张云凤诉张文平等房屋租赁合同纠纷再审案

河北省张家口市中级人民法院

民事判决书

(2014)张民再终字第30号

　　申请再审人（一审被告、二审上诉人）：张云凤。

　　委托代理人：应勇（系张云凤丈夫）。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张文平。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张香平。

　　张云凤与张文平、张香平房屋租赁合同纠纷一案，怀来县人民法院于2013年2月5日作出（2012）怀民初字第1051号民事判决，张云凤不服，向本院提起上诉。本院于2013年11月16日作出（2013）张商终字第236号民事判决，已经发生法律效力。张云凤不服，于2013年6月15日向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院将该案退回本院审查。本院于2014年6月24日作出（2014）张民申字第31号民事裁定，由本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张云凤及其委托代理人应勇、被申请人张文平、张香平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2011年11月24日，张文平、张香平向怀来县人民法院起诉称，2008年10月5日，我们与被告张云凤签订租房协议，将位于沙城二街三上三下商铺房一处租给被告，租期8年，租金22000元，每年10月15日一次性给付。并特别约定在租赁期内屋顶漏水维修由乙方（张云凤）负责。2010年我们发现屋顶有漏水现象要求被告进行维修。2011年发现还在漏水当即要求被告对该房进行维修。2012年9月28日我们又到被告饭店发现房屋比上年漏水更加严重，即与被告及被告丈夫进行交涉。被告夫妻俩态度蛮横无理。并召集社会人员对原告等人进行人身威胁。现住原告房屋屋顶防水层已经损坏，屋顶瓦部分损坏，顶面面临全部损坏的可能，被告严重违约，未按合同履行义务，请求解除租赁协议，赔偿房屋损失，承担诉讼费。

　　被告张云凤辩称，双方租赁合同是双方平等自愿协商，是双方的真实意思表示，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当遵守。答辩人在履行双方的租赁合同过程中守约守信。严格按合同的条款积极善意的履行合同，答辩人不存在任何违约行为。双方签订合同后即根据合同8年预期对房屋进行了高额的商业装修。装修成本应在8年合同期内平均分担。我方就漏水维修义务从租赁房屋后就一直在积极善意地履行，从没有懈怠推诿，原告诉状中对我方的指责纯属无中生有，故意找茬，我方不予认可。关于租金付款问题在双方关系融洽时原告方没有任何异议。每年租金都是在付款时间前后履行，电话通知原告来取。形成双方交易习惯，今年的市场租金行情见涨，可能原告有所想法。到2012年的租金付款期后原告一直迟迟不来取租金。我方打电话也没人采取。只好用发短信通知来取房租，我方一直没有过错。房屋漏水我方一直采取维修措施，但由于房子的自身结构，建筑形式等因素，以及我方不能控制的第三方的外在因素共同导致的结果，不能将过错强加到我方头上，我方要求继续履行合同，请驳回原告的诉讼请求。

　　怀来县人民法院一审查明，2008年10月5日原、被告签订租房协议，原告将位于怀来县沙城二街三上三下商铺租给被告使用，租期8年（从2008年10月15日-2016年10月15日止），租金每年22000元，租金的给付方式被告在次年10月15日一次性给付原告。双方租赁协议签订后，被告按使用需要进行了装修，租赁后的2年原被告双方无争议。2010年原告看房时发现出租房屋屋顶有漏水现象，要求进行维修。2011年原告发现房屋还在漏水，当即要求被告对该房进行维修。2012年9月28日原告发现房子仍出现漏水现象，双方因房屋维修发生口角，被告在原告发现房屋漏水告知后对房子进行过维修，但始终没有解决漏水问题。原告以被告严重违约，未履行合同义务，要求终止双方的租赁合同。另查明：被告未按时给付原告2012年10月15日-2013年10月15日全年租金。

　　怀来县人民法院一审认为，被告未按合同的约定全面履行自己的义务。履行合同义务不符合约定，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十七条之规定，遂判决：一、解除原被告双方于2008年10月15日签订的租房协议。二、被告张云凤给付原告2012年10月15日至判决生效日期间的租金，每月按1833元计算。判决生效后立即给付。诉讼费100元由被告承担。原告已预交，被告在履行上述给付租金义务时一并支付给原告。

　　张云凤以其履行合同中没有违约，不同意解除合同为由，上诉至本院，请求撤销怀来县人民法院（2012）怀民初字第1051号民事判决。

　　本院二审查明的事实与原审一致。

　　本院二审认为，上诉人张云凤与被上诉人张文平、张香平签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，因此双方应当按照合同约定履行各自义务。被上诉人以上诉人未按约定修缮房屋属于未按合同的约定全面履行自己的义务，构成违约，要求解除租赁合同，其理由成立，应予支持。上诉人上诉主张在履行合同过程中没有违约，不同意解除合同，证据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张云凤负担。

　　张云凤再审称，我尽到了维修房屋的义务，通知对方领取房租，对方不来领取。我没有违约。应撤销原判决，继续履行合同。

　　张文平、张香平辩称，张云凤至今未将承租房屋维修好，构成违约，张云凤未按合同约定及时交纳租金，也构成违约，因此，应解除合同，维持二审判决。

　　本院再审查明，按照当事人签订的房屋租赁合同约定，承租人张云凤负有维修承租房屋的义务。张云凤发现租赁的房屋漏水后，组织人员对房屋进行了维修，有证人石某、郭某、李某等证人证言佐证。因承租的房屋相邻房屋屋顶漏水等原因致使张云凤承租的房屋经多次维修，漏水问题时好时坏。张云凤认为，按照每年交付租金的惯例等待出租人张文平、张香平收取租金，张文平、张香平认为张云凤未按时交纳租金。按照房屋租赁合同约定，“每年租金在次年的租赁日10月15日一次性付清”。2012年10月23日，张云凤向张香平的手机发送督促其领取房屋租金的信息。

　　本院再审认为，承租人尽到了对租赁房屋实施维修的义务，虽然交纳租金的时间迟延长了几天，但其行为并不构成根本违约，况且承租人也及时以短信的形式督促出租人领取租金。出租人主张与承租人解除房屋租赁合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