工程组织竣工验收。2013年7月29日，武汉市城市管理局收到该工程验收备案文件，并于2013年8月6日备案。2014年1月20日，一审法院依职权对涉案房屋的同地段同类房屋的租金标准进行了调查，租金约为25-27元／平方米·月。一审认定其他事实属实。

　　本院认为：2012年8月22日，徐瑛与武汉外经房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。根据双方签订的合同，双方未将“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”约定为交房条件，而将交房条件约定为除此之外的其他9项条件。武汉外经房地产公司虽于2012年9月19日在《长江日报》上刊登交房公告，通知徐瑛到鼎盛华城物业管理处办理收房手续，但此时诉争房屋尚不符合合同约定交付条件。直至2012年9月30日，诉争房屋仍不符合合同约定交付条件，武汉外经房地产公司构成违约，应依法承担相应的违约责任。武汉外经房地产公司于2013年4月26日前完成了单体工程质量、消防、燃气、规划等专项验收，且均为合格，故一审判决认为截止2013年4月26日，涉案房屋符合合同约定的交房条件有事实和法律依据，是正确的。

　　徐瑛主张按照合同约定标准支付违约金，但未提供有效证据证明其实际损失。武汉外经房地产公司认为违约金过高，请求法院依法进行调整，一审法院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，并结合案涉楼盘附近房屋租赁价格信息，以“涉案房屋面积×同地段每平米平均租金×违约月数×1.3”的标准确定违约金，有事实及法律依据，调减比例也无不当。故徐瑛的上诉理由亦不能成立。

　　综上，徐瑛及武汉外经房地产公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1516元，由徐瑛负担758元，武汉外经房地产开发有限公司负担758元。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　余小乔

审　判　员　　陈继红

代理审判员　　安林锋

二〇一四年六月十九日

书　记　员　　吴　艳