黑龙江建业房地产综合开发有限公司诉杨纪娜公司房屋买卖合同纠纷案

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民事判决书

(2014)哈民二民终字第365号

　　上诉人（原审被告）黑龙江建业房地产综合开发有限公司。

　　法定代表人王海弘，该公司经理。

　　委托代理人许德林。

　　被上诉人（原审原告）杨纪娜。

　　委托代理人李英华，哈尔滨市道外区天星法律事务所法律工作者。

　　原审被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司第一分公司。

　　负责人王海鹏，该公司经理。

　　委托代理人许德林。

　　上诉人黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业公司）因与被上诉人杨纪娜、原审被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司第一分公司（以下简称第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民再字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建业公司的委托代理人许德林，被上诉人杨纪娜及其委托代理人李英华、原审被告第一分公司的委托代理人许德林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审判决认定：杨纪娜于2002年8月12日同建业公司下属的第一分公司签订一份哈尔滨市经济适用住房买卖合同。约定将坐落于哈尔滨市道外区皇家花园小区4号楼4单元1号、5单元1号房屋，建筑面积548.69平方米，以1，850，630元的价格卖给杨纪娜。合同签订后，杨纪娜将房屋款支付建业公司下属的第一分公司，该公司给杨纪娜出具了黑龙江省单位往来资金结算票据一张，并加盖该公司的现金收讫章，杨纪娜入住该房，因建业公司未给杨纪娜办理该房的所有权登记手续，杨纪娜诉至法院。另查明，建业公司下属的第一分公司负责人为辛明政，该分公司不具有法人资格。

　　杨纪娜诉称：2002年8月12日，杨纪娜、第一分公司签订经济适用住房买卖合同，杨纪娜以1，850，630元在第一分公司处购买房屋一处，房屋地址位于道外区皇家花园小区4栋4单元1号门市房，建筑面积为548.69平方米，为非住宅房屋。杨纪娜按照合同约定履行了交付房款义务，现也己进户，但建业公司一直未按约定为杨纪娜办理房屋的所有权登记手续。杨纪娜多次找建业公司协商解决遭拒绝。故诉至法院。请求：判令建业公司履行协议，协助办理诉争之房的所有权登记手续。

　　建业公司辩称：建业公司的第一分公司无权利售房，建业公司也从未授权给第一分公司售房，建业公司也从未收取过任何购房款，因此建业公司认为该买卖行为是不存在的。建业公司已在2002年登报声明第一分公司公章及所有人都已变更，其无权对外售房，该合同和收据上的公章，都已是废止的。杨纪娜所述的房屋，与合同中的不符，合同中提到的是“4号和5号门市房”。

　　原审判决认为：杨纪娜从建业公司下属的第一分公司购买坐落于哈尔滨市道外区南二十道街皇家花园4号楼4单元1号、5单元1号的房屋，事实清楚，有杨纪娜与建业公司下属的第一分公司签订的哈尔滨市经济适用住房买卖合同书以及交款收据佐证。现杨纪娜已在诉争之房居住多年，但至今未能办理该房的所有权手续，现杨纪娜要求建业公司协助办理诉争之房的所有权登记手续，符合法律规定，对其请求予以支持。建业公司下属的第一分公司不具有法人资格，其民事责任应由建业公司承担。据此判决：建业公司于本判决发生法律效力后30日内协助杨纪娜办理坐落于哈尔滨市道外区皇家花园小区4号楼7门市房的所有权登记手续。

　　原审法院再审过程中，杨纪娜坚持原审诉讼请求。建业公司坚持原审答辩意见。第一分公司答辩称，本单位是建业公司的下属分公司，不应承担民事责任。

　　原审法院再审查明：建业公司于2000年7月6日设立第一分公司，第一分公司经工商登记批准，取得了营业执照，经营范围为以总公司的名义承揽业务（需专项审批的项目除外）。建业公司将皇家花园4号楼的建设工程发包给哈尔滨轻工建设集团有限公司。后双方因工程款发生纠纷，建业公司决定用以房抵债的方式支付哈尔滨轻工建设集团有限公司部分工程款。但未约定具体用哪些房屋抵债。哈尔滨轻工建设集团有限公司第八分公司因欠杨纪娜材料款决定将建业公司抵债的房屋抵债给杨纪娜。2002年8月12日杨纪娜与第一分公司签订《经济适用住房买卖合同书》，约定第一分公司将坐落于哈尔滨市道外区皇家花园小区4号楼4单元1、2层1号房屋，建筑面积548.69平方米，以1，850，630元的价格卖给杨纪娜。合同签订后，第一分公司给杨纪娜出具了黑龙江省单位往来资金结算票据一张，并加盖该公司的现金收讫章。2001年12月24日建业公司召开董事会，决议免去辛明政第一分公司经理职务，由王海鹏接任第一分公司经理职务。建业公司向黑龙江省工商局提出第一分公司负责人变更的申请和变更登记申请书。建业公司于2001年12月31日，在黑龙江日报上刊登声明，声明第一分公司营业执照副本不慎丢失，注册号2300001300455号营业执照作废。2002年1月12日黑龙江省工商局批准上述申请，颁发了新的营业执照，将第一分公司的负责人变更为王海鹏。建业公司于2002年2月1日，在黑龙江日报刊登声明，声明第一分公司负责人已变更，原第一分公司的公章、财务章、现金收讫、转讫、负责人名章及第一分公司银行支票，声明作废。杨纪娜长期占有使用争议房屋。该房屋至今未办理房屋产权登记。

