刘玉梅诉辽宁金戈房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2013)沈中审民终再字第113号

　　申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘玉梅。

　　委托代理人：范旭华，辽宁敬恒律师事务所律师。

　　委托代理人：刘忠富。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁金戈房产开发有限公司。

　　法定代表人：刘戈，该公司总经理。

　　刘玉梅与辽宁金戈房产开发有限公司（以下简称金戈公司）房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2006年11月28日作出（2006）沈铁西民二房初字第22号民事判决，驳回刘玉梅的诉讼请求。宣判后，刘玉梅不服，向本院提起上诉。本院于2007年5月15日作出（2007）沈民（2）房终字第345号民事裁定，将本案发回重审。沈阳市铁西区人民法院重审后于2008年10月31日作出（2007）沈铁西民二房初重字第8号民事判决，驳回刘玉梅的诉讼请求。宣判后，刘玉梅不服，再次向本院提出上诉。本院于2009年5月15日作出（2009）沈中民二终字第16号民事裁定，将本案发回重审。沈阳市铁西区人民法院重审后于2011年10月19日作出（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决，驳回刘玉梅的诉讼请求。宣判后，刘玉梅不服，再次向本院提出上诉。本院于2013年2月6日作出（2012）沈中民二终字第729号民事判决，驳回刘玉梅上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，刘玉梅向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2013年9月17日作出（2012）辽审一民申字第1047号民事裁定，指令本院再审该案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长并主审，代理审判员孙玉龙、陈铮参加的合议庭，公开开庭审理了本案。刘玉梅的委托代理人范旭华、刘忠富到庭参加诉讼，金戈公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　刘玉梅于2010年11月26日沈阳市铁西区人民法院重审时诉称，其于2004年8月25日与金戈公司签订了《兴龙苑房屋定购书》一份，其主要内容为：金戈公司将其开发的兴龙苑9号楼122室卖给刘玉梅，面积为112.65平方米，单价为每平方米3180元，总房款为358227元。同时金戈公司为刘玉梅开具了收款收据。但是金戈公司至今不履行该份协议，也不返款，严重侵害了刘玉梅的合法权益，故诉至法院，请求金戈公司立即履行协议，向刘玉梅交付房屋。

　　金戈公司答辩称，刘玉梅所述房屋系金戈公司冲抵给沈阳聚隆建筑安装工程有限公司（以下简称聚隆公司）项目经理孟海军的工程款，孟海军又将该房屋出卖给刘玉梅，《兴龙苑房屋定购书》中的条款也证明了该房屋是冲抵工程款的房屋，刘玉梅应当向聚隆公司及孟海军主张权利，金戈公司不能承担返还刘玉梅房屋的义务，请求驳回刘玉梅的诉讼请求。

　　沈阳市铁西区人民法院（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决认定，刘玉梅与金戈公司于2004年8月15日签订的《兴龙苑房屋定购书》，订购书上载明：买受人：刘玉梅，认购物业：兴龙苑二期，项目地址：铁西区兴工北街91号9号楼122号，单价每平方米3180元，面积112.65平方米，总房款358227元。双方约定条款：1、此房为开发公司冲抵工程款房产，价格由双方协商，开发公司负责办理后期同正常购房者相同的各种房产手续。2、买卖双方同意在未正式签订《商品房买卖合同》前定购书作为正式有效之凭证，在双方签订正式《商品房买卖合同》时，本定购书同时失效。3、本协议书中的双方指工程队与买受人。金戈公司在该协议上加盖合同专用章。此协议另标注“此房款已全部收到”，签名为孟海军。《兴龙苑房屋定购书》背面印刷了“辽宁金戈房产开发有限公司收款收据”，载明：付款单位及个人：刘玉梅，收款单位：辽宁金戈房产开发有限公司。收款项目：冲抵工程款，人民币：358227元。金戈公司在票据上加盖发票专用章。后因金戈公司未将该房屋交付给刘玉梅，引起诉讼。

