张慧娟等诉严俊等房屋买卖合同纠纷案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第677号

　　上诉人（原审被告）张慧娟。

　　委托代理人武传华，上海融孚律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）严俊。

　　委托代理人严庭栋。

　　委托代理人黄浩，上海标胜律师事务所律师。

　　原审被告阎琍荣。

　　原审第三人吕文静。

　　原审第三人张继军。

　　上诉人张慧娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张慧娟及其委托代理人武传华，被上诉人严俊及其委托代理人严庭栋、黄浩，原审被告阎琍荣到庭参加诉讼。原审第三人吕文静、张继军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，上海市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原登记在严俊名下。2009年，严俊为获得资金，阎琍荣为将自己名下的公积金提现，经案外人张真祥居间介绍，双方签订了一份《协议书》及一份《上海市房地产买卖合同》。《协议书》约定严俊将系争房屋转卖给阎琍荣，以阎琍荣的名义向银行申请公积金贷款，严俊在获得贷款后每月按时偿还银行贷款本息。系争房屋虽然产权在阎琍荣名下，但阎琍荣无权擅自转让和出售，严俊继续无偿居住。严俊三年内将银行贷款全部还清，阎琍荣应无条件配合严俊将系争房屋过户给严俊。《上海市房地产买卖合同》约定严俊将系争房屋以人民币70万元（以下币种均为人民币）的价格转让给阎琍荣。同时，阎琍荣以购买及装修系争房屋为由分别贷得公积金贷款30万元、4.4万元共计34.4万元。该34.4万元由张真祥取走，张真祥给了严俊6万元、给了阎琍荣公积金提现款1.8万元。2009年7月10日，系争房屋产权过户至阎琍荣名下。过户发生的税费（其中契税7，000元）由张真祥出资垫付。同年8月26日，上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）就上述两笔公积金贷款在系争房屋上设立的两项抵押权经房地产部门核准登记。

　　2012年2月10日，严俊向法院起诉，要求确认其与阎琍荣就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，将系争房屋产权返还给严俊［2012年3月14日，阎琍荣出具委托书，委托张继军办理出售系争房屋相关事宜，委托期限一年，自2012年6月14日至2013年6月13日。上海市金山公证处对该委托进行了公证。

　　2012年8月14日，张继军作为阎琍荣（甲方）的代理人与张慧娟（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。该合同约定由乙方受让系争房屋，房屋建筑面积44.9平方米，房地产转让价70万元。甲、乙双方确认，在2012年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于付款时间、房屋验收交接时间以及违约责任，合同中都未作约定。

　　签约当日，张慧娟向吕文静支付定金5万元，吕文静出具内容为收到张慧娟购买系争房屋定金的收条，并将5万元转付给张继军。张继军分别于2012年8月14日、9月19日出具收到张慧娟购房款30万元、25万元的收条。

　　2012年10月21日、11月8日，张慧娟分别从其中国农业银行账户转给吕文静2万元、4万元。

　　2012年10月23日，徐小妹从其中国工商银行账户转给吕文静2万元。

　　2012年11月9日，张慧娟从其中国农业银行账户中取出20，000元。

　　交易税费总计80，095元，均由买受方张慧娟支付。税收部门按830，000元的价格计收税费。

　　2012年8月21日，阎琍荣名下的装修贷款提前结清。同年8月29日，阎琍荣名下的购房贷款提前结清。

　　2012年10月10日，张慧娟核准登记为系争房屋的权利人。

　　2012年10月20日，张慧娟上门收房时与严俊发生纠纷，严俊当即报警。同年10月22日，在居委会工作人员及社区民警见证下，严俊父亲严庭栋与张慧娟签署一份《协议书》。该协议书载明，由于系争房屋存在产权争议，经双方协商，严庭栋携全家搬离系争房屋，时间期限为2012年10月23日至2013年1月22日。严庭栋向法院起诉，待法院判决该房屋产权归属之前，严庭栋不得在上述时间内擅自搬入系争房屋；张慧娟也不得在上述期限内搬入系争房屋，不得将系争房屋出租转让他人居住。协议书签订后，严俊一家仍居住在系争房屋内，至今未搬离。