　　另查明：第一分公司于2001年8月16日、2002年8月12日分别与证人韩道、马慧萍签订《经济适用住房买卖合同书》。

　　原审法院再审判决认为：第一分公司营业执照表明，其经营范围为以总公司的名义承揽业务（需专项审批的项目除外），即第一分公司有权以建业公司的名义对外销售皇家花园房屋。并且第一分公司于2001年8月16日、2002年8月12日分别与证人韩道、马慧萍签订《经济适用住房买卖合同书》，故建业公司称第一分公司无权销售房屋的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然合同签订时第一分公司的负责人已经发生变更，实际负责人不再是合同签订人辛明政，但法院认为第一分公司变更负责人的同时有义务收回第一分公司的公章与空白合同书。而第一分公司的负责人在法律上是第一分公司的委托代理人，虽然辛明政在合同签订时已经不再担任第一分公司负责人职务，但因其有第一分公司的原公章与空白合同书，杨纪娜相信其有权代表第一分公司买卖房屋，并与其签订房屋买卖合同符合常理。故辛明政签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，买卖合同有效。建业公司抗辩声称工商登记机关已经批准第一分公司变更负责人的申请，并颁发新的营业执照，而且建业公司先后两次登报声明作废，故在此之后杨纪娜与第一分公司签订的房屋买卖合同应当无效。我国企业登记法规对企业登记的公示效力缺乏明确的规定，只有物权法明确规定房屋登记的公示效力，故工商变更登记和报纸声明不具备对抗第三人的效力，建业公司的抗辩理由不成立。并且合同签订日期为2002年，从合同签订之日起，杨纪娜对房屋装修后一直占有使用该房屋。第一分公司称辛明政没有权利销售房屋，但杨纪娜能取得房屋钥匙并一直占有使用，从另一方面反映第一分公司对辛明政买卖房屋的行为是知晓的。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”故第一分公司应当对辛明政买卖房屋的行为承担责任。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”故建业公司应对第一分公司的买卖行为承担责任。据此判决：维持（2010）外民一初字第1264号民事判决。

　　建业公司不服原审法院再审判决，向本院提起上诉称：原审法院再审判决认定事实不清，适用法律错误。建业公司于2001年12月31日已经通过工商部门将第一分公司手续作废并登报声明，而杨纪娜与第一分公司签订房屋买卖合同是在2002年8月12日签订的，在合同书上代表人是原第一分公司负责人签字的，所以该房屋买卖合同是无效合同，请二审法院查清事实依法改判。

　　杨纪娜同意原审判决。

　　第一分公司同意建业公司的上诉意见。

　　二审期间，双方当事人均未举示新的证据。

　　本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。

　　本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，除相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。上述规定是对表见代理行为在法律上的确认。表见代理的构成要件一般包括：一是客观上存在使相对人相信无权代理人有代理权的正当事由；二是相对人主观上善意且无过失；三是无权代理人同相对人之间的民事行为，具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征；四是被代理人主观上存在过失。第一分公司由建业公司成立，经工商登记批准，取得了营业执照，并参与到诉争房屋所在地皇家花园房屋开发、建设等一系列活动中。因第一分公司不具备法人资格，因此第一分公司对外行使的民事法律行为的法律后果应由建业公司负担。杨纪娜因案外人哈尔滨轻工建设集团有限公司第八分公司拖欠其材料款，在索款过程中经过协商，哈尔滨轻工建设集团有限公司第八分公司将建业公司抵工程款方式抵给该公司的案涉房屋转抵给杨纪娜，并协助杨纪娜与第一分公司签订经济适用住房买卖合同。杨纪娜与哈尔滨轻工建设集团有限公司之间货款抵购房款及杨纪娜与第一分公司之间签订经济适用房买卖合同时，参与到抵账活动中的各方当事人的意思表示真实，所签订的买卖合同，具备民事法律行为的一般有效要件，且杨纪娜对签订买卖房屋合同中主观上善意且无过失。以上事实从杨纪娜在原审法院再审审理期间能够举示哈尔滨轻工建设集团有限公司及建业公司之间签订的抵账“说明”及4号楼售房明细等证据中可以得到进一步证实。建业公司以第一分公司无权代理其销售诉争房屋为由，请求确认第一分公司与杨纪娜之间签订的合同无效，而建业公司在免去第一分公司经理辛明政职务及申请作废原第一分公司的营业执照及公章的过程中未尽到责任，导致原第一分公司经理以第一分公司的名义对外签订合同，即第一分公司在建业公司声明作废原营业执照及公章的情况下，仍然以公司名义对外进行民事活动的是，因为建业公司主观上未尽到管理责任造成的。综上，第一分公司与杨纪娜之间签订的经济适用住房买卖合同具备表见代理的构成要件，由此产生的法律后果，应由建业公司负担。

　　综上，原审判决认定事实及适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费100元，由黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　马　韧

代理审判员　　周力平

代理审判员　　闫建筑

二〇一四年六月十八日