上诉人郑化战与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷案

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2014)郑民三终字第532号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）郑化战。

　　委托代理人郭爱国、徐合卫，河南豫商律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州市长城房屋开发集团有限公司。

　　法定代表人申仕禄，该公司董事长。

　　委托代理人苗娟，该公司员工。

　　委托代理人秦华，河南阳光国基律师事务所律师。

　　上诉人郑化战因与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑化战的委托代理人郭爱国、徐合卫，被上诉人长城公司的委托代理人秦华、苗娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：2003年11月7日《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买长城公司的位于中原区友爱路东段2幢2层A207B号房，户型一间，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高4.5米，建筑层数地上18层，地下1层，该房屋建筑面积共21.085平方米，按建筑面积计算，该商品房总金额为20.17万元，2003年11月7日付款80700元，余款121000元做按揭，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向交易处申请登记备案。郑州市长城房屋开发有限公司在出卖人处加盖合同专用章，买受人处署名为“郑化战”，并按有指印。原审法院对郑化战本人和申俊生进行询问，郑化战陈述称合同上的名字不是其本人所签，指印不是其本人所按，申俊生陈述称合同上买受人处指印系其所按，但不知签名者为谁。

　　2003年10月，申俊生出具《欠条》，显示：今欠郑州市长城房屋开发有限公司商铺首付款A205A、A205B、A204A、A222B、A222A、A208A、A207B，壹佰贰拾玖万柒伍佰柒拾元整，￥1297570.00。

　　商品房买卖合同签订后，当事人签订《房地产抵押合同》和《交通银行郑州分行个人商铺贷款合同》，对房屋进行抵押贷款，贷款金额为121000元，期限自2003年11月25日至2013年11月25日，贷款利率为4.8‰。

　　房屋贷款期限内，郑化战的还款存折由长城公司持有，并由长城公司工作人员刘楠楠、刘丽霞办理还款及贷款提前还款事宜，涉案房屋抵押贷款于2012年6月19日结清。

　　原审诉讼中，郑化战出具《授权委托书》，内容为：委托人郑化战，身份证号410126196003094114，特委托申俊生全权办理中原商贸城购买商铺一事，该委托书为不可撤销委托，购房款由申俊生代交。该委托书形成时间为2013年4月。

　　原审另查明：2004年1月1日，郑州市长城房屋开发有限公司与申俊生签订《中原商贸城场地交接协议》和《委托租赁协议书》，约定由长城公司将涉案房屋交付申俊生，全权委托申俊生根据商场的统一布局和要求，代为租赁，协议期间长城公司不承担租赁方经营中所造成的经济、民事责任，不得自行租赁经营场地，长城公司正常向银行交纳按揭费，凭银行凭单收取租赁费用，申俊生根据租赁协议在收到租金的10天内，以支票或现金形式付给长城公司，委托租赁协议有效期自2004年1月1日至2005年1月1日。申俊生进场经营或租赁经营必须服从长城公司的统一管理、统一布局和统一经营管理规定及各项管理要求，否则视为违约。