　　严俊于2012年12月向法院提起诉讼称：其于2000年购买系争房屋后与父母一起居住至今。2010年9月，严俊与阎琍荣利用假买卖套取公积金贷款而将系争房屋登记在阎琍荣名下。2012年2月，严俊与阎琍荣因系争房屋买卖合同引发诉讼。2012年6月20日，上海市闸北区人民法院作出（2012）闸民三（民）初字第330号民事判决，明确严俊与阎琍荣就系争房屋签订的买卖合同无效，阎琍荣应协助严俊办理将系争房屋产权返还至严俊名下的手续。之后阎琍荣在明知判决已经生效的情况下，私自将系争房屋卖给张慧娟。张慧娟多次到系争房屋吵闹，要求严俊搬离。严俊认为，法院生效的判决已经明确系争房屋归严俊所有，阎琍荣无权自行处分；张慧娟在没有看房的情况下，以不合理的低价购买系争房屋，与正常的房产交易习惯不符，张慧娟不是善意的购房人。据此，请求法院判令张慧娟与阎琍荣签订的房屋买卖合同无效，张慧娟应将系争房屋的产权返还给严俊。

　　阎琍荣辩称：严俊当初借了高利贷，才将房屋过户给阎琍荣。公积金贷款的利息都是阎琍荣在归还，因严俊不按期还款，银行和住房担保公司一直在催促阎琍荣还款，所以才将系争房屋出售给张慧娟，不同意严俊的诉讼请求。

　　张慧娟辩称，其是善意的第三人，在购买系争房屋时对于严俊与阎琍荣的纠纷完全不知情。因张慧娟是回沪知青，在上海没有住房，儿子已到了适婚年龄，所以打算购房。经亲戚朋友介绍，通过吕文静得知了系争房屋的出售信息。张慧娟曾上门看房，但无人开门。鉴于系争房屋价格相对便宜，张慧娟又亲自向交易中心询问可以过户，所以才出资购买。出售方向张慧娟出示了阎琍荣委托张继军出售房屋的公证书，手续完备，张慧娟已尽到审慎义务。购买系争房屋前，张慧娟一家在本市无房，一直借房居住。一家三口每人每月收入均在一、两千元左右。为了购买系争房屋，张慧娟还向兄弟姐妹借款，几乎用去了全家一生的积蓄。目前，张慧娟支付房款加税收总计780，095元，不同意严俊的诉讼请求。

　　吕文静述称：其通过做房产中介的朋友得知房源信息。嗣后，其将房源信息告诉张慧娟的弟媳徐小妹。当时约定系争房屋90万元，其中20万元是装修款，尾款2万元待阎琍荣迁出户口后支付。除了第一笔定金5万元是现金支付外，其余款项都是通过银行转账。5万元定金已由其转给张继军，徐小妹通过银行转账给吕文静的款项与本案无关。关于张慧娟称通过银行转账给吕文静的款项，吕文静需要核实。吕文静表示出售方曾出示过系争房屋的租赁合同，但其没有注意租赁期限。吕文静曾去查看系争房屋，但无人开门，就看了楼下相同户型的106室房屋。张慧娟拿到产证后与张继军联系，张继军表示凭产权证就可以让租客搬走。张慧娟去系争房屋收房时，碰到严俊的父亲，其向张慧娟出示了法院的判决书。当天，吕文静、徐小妹都在场，还叫了搬家公司。由于双方发生纠纷，最终拨打了110。

　　张继军述称：其与案外人汪军是朋友。因阎琍荣向汪军借款，所以于2012年初认识了阎琍荣。2012年3月，阎琍荣向汪军借款50万元，并将系争房屋抵押给汪军。借款到期后，阎琍荣无力还款，故委托张继军出售系争房屋，并办理了委托公证。与吕文静之前就相识，吕文静是中介，由其介绍买家。5万元定金由吕文静转付给张继军，4万余元的贷款由张慧娟直接归还，还有30万余元的贷款由张慧娟打入张继军的账户，再由张继军归还。归还贷款后，剩余房款34万元，张继军以现金形式交给了汪军，汪军注销了抵押权，但阎琍荣仍有16万元及利息尚未归还。70万元的房价是阎琍荣提出的，原本张继军要求按85万元的价格出售，正好用以归还汪军及银行的借款，但买受方还价到80万元，还有10万元尾款待阎琍荣迁出户口后再支付。关于房屋居住状况，张继军并不清楚，据阎琍荣介绍，系争房屋中有租客。