　　沈阳市铁西区人民法院（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决另查明，金戈公司与聚隆公司于2004年4月22日签订建设施工合同，约定由聚隆公司为金戈公司开发的兴龙苑小区B7-B9楼、A区与B7-B9楼相连部分、C1楼、C2楼及会所楼工程进行施工。金戈公司又与聚隆公司第三项目部于2004年4月13日签订《补充协议》，对该工程的具体施工标准、工程造价如何计算进行了约定，计算方式以金戈公司商品房按开盘价格折抵工程款给付聚隆公司。孟海军为第三项目部负责人之一，其负责11号楼（C2楼）的具体施工并垫付工程款。金戈公司为冲抵孟海军等工程款，给付54套商品房，孟海军将该商品房部分出售给相关买受人或冲抵其购钢材、水泥等材料款。金戈公司实际交付30套商品房，尚有24套（7号楼562、9号楼541、551、562、431、122、一期3号楼121、8号楼431、11号楼131、133、141、142、151、152、153、161、162、181、191、1-10-1、1-10-2、231、241、271）未交付相关买受人。本案涉诉的沈阳市铁西区兴工北街91号楼兴龙苑9号楼122号房屋即包括在未实际交付的24套房屋内，该房屋现登记备案在案外人王娜娜名下。

　　沈阳市铁西区人民法院（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决认为，本案名为房屋买卖合同纠纷，但刘玉梅与金戈公司之间并不存在真正的房屋买卖合同关系。虽然在《兴龙苑房屋认（定）购书》中金戈公司作为“出卖人”并加盖了公章，但该认购书“双方约定条款”部分明确注明“此房为开发公司冲抵工程款房产，开发公司负责办理后期同正常购房者相同的各种房产手续”，“本协议中的双方指工程队与买受人”，且上述订购书中实际收取涉案房屋房款的为孟海军。故此，《兴龙苑房屋认（定）购书》中的实际合同相对人应为刘玉梅与孟海军，其实质是孟海军将金戈公司冲抵其工程款的商品房转抵给刘玉梅，以冲其所欠刘玉梅钢材材料款。现因金戈公司并未向刘玉梅实际交付房屋，该房屋已经出售并备案至他人名下，致使孟海军以房抵债的目的无法实现，刘玉梅仍可依据钢材购销合同关系，向相关债务人主张权利。在诉讼过程中，法院依法向刘玉梅释明，刘玉梅明确表示坚持主张金戈公司给付房屋，不主张相关债权。故此，刘玉梅依据并非真正存在的房屋买卖合同关系，坚持向金戈公司主张给付沈阳市铁西区兴工北街91号楼兴龙苑9号楼122号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

　　关于本案中聚隆公司及孟海军的诉讼地位及责任承担问题。在诉讼过程中，刘玉梅明确表示其不向上述当事人主张权利，认为二者与刘玉梅没有关系，不同意其作为第三人参加诉讼。故此，依据民事诉讼法“不告不理”的基本原则，对于聚隆公司及孟海军是否应向刘玉梅承担给付材料款，金戈公司应否对二者债务履行不能部分承担责任的问题，不予处理。

　　综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：驳回刘玉梅的诉讼请求。案件受理费7883元，由刘玉梅承担。

　　宣判后，刘玉梅不服，向本院提起上诉，请求撤销沈阳市铁西区人民法院（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决，依法改判。其上诉理由是：《兴龙苑房屋定购书》有金戈公司的公章，且金戈公司又给刘玉梅开具了收据，因此，金戈公司应将诉争房屋交付给刘玉梅。

　　金戈公司辩称：沈阳市铁西区人民法院（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。

　　本院（2012）沈中民二终字第729号民事判决查明的事实与沈阳市铁西区人民法院（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决认定的事实基本一致。

