江丽与上海恒联物业有限公司物业服务合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第822号

　　上诉人（原审被告）江丽。

　　委托代理人王美雯。

　　被上诉人（原审原告）上海恒联物业有限公司。

　　法定代表人李连强。

　　委托代理人孙经穗。

　　上诉人江丽因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人江丽的委托代理人王美雯，被上诉人上海恒联物业有限公司（以下简称恒联物业公司）的委托代理人孙经穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：江丽系上海市宝山路XXX号XXX室的房屋产权人。该房建筑面积为106.67平方米。2006年5月11日恒联物业公司与上海市虹口区金宝大厦业主委员会签订了《物业服务合同》，上海市虹口区金宝大厦业主委员会将“金宝大厦”小区交由恒联物业公司进行物业管理。委托管理期限自2006年5月1日起至2009年4月30日止。合同约定：恒联物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费：高层每月每平方米为人民币（以下币种均为人民币）1.25元，江丽每月应支付物业管理费133.34元。合同约定：物业服务费用按月交纳，业主应在月内履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按应缴纳的费用千分之二支付违约金。

　　2009年5月15日，恒联物业公司与上海市虹口区金宝大厦业主委员会再次签订了《物业服务合同》，委托管理期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止。合同约定：高层住宅每月每平方米1.25元，江丽每月应支付物业管理费133.34元。该合同还约定：物业服务费用按季交纳，业主应在季内履行交纳义务。对逾期未交经恒联物业公司催缴仍不主动交纳的，恒联物业公司可向其收取逾期交纳违约金，违约金支付约定如下：从逾期之日起按日支付应交纳费用千分之三违约金。合同期满后，恒联物业公司仍按原合同为“金宝大厦”小区提供服务至2013年6月30日。

　　原审法院另查明：江丽入住后发现南卧室：窗台右边墙面，西面墙壁有渗水点，房顶及东面墙面有裂缝。北卧室：窗台左上角渗水点，有渗漏。江丽向恒联物业公司及开发商多次反映，2010年在有关部门的协调下，江丽的房屋得到了维修。2011年江丽以该房未彻底修复，仍存在渗漏水现象为由，向物业及有关部门反映，要求修复渗漏的房屋，但未果。

　　2007年7月起，江丽停止支付物业管理费。2013年12月恒联物业公司、江丽曾至原审法院诉讼与人民调解对接中心进行调解。2014年2月26日，恒联物业公司诉至法院，要求判令江丽支付拖欠的物业管理费9，600.30元及滞纳金9，792元。

　　江丽辩称，不支付物业管理费的原因是：自2005年入住以来由于家中房屋墙体多处开裂，造成房屋内外墙渗漏，开发商虽经多次维修，但至今未修复。现在开发商对外墙的保质期已过，外墙渗漏的修复应当由物业公司承担维修义务，但是物业公司只是口头承诺进行修复，无实际行动，使江丽家遭受渗漏的痛苦和烦恼达八年之久。现不同意恒联物业公司的诉讼请求，要求：1、恒联物业公司提供切实可行的维修方案供江丽选择，内外维修费用由恒联物业公司承担；2、维修后由专业检测机构进行检测，出具合格的检测报告，费用由恒联物业公司承担；3、由于物业没有履行维修义务，使江丽家的房屋常年渗漏、生虫，导致电线短路，严重影响房屋使用和安全，致使江丽在外租房居住，恒联物业公司须赔偿租房费用61，200元；4、恒联物业公司须赔偿精神损失费20，000元。