　　原审法院审理中，张继军提供一份《房地产借款抵押合同》及上海市金山公证处出具的（2012）沪金证字第1011号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，旨在证明2012年3月14日，阎琍荣向汪军借款50万元，按银行同期贷款利率的四倍计算利息。借款期限三个月，自2012年3月14日起至2012年6月13日止。阎琍荣自愿将系争房屋抵押给汪军，该抵押房地产权利价值85万元，鉴于系争房屋已分别于2009年6月5日、8月15日抵押给住房担保公司作为借款30万元、4.4万元的抵押担保，阎琍荣愿意将该抵押房地产的余额部份再次抵押给汪军。同时，阎琍荣与汪军办理公证赋予抵押借款合同强制执行的效力。

　　阎琍荣表示张继军是通过张真祥介绍相识。在（2012）闸民三（民）初字第330号案件审理时，其已将系争房屋的产权证、户口簿等材料交给张继军。张继军表示会帮阎琍荣处理归还银行贷款事宜。之后关于出售房屋的情况，阎琍荣均不清楚，只是办理过户手续时去过房地产交易中心。系争房屋出售价格并非阎琍荣提出，其也未收到过一分房款。《房地产借款抵押合同》确实是阎琍荣签名，但其并未阅看合同内容，其也不认识汪军，与汪军不存在借款关系，更没有收到过50万元。阎琍荣之所以办理公证就是为了买卖系争房屋，公证的费用也非其承担。

　　原审法院第一次庭审时，张慧娟陈述其通过中介朋友吕文静得知房屋出售信息，吕文静告知其系争房屋内有租客。因租客不开门，所以其仅在房外进行了查看，没有进入屋内查看。张慧娟通过吕文静提供的产权证了解了系争房屋的房型，还查看过张继军的委托公证手续。出于对吕文静的信任，其将一切都委托吕文静操办。法庭询问张慧娟付款情况时，其表示合同约定房款70万元分期支付，关于装潢口头约定20万元，税费全部由其承担。其提供的付款凭证总和就是其已付房款的数额，房款都已付给阎琍荣的代理人张继军。法庭再询问签约当天付款情况时，张慧娟称具体记不清了，装修款多少也记不清楚了，房屋总价应该不到90万元，其均是按照吕文静的要求付款。

　　原审法院第二次庭审时，张慧娟称其弟媳徐小妹讲过系争房屋有银行贷款，但就汪军是否设立抵押不了解。张慧娟于2012年8月21日向张继军支付30万元，但张继军误将收款日期写为“2012年8月14日。”当时口头约定张继军净到手价是80万元，税费都由张慧娟负担。为了购买系争房屋，张慧娟向姐姐借款10万余元，弟媳徐小妹代付了房款2万元，弟弟张凤翼代付了5万元定金及所有税费。张慧娟每月退休工资为1，800元，丈夫每月退休工资为2，000元，儿子是工人，全家为购买系争房屋已付出一家人的积蓄。

　　原审法院第三次庭审时，张慧娟表示其通过徐小妹购买系争房屋，总价80万元，先付70万元。当时口头约定过一笔装修费，具体多少数额张慧娟不知道，最后张慧娟也没有同意。张慧娟给吕文静及张继军的款项总计70万元，都是系争房屋的房款。其中10万元，是张慧娟向弟弟张凤翔所借，其余是张慧娟自己的积蓄。