　　原审法院认为：本案的争议焦点为2003年11月7日《商品房买卖合同》是否在长城公司、郑化战之间成立生效。合同系平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方意思表示对立统一结合的法律行为，法律行为是以意思表示为要素，并依该表示的内容发生法律效果。故从法律行为角度分析，考察本案商品房买卖合同是否成立生效要考虑：签订合同双方是否为郑州市长城房屋开发集团有限公司和郑化战？签订合同时长城公司、郑化战是否做出了各自的意思表示，是否通过要约、承诺的形式进行结合？合同当事人是否在签订后履行合同约定义务自愿接受约束？通过本院认定的法律事实，分析如下：1、商品房买卖合同落款处上加盖了郑州市长城房屋开发有限公司合同专用章，买受人处显示郑化战签名和指印，长城公司印章真实，但经审查发现郑化战签名非本人所签，至于何人所写无从可知，指印为申俊生所按，故在签订合同时，郑化战并未在场，在该情况下认定房屋买卖双方为长城公司、郑化战是不成立的，于是郑化战方提交了郑化战授权申俊生购房的授权委托书，郑化战和申俊生均认可该授权委托书，但因该委托书的形成时间为2013年4月，距商品房买卖合同签订具有十年之久，故在签订商品房买卖合同时郑化战并未授权委托申俊生代理买房，当时申俊生以郑化战名义与长城公司签订合同仅有合同之名，不具备当事人磋商商议之条件；2、商品房买卖合同约定了长城公司作为卖方所享有的权利和承受的义务，亦包含买受人的权利义务，双方权利义务对立统一，根据签订合同之状况，郑化战不在场，亦没有当场授权委托申俊生从事该行为，郑化战并未作出商品房买卖合同的意思表示，不具备要约承诺条件，更不能认定合同是长城公司、郑化战意思表示的结合；3、商品房买卖合同和抵押合同签订后，郑化战并未向长城公司支付首付款，仅有申俊生向长城公司出具的欠条，剩余款项从银行贷款，在银行还贷过程中，均由长城公司方负责偿还直至银行贷款还清抵押解除，且银行开户资料及还款凭证均由长城公司办理保管，故可以认定在签订合同后郑化战并未履行合同约定事项。从以上事实可知，合同签订和履行过程中长城公司、郑化战并未进行接洽磋商，未相互作出意思表示，郑化战从未履行过本合同，故长城公司、郑化战之间不存在商品房买卖合同关系，本案商品房买卖合同不成立，故郑化战没有义务协助长城公司办理合同备案注销手续，对其主张不予支持，但其可直接到有关部门办理合同备案注销手续。因长城公司、郑化战之间不存在合同关系，故郑化战反诉要求长城公司协助办理房产证书的主张无事实依据，不予支持。另外，虽然郑化战为支持其诉讼请求提交了郑化战向申俊生出具的授权委托书，但因该委托书的时间形成时间晚于合同签订时间10年，不再符合合同法律行为意思表示对立统一性、同一性的要求和合同法遵循的意思自由、充分协商的原则，结合房屋贷款、还款过程中郑化战均未参与等事实，可以认定该授权并不成立。郑化战提交了《中原商贸城场地交接协议》和《委托租赁协议书》，用以证明租金抵作首付款等事实，但因相关事项均为申俊生与长城公司之间发生，与郑化战无关，相关辩称不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第五条、第九条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、驳回郑州市长城房屋开发集团有限公司的诉讼请求；二、驳回郑化战的反诉请求。本诉案件受理费100元，由郑州市长城房屋开发集团有限公司负担，反诉案件受理费50元，由郑化战负担。

