卢艳芳与浦学峰房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第1014号

　　上诉人（原审被告）卢艳芳。

　　委托代理人郑小均，上海市李国机律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）浦学峰。

　　委托代理人浦丹华。

　　上诉人卢艳芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢艳芳的委托代理人郑小均、被上诉人浦学峰及其委托代理人浦丹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，位于上海市平利路XXX弄XXX号XXX室系争房屋原为公房，租用公房凭证上记载租赁户名为卢艳芳。2013年11月19日，卢艳芳作为出卖方（甲方），浦学峰作为买受方（乙方），经上海中原物业顾问有限公司（丙方）居间，分别签订了合同编号为CSZ-XXXXXXXX和XXXXXXXX的两份《房地产买卖居间协议》。CSZ-XXXXXXXX协议中约定：系争房屋总房价款人民币（以下币种均为人民币）1，215，000元，实际成交价双方可在《房屋买卖合同》中另行约定。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行……。协议另对居间义务、居间报酬、争议解决等事项作了约定。XXXXXXXX协议中约定：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30，000元，系争房屋面积29.5平方米，权利人卢艳芳……。第五条，如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管……。第六条，甲方取得以甲方为权利人的该房地产之产权证为甲方的主要义务之一。甲方应依据甲方购买该房地产的《上海市商品房预售合同》中约定时限向有关房地产交易中心申请办理该产权证。甲方并保证于该申请经有关房地产交易中心受理后25个工作日内领取该产权证。否则，甲方应向乙方双倍返还定金，但因该房地产之发展商或有关房地产交易中心原因导致甲方未能如期完成本条所述事项的除外。第七条，甲、乙双方同意在甲方签署本协议且甲方依据本协议第六条约定领取以甲方为权利人的该房地产之产权证后七天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。……协议对随同转让的室内装修情况、随同转让的附属设施设备，首期房价款、第二期房价款、尾款的金额及支付方式、交房时间、原有户籍迁出时间及赔偿方式、交易税费的负担等问题进行了约定。签约当日，浦学峰未到场，由其代理人浦丹华代签，卢艳芳及案外人余某某到场。后，浦学峰通过银行转账方式给付上海中原物业顾问有限公司意向金30，000元。2014年2月21日，浦学峰向对方发出催告函，要求与卢艳芳签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，逾期视为卢艳芳根本违约，将要求双倍返还定金。卢艳芳收悉催告函。但因产证无法办于卢艳芳名下，致其无法履约。2014年3月8日，案外人余某某成为系争房屋产权人，其已将该房屋另行出售。浦学峰现已取回中介处的30，000元，但认为对方的行为违反协议约定使自己遭受重大损失，应当承担相应的违约责任。

　　现浦学峰涉讼，要求判令卢艳芳双倍返还定金30，000元。

　　原审法院经审理后认为，本案的争议焦点为：一、浦学峰支付的30，000元意向金是否已转为定金；二、《房地产买卖居间协议》未能履行的原因是否在于卢艳芳，其应否承担相应责任。关于争议焦点一，双方当事人签订的两份《房地产买卖居间协议》是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。两份《房地产居间协议》相互联系，具有关联性，共同反映了双方买卖房屋的合意。两份居间协议中的意向金应当同指浦学峰支付的30，000元，故对卢艳芳辩称浦学峰支付的意向金为CSZ-XXXXXXXX居间协议中的意向金，并未支付XXXXXXXX居间协议中的意向金的辩称意见不予采纳。从两份居间协议内容上看，CSZ-XXXXXXXX的居间协议是双方就买卖系争房屋达成的初步意向，需双方进一步磋商具体细节。XXXXXXXX的居间协议则对房屋买卖的整个过程作了具体详细的约定，双方对房屋买卖的各个步骤及履行不能的违约责任等都达成了一致意见，故该协议更能完整反映当事人的意思表示。该协议第五条约定：“如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，……”故卢艳芳签署该协议后，意向金已转为定金。因买卖双方及中介公司已在该条款中对定金保管事宜协商一致，卢艳芳未对中介公司有权保管定金提出异议，且其已明知浦学峰支付了30，000元意向金，故对卢艳芳提出的中介公司欠缺转付行为，卢艳芳未收到定金的辩称意见，不予采纳。综上，浦学峰给付的30，000元的性质已转为定金。关于争议焦点二，卢艳芳陈述的因其户籍不在系争房屋中，根据政策无法购买产权的理由不符合XXXXXXXX居间协议第六条约定的免责情形，其应当预知该风险存在，故卢艳芳未能取得以其为权利人的系争房屋产权证已构成违约，应受《房地产买卖居间协议》的约束，浦学峰有权要求其承担相应的违约责任。故对浦学峰要求卢艳芳双倍返还定金的诉讼请求予以支持。

　　原审法院据此作出判决：卢艳芳应于判决生效之日起十五日内返还浦学峰双倍定金的剩余定金30，000元。

　　原审判决后，上诉人卢艳芳不服，向本院提起上诉称：涉案的CSZ-XXXXXXXX、XXXXXXXX两份居间协议，虽相互关联但又各自独立。尽管意向金均为30，000元，但原审判决认为该两份居间协议中的意向金应当为被上诉人支付的30，000元，与事实不符。直至提起上诉，对方未能提供上诉人已收到涉案定金，或有关中介公司已履行保管该定金的证据，故有关定金的约定因尚未交付而未生效，但原审法院却适用定金罚则予以判决，显适用法律错误。在双方签署有关系争房屋居间协议时，被上诉人等明知上诉人系该房屋的承租人，且户籍并不在该房内，因上述居间协议系效力待定的合同，但原审法院却判决上诉人单方承担协议无法履行的全部责任，显失公平。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。

　　被上诉人浦学峰辩称：系争房屋的CSZ-XXXXXXXX、XXXXXXXX两份居间协议均系同一天先后签署后，被上诉人即支付了意向金。案外人余某某系上诉人之子，此时的上诉人一家均在场。因上诉人违约，被上诉人先后向其发出函件及挂号信，且中介公司先行向被上诉人退还了30，000元，关于是否适用定金罚则，要求被上诉人另行诉讼主张。据此，被上诉人认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求本院依法维持。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效，且各方当事人均应按照合同的约定全面履行。编号为CSZ-XXXXXXXX、XXXXXXXX两份居间协议，均明确指向合同的标的为系争房屋，且系同日签署，而编号为XXXXXXXX居间协议，对于买卖房屋的主要条款进行了约定和补充，且被上诉人依约向中介公司支付意向金时，无证据证明上诉人对此提出过异议。故原审法院关于被上诉人给付的上述30000元的性质已转为定金的主张，本院予以认同。上诉人认为因定金尚未交付而未生效，以及原审判决适用法律错误等主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费550元，由上诉人卢艳芳负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　张志煜

审　判　员　　吴　俊

代理审判员　　陈　俊

二〇一四年六月十八日

书　记　员　　朱伟静