　　原审法院审理中，关于付款一节，张慧娟陈述2012年8月14日付定金5万元，由吕文静转交张继军；2012年8月21日，从张慧娟农业银行账户转入上海农村商业银行30万元用于归还贷款，由张继军出具收条；2012年9月19日，张慧娟支付25万元房款，其中21万元通过银行转账给张继军，4万元以现金形式支付给吕文静转交张继军；2012年10月21日、11月8日，张慧娟分别通过银行转账向吕文静支付2万元、4万元，并由吕文静转交张继军；2012年10月23日，向弟媳徐小妹借款2万元，该款通过徐小妹银行账户直接付给吕文静，再由吕文静转付给张继军；2012年11月9日，张慧娟提取2万元现金交给吕文静转付张继军。上述付款总计70万元。

　　关于房款来源，张慧娟表示2012年8月21日支付的30万元，是夫妻多年积蓄，从其丈夫归叔衡的农业银行账户转入其农业银行账户内。购房定金5万元及交易税费80，095元，由弟弟张凤翼出借给其。其还向弟弟张凤翔借款10万元，并有2012年10月20日银行业务回单予以佐证。

　　经原审法院向银行调查，2011年4月30日，从张慧娟农业银行账户转入归叔衡农业银行账户200万元。到2012年8月14日，归叔衡该农业银行账户余额为2，009，491.14元。同年8月18日，该账户余额为8，000元。2012年8月20日，该账户转入300，033.33元，当天又转出30万元至张慧娟农业银行账户。张慧娟对于法院调取材料的真实性没有异议，其表示200万元应该是炒股所得，因股票套牢，所以向兄弟姐妹借钱购房。

　　原审法院审理中，严俊将（2012）闸民三（民）初字第330号民事案件判明应当返还的款项及利息共计7万元交至法院代管。

　　原审法院经审理后认为，根据法院生效判决，严俊与阎琍荣就系争房屋签订的房地产买卖合同已经认定为无效合同，阎琍荣负有协助严俊恢复原产权登记的义务。现阎琍荣擅自将系争房屋转让给张慧娟，属于无权处分。除非受让人取得不动产或动产符合法律规定的善意取得的条件，否则所有权人有权追回不动产或动产。因此，本案的争议焦点就是张慧娟登记为系争房屋的权利人是否构成善意取得。首先，张慧娟自述其全家在本市无房，故购买系争房屋用于自住。但其与阎琍荣所签买卖合同对房屋交付时间、付款时间都没有具体约定，法院开庭询问系争房屋转让价格时，张慧娟前后陈述不一致。张慧娟甚至在未看房的情况下就支付了大额房款，这一系列行为都与正常的房产交易习惯不符。其次，张慧娟与阎琍荣合同约定的70万元房价低于税务部门审税的价格，明显低于正常的市场价，转让价格不合理。且吕文静未确认张慧娟、徐小妹通过银行转账的款项是购房款，张慧娟亦无证据证明吕文静将10万元房款转付给了张继军，故根据现有证据及张继军的自认，只能认定张慧娟仅向张继军支付了60万元，法院难以认定张慧娟就购买系争房屋已经支付了相应的对价。再次，关于房款来源一节，张慧娟陈述为全家多年的积蓄，不足部分由其向家人借款。但后经法院调查发现，在支付首付款前，其丈夫银行账户有大笔资金足够用以购房。而张慧娟称向其弟弟张凤翔所借10万元发生在向张继军支付60万元之后，故难以证明该笔10万元的借款是用于购买系争房屋的房款。由此可见，张慧娟的表述与事实不符。最后，张慧娟称第一次去收房的时间是2012年10月20日，且该日与严俊发生纠纷。但根据张慧娟自述及其提供的转账、取款记录反映，在2012年10月20日之后张慧娟又陆续支付了四笔房款。法院认为，既然此时张慧娟已经知道系争房屋存在纠纷，还不断支付房款有违常理。基于上述分析，法院认为张慧娟并非善意的房屋买受人，不具有购买系争房屋的真实意思表示，也不排除张慧娟与阎琍荣存在恶意串通损害严俊合法权益之情形。为此，严俊要求确认张慧娟与阎琍荣就系争房屋签订的买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。