　　郑化战上诉称：一、一审判决超越其审判权限，将当事人双方都认为已成立、生效并已履行主要义务的合同认定为“原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，本案商品房买卖合同不成立”。(一)、被上诉人认为双方商品房买卖合同成立、生效且认为上诉人已履行完合同义务。(二)、上诉人一审也认为，双方商品房买卖合同已成立、生效且已履行了付款义务；同时认可，被上诉人履行了交房义务，但没有履行协助上诉人办理房屋产权证书的义务。(三)、一审判决事实认定部分，对双方提交的有关合同签订与履行的主要证据也予以“认证”。第一、对于当事人双方均认可合同成立并已履行的事实，一审法院无法律依据予以否认，一审判决擅自介入当事人双方没有纠纷的合同权利，明显超越权限；第二、一审判决否定了当事人双方房屋买卖合同存在，也就间接以判决的方式否定了当事人与他人签订并已履行完的房屋借款合同、抵押合同、及返租合同等，结果是因此可能引起一系列返还诉讼。第三、一审判决虽然驳回了被上诉人一审诉讼请求，但是，其本院认为又明确说明长城公司“可直接到有关部门办理合同备案注销手续”。该说明实是又间接支持了被上诉人的一审诉讼请求。二、一审判决将本案合同履行的一个重要事实认定错误，判决结果错误在所难免。第一，《中原商贸城场地交接协议》，该合同的主体甲方是长城公司，乙方是申俊生，此协议仅约定长城公司将涉案房屋依合同约定交付申俊生，由申俊生按商贸城总体布局进行合法经营。第二，同日的《委托租赁协议书》，合同的主体甲方是申俊生，乙方是中原商贸城管理委员会(长城公司的关联公司或子公司)，此协议约定的是：1、甲方申俊生及上诉人等将购买的店铺整体全权委托乙方中原商贸城管理委员会代为租赁，申俊生及上诉人等不得自行租赁场地，乙方收取租金的9％管理费；2、甲方申俊生及上诉人等“正常向银行缴纳按揭费，凭银行凭单收取租赁费用”，不是一审判决认定的银行按揭款由长城公司缴纳。3、乙方(中原商贸城管理委员会)根据租赁协议在收到租金的10天内，以支票或现金方式付给甲方(申俊生)。也不是一审判决认定的由申俊生将租金付给长城公司。三、一审判决将合同成立条件简单理解为必须本人签字、当场授权，此是一审判决错误的另一个重要原因。(一)、确定本案合同是否成立，应当分析本案几个合同的签订和履行过程。1、《商品房买卖合同》的签订和履行过程。正如被上诉人一审诉状，“2003年11月7日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》”，此被上诉人一审诉状自述，至少说明两个问题，一是，其认可上诉人已作为合同主体与其签订了《商品房买卖合同》；二是，他人的代签名及按指印行为，得到了被上诉人的认可。实际情况也是，申俊生作为上诉人的亲戚(其他几名购房人为申俊生本人和申俊生妻子张转妞及其亲戚)，和长城公司协商，以其名义向长城公司借出几名购房人购房首付(因双方有其他投资等经济往来)，其代表上诉人等人签订《商品房买卖合同》，被上诉人也认为申俊生可以代理签订合同。在此，如果合同当事人或申俊生认为其代签合同时属没有代理权、超越代理权，上诉人等人也没有追认，人民法院可以对因此产生的纠纷可以审理，否则，人民法院介入明显不当。2、2003年11月14—22日，上诉人与交通银行建西支行签订《个人商铺借款合同》、《抵押合同》及《贷款保险合同》，银行履行了贷款义务，上诉人履行了支付购房余款的合同义务。3、2004年1月1日，长城公司与申俊生签订《中原商贸城场地交接协议》，长城公司将申俊生及上诉人等购买的店铺进行交接，长城公司履行了房屋交接义务。4、2004年1月1日申俊生和中原商贸城管理委员会签订《委托租赁协议书》，申俊生及上诉人等将购买的店铺整体委托中原商贸城管理委员会对外租赁，以收取的租金支付银行按揭款。在该合同的实际履行过程中，中原商贸城管理委员会将代收的租金直接转交长城公司，由长城公司代缴申俊生及上诉人等人的银行按揭款，申俊生及上诉人等末提出异议，此是合同实际履行过程对接受租金主体的变更，但是，该变更内容并没有因此影响上述多个合同的正常履行。当事人双方及委托人均认可的委托代签的合同，主要义务已履行完的合同，一审判决予以否定，明显不当。(二)、一审判决认为只有当事人亲自签名并按指印的合同才属依法成立的合同，明显不当。根据我国合同法规定，合同除了当事人亲自签名并按指印成立的合同外，还有委托代理所签合同，表见代理所签合同和无权、超越代理权签订的合同也能成立或有条件成立。本案就是委托代理所签合同，即上诉人等向申俊生提交身份证明，委托其代签购房合同、代借购房首付、代理接受所购店铺、代理委托对外租赁。当然，银行按揭不能还款的风险由自己承担。对于申俊生的代理行为，被上诉人长城公司完全认可，上诉人等也没有异议，一审法院当然没有法律依据予以否决。综上所述，请求二审撤销原审判决中关于上诉人反诉部分的事实认定及判决内容，并改判支持上诉人一审反诉请求。

　　长城公司答辩称：1、起诉状中只是对合同形成时间的陈述，并未认可该合同有效，也不认为该合同已经履行完毕。我们认为合同是无效的合同，且已经解除。2、对方所述委托租赁协议是重要事实，但并非是本案重要事实。该委托租赁协议与本案无关联性。委托租赁协议是申俊生的，不是上诉人的，即使向上诉人说的那样，也并未履行，我公司并未交付任何场地，该委托租赁协议是假手续，还清贷款用了好几年时间，而该协议只是签了一年。3、该商品房买卖协议不是上诉人的真实意思表示，只是申俊生借用上诉人的身份证签订的，并且从未支付首付款，从未付过银行贷款。我们没有认可该合同，该合同无效，委托租赁合同和本案关联性不大，不会影响本案判决。该合同从未实际履行过。因此我方认为应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

　　本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

　　本院认为：本案的争议焦点为2003年11月7日《商品房买卖合同》是否在长城公司、郑化战之间成立生效。合同系平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方意思表示对立统一结合的法律行为，法律行为是以意思表示为要素，并依该表示的内容发生法律效果。故从法律行为角度分析，考察本案商品房买卖合同是否成立生效要考虑：签订合同双方是否为郑州市长城房屋开发集团有限公司和郑化战？签订合同时长城公司、郑化战是否做出了各自的意思表示，是否通过要约、承诺的形式进行结合？合同当事人是否在签订后履行合同约定义务自愿接受约束？结合本案的法律事实分析如下：1、商品房买卖合同落款处上加盖了郑州市长城房屋开发有限公司合同专用章，买受人处显示郑化战签名和指印，长城公司印章真实，但经审查发现郑化战签名非本人所签，至于何人所写无从可知，指印为申俊生所按，在签订合同时，郑化战并未在场，在该情况下认定房屋买卖双方为长城公司、郑化战是不成立的，虽然郑化战提交了郑化战授权申俊生购房的授权委托书，郑化战和申俊生均认可该授权委托书，但因该委托书的形成时间为2013年4月，距商品房买卖合同签订已十年之久，故在签订商品房买卖合同时郑化战并未授权委托申俊生代理买房，当时申俊生以郑化战名义与长城公司签订合同仅有合同之名，不具备当事人磋商商议之条件；2、商品房买卖合同约定了长城公司作为卖方所享有的权利和承受的义务，亦包含买受人的权利义务，双方权利义务对立统一，根据签订合同之状况，郑化战不在场，亦没有当场授权委托申俊生从事该行为，郑化战并未作出商品房买卖合同的意思表示，不具备要约承诺条件，更不能认定合同是长城公司、郑化战意思表示的结合；3、商品房买卖合同和抵押合同签订后，郑化战并未向长城公司支付首付款，仅有申俊生向长城公司出具的欠条，剩余款项从银行贷款，在银行还贷过程中，均由长城公司方负责偿还直至银行贷款还清抵押解除，且银行开户资料及还款凭证均由长城公司办理保管，故可以认定在签订合同后郑化战并未履行合同约定事项。从以上事实可知，合同签订和履行过程中长城公司、郑化战并未进行接洽磋商，未相互作出意思表示，郑化战从未履行过本合同，故长城公司、郑化战之间不存在商品房买卖合同关系，本案商品房买卖合同不成立。因长城公司、郑化战之间不存在合同关系，故郑化战反诉要求长城公司协助办理房产证书的主张无事实依据，本院不予支持。另外，虽然郑化战为支持其诉讼请求提交了郑化战向申俊生出具的授权委托书，但因该委托书的时间形成时间晚于合同签订时间10年，不再符合合同法律行为意思表示对立统一性、同一性的要求和合同法遵循的意思自由、充分协商的原则，结合房屋贷款、还款过程中郑化战均未参与等事实，可以认定该授权并不成立。郑化战提交了《中原商贸城场地交接协议》和《委托租赁协议书》，用以证明租金抵作首付款等事实，但因相关事项均为申俊生与长城公司之间发生，与郑化战无关，故其理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费100元，由上诉人郑化战负担。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长　 赵玉章 

审　判　员　 王学正 

审　判　员　 申付来 

二○一四年六月十八日 

书　记　员　 元　阳