　　本院（2012）沈中民二终字第729号民事判决认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同的成立、合法有效，是以双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定为前提。本案中，刘玉梅与金戈公司之间并不存在真实有效的房屋买卖合同关系，虽然在《兴龙苑房屋认购书》中金戈公司作为“出卖人”并加盖了公章，但该认购书“双方约定条款”部分明确注明“此房为开发公司冲抵工程款房产，开发公司负责办理后期同正常购房者相同的各种房产手续”，“本协议书中的双方指工程队与买受人”，且上述订购书中实际收取涉案房屋房款的为孟海军。故此，《兴龙苑房屋认购书》中的实际合同相对人应为刘玉梅与孟海军，其实质是孟海军将金戈公司冲抵其工程款的商品房转抵给刘玉梅，以冲其所欠刘玉梅钢材材料款，且金戈公司并未向刘玉梅实际交付房屋，该房屋已经出售并备案至他人名下，致使合同目的无法实现。刘玉梅的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确、判决结果并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7883元，由刘玉梅承担。

　　刘玉梅再审期间称，原审判决适用法律错误。本案存在两种合同关系，一种是刘玉梅与孟海军之间的买卖合同关系，另一种是刘玉梅与金戈公司、孟海军三方的房屋顶账合同关系。在顶账合同关系中，金戈公司的义务不仅是协助办理房产手续，更重要的是将房屋交付给孟海军，由于金戈公司未履行这一义务，导致订购书的债务不能抵偿，因此刘玉梅依据订购书要求金戈公司承担责任并无不当。综上，请求撤销（2012）沈中民二终字第729号民事判决，判令金戈公司赔偿损失358227元及利息143290元。

　　金戈公司再审期间经本院公告传唤未参加诉讼亦未提出答辩意见。

　　本院再审查明的事实与本院（2012）沈中民二终字第729号民事判决、沈阳市铁西区人民法院（2009）沈铁西民二初字第1277号民事判决认定的事实一致。

　　本院再审认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：金戈公司是否应当向刘玉梅交付《兴龙苑房屋认购书》中约定的房屋。

　　关于金戈公司是否应当向刘玉梅交付《兴龙苑房屋认购书》中约定房屋的问题。在刘玉梅与金戈公司签订的《兴龙苑房屋认购书》双方约定条款中已经明确注明，约定的房屋为冲抵工程款房产，价格为双方协商，金戈公司负责办理后期各种房产手续，而且本协议书中的双方指工程队和买受人。根据上述约定可以看出，协议中的房屋是金戈公司抵给孟海军工程款的房屋，房屋实际出售人为孟海军，且根据刘玉梅的陈述，其也不是从金戈公司处购买的房屋，而是由孟海军抵偿其钢材材料款的房屋，故刘玉梅与金戈公司之间不具有房屋买卖合同关系。虽然金戈公司向刘玉梅出具的收据，但因生效判决已经查明金戈公司并未将本案涉案房屋交付给孟海军，并判决金戈公司另行支付工程款，且孟海军在订购书上注明“此房款已全部收到。孟海军”的字样，因此该收据不能证明金戈公司已经实际收取了房款。由于刘玉梅与孟海军之间具有买卖合同关系，金戈公司未实际向孟海军交付抵账房屋，导致孟海军以房抵款的目的无法实现，故根据合同相对性原则，刘玉梅应向孟海军主张权利。在（2009）沈铁西民二初字第1277号案件中，在向刘玉梅释明时，其已经明确表示其诉讼请求是要求金戈公司履行协议，交付房屋，同时放弃了要求金戈公司赔偿损失的请求，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”的规定，现本案涉案房屋已经备案至案外人名下，客观上也不能交付给刘玉梅，故原审判决驳回刘玉梅的诉讼请求并无不当。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：

　　维持（2012）沈中民二终字第729号民事判决。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　韩　鹏

代理审判员　　孙玉龙

代理审判员　　陈　铮

二〇一四年六月十八日

书　记　员　　王　龙