　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然阎琍荣陈述没有收到过房款，但其代理人张继军已经确认收到张慧娟60万元，故应由被代理人阎琍荣承担返还房款的责任。如阎琍荣认为没有收到房款或是借款，可依法另行主张。张慧娟主张已向吕文静支付的10万元房款，现无证据证明已由阎琍荣或是其代理人张继军收取，亦无法证明该10万元是系争房屋的房款，故张慧娟可就此另行向吕文静主张。关于张慧娟已支付的税费，按政策规定如不能退还的，由其自行承担。鉴于法院（2012）闸民三（民）初字第330号生效的民事判决书已经判明系争房屋产权应恢复至严俊名下，故本案系争房屋产权不再返还至阎琍荣名下，应由张慧娟协助办理房屋产权变更至严俊名下的相关手续。

　　原审法院据此作出判决：一、阎琍荣与张慧娟就上海市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、张慧娟应于判决生效之日起十五日内协助严俊办理上址房屋的产权变更手续，将房屋产权人由张慧娟变更为严俊（相关过户费用根据政策规定承担）；三、阎琍荣应于判决生效之日起十日内返还张慧娟600，000元。

　　原审法院判决后，上诉人张慧娟不服，向本院提起上诉称：张慧娟系善意第三人，在购房过程中不存在过错，已尽到审慎的义务。系严俊与阎琍荣恶意串通，套取银行贷款的行为，致使阎琍荣与张继军有机可乘，而张慧娟不清楚系争房屋存在的纠纷，故其不存在恶意串通的情形。张慧娟将购房款支付给吕文静，系出于对其的信赖。由于定金即通过吕文静转交，张慧娟有理由相信吕文静是可以代出售方收取房款的，故张慧娟与徐小妹支付给吕文静款项应被认定为购房款。综上，请求撤销原判，改判驳回严俊的诉讼请求。

　　被上诉人严俊辩称：张慧娟购房前从未来看过系争房屋，也未支付合理对价，而且现在也一直声称要将系争房屋再行出售。阎琍荣在未经严俊的同意出售系争房屋系无效的，故不同意张慧娟的上诉请求

　　原审被告阎琍荣辩称：不同意原审判决。因严俊不归还公积金贷款，故委托张继军出售系争房屋。没有收到过房款，也没有向张继军询问过房屋出售价格及相关出售情况，张继军也未告知其相关情况。

　　原审第三人吕文静、张继军未作陈述。

　　本院经审理查明，就张慧娟主张的其分别于2012年10月21日、11月8日从其中国农业银行账户转给吕文静2万元及4万元，张慧娟在原审时提供了中国农业银行《客户通知书》复印件两张，该通知书上载明转入账户均为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，但未载有户名。吕文静在2013年1月24日法院询问时表示对该两笔款项需回去核实，但此后未以任何形式向法院答复。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，因严俊与阎琍荣关于系争房屋的交易已被生效判决确认无效，故阎琍荣相应的转让行为应为无权处分行为，张慧娟不能基于其与阎琍荣的买卖合同当然取得系争房屋的权利。但因交易之时阎琍荣系系争房屋的公示权利人，从维护交易安全的角度，可依据善意取得制度保护受让人的权利。因此，本案的争议在于确认张慧娟是否系善意取得第三人。以不动产善意取得的条件考量，张慧娟明确满足的条件系已经将系争房屋登记在其名下。存有争议的条件是张慧娟受让系争房屋时是否善意、是否以合理价格转让。关于合理价格转让，应不仅指约定的交易价格合理，还需满足已支付合理价格的前提条件。张慧娟与阎琍荣约定的交易价格明显低于市场价，以致税务部门确定了高于系争房屋交易价格的计税价格。从张慧娟支付的房款情况判断，其也未全额支付合同约定的价款。因此，从合理转让的角度考量，张慧娟的行为是否满足相应条件尚有争议。关于受让人的善意，则应当通过受让人在交易中的一系列行为予以推定。张慧娟的行为明显异于通常购房者，如合同中未约定交房和付款时间，不查看系争房屋的具体状况，对交易细节言辞不一等。诸多行为与欲购唯一住房的买受人特征相距甚远，故难以认定其受让系争房屋为善意。因张慧娟未能满足善意取得的相应条件，故对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币10，800元，由上诉人张慧娟负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　王　珍

代理审判员　陈　俊

代理审判员　马忆蔺

二〇一四年六月十八日

书　记　员　黄　慧