　　原审审理中，恒联物业公司坚持诉讼请求，江丽则坚持辩称意见。由于双方意见不一，致调解不成。

　　原审法院经审理后认为：公民及法人的合法权益受法律保护。2006年5月及2009年5月，恒联物业公司与上海市虹口区金宝大厦小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。江丽作为小区业主理应支付相应的物业管理费。合同届满后，恒联物业公司仍为该小区提供物业服务，现恒联物业公司参照原《物业服务合同》约定的收费标准，要求江丽支付物业管理费，理由正当，依法应予支持。江丽要求恒联物业公司赔偿租房费用61，200元及精神损失费20，000元，不属案件处理范围。江丽要求恒联物业公司提供切实可行的维修方案供其选择，维修后由专业检测机构进行检测，出具合格的检测报告的意见，江丽可另循法律途径解决。江丽对恒联物业公司工作中存在的不足和差距，可以向恒联物业公司提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，提升服务质量和水平，但不能以不付物业管理费来对抗物业服务中存在的瑕疵。恒联物业公司作为物业公司应增强服务意识，认真听取业主的批评和建议，加强与业主的交流与沟通，切实为业主解决一些生活中的实际问题。鉴于目前江丽家中房屋的实际情况及恒联物业公司已撤离该小区的事实，江丽应缴物业管理费的数额由法院酌定。恒联物业公司要求江丽支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院作出判决：一、江丽应支付上海恒联物业有限公司2007年7月至2013年6月物业管理费6，720.21元，此款应于2014年4月30日前付清；二、上海恒联物业有限公司要求江丽支付违约金的诉讼请求，不予支持。

　　原审判决后，江丽不服，向本院提起上诉称：原审判决认定“2007年7月起，江丽停止支付物业管理费”是错误的。江丽自2005年7月入住不久，就发现房屋有开裂、渗漏水等现象，向恒联物业公司报修，但恒联物业公司在保质期内一直与开发商相互推诿，不尽督促义务，在保质期后，也不尽维修义务。故江丽就没有支付物业管理费，当时告知恒联物业公司，只有暂停支付物业管理费来制约恒联物业公司履行相应的职责。后在2010年5月7日经原居委会书记调解，恒联物业公司经理承诺：“保质期过了，外墙渗漏物业公司有责任来修好……”。为此，江丽支付了2年的物业管理费3，198.60元，付费后，江丽多次要求恒联物业公司履行维修的义务，但直至恒联物业公司撤离，一次也未来修过。此外，恒联物业公司在服务期间未向江丽催讨过物业管理费，受时效限制，未经催讨只能判付2年物业管理费3，198.60元，现原审法院判决江丽支付6，720.21元也是错误的。因此，要求二审法院撤销原审判决第一项，即在恒联物业公司对江丽房屋修复，并经专业检测机构检测后，才同意支付物业管理费。

　　被上诉人恒联物业公司辩称，恒联物业公司对江丽提出的房屋修理问题没有推诿，从一开始就积极联系了开发商，开发商也与江丽就房屋修复签订了协议，也给予了江丽补偿，恒联物业公司已尽到了自己的义务。因此不同意江丽的上诉请求，要求二审法院维持原判。

　　本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

　　在本院审理中，恒联物业公司表示在原审判决江丽支付2007年7月至2013年6月物业管理费6，720.21元的基础上再做让步，只要求江丽支付物业管理费5，700元。

　　本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主则应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。恒联物业公司与上海市虹口区金宝大厦小区业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容并无违法之处，对合同当事人均有法律约束力。合同期满后，恒联物业公司继续为金宝大厦小区提供物业服务，江丽作为小区业主，理应支付物业管理费。江丽就房屋渗漏水等问题，曾一直向有关部门反映解决，该小区的开发商上海工业投资集团置业有限公司也对江丽的房屋进行过维修。江丽认为其房屋未能修复，要求恒联物业公司提供切实可行的维修方案供其选择，维修后由专业检测机构进行检测，出具合格的检测报告。原审法院对此认为江丽可另行通过法律途径解决并无不妥。鉴于江丽房屋的实际情况以及恒联物业公司已撤离该小区的事实，原审法院酌情判决江丽支付恒联物业公司2007年7月至2013年6月物业管理费6，720.21元亦无不当。在本院审理中，恒联物业公司表示在原审判决的基础上再做让步，只要求江丽支付物业管理费5，700元。因该意见系恒联物业公司对其实体权利的处分，与法不悖，可予准许。江丽上诉要求恒联物业公司对江丽房屋进行修复，并经专业检测机构检测后，才同意支付物业管理费，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

　　一、维持上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第491号民事判决主文第二项；

　　二、撤销上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第491号民事判决主文第一项；

　　三、江丽应于本判决生效之日起七日内支付上海恒联物业有限公司2007年7月至2013年6月物业管理费人民币5，700元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一、二审案件受理费合计人民币75元，由上诉人江丽负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　顾慧忠

审　判　员　　周刘金

代理审判员　　高　胤

二〇一四年七月二十一日

书　记　员　　范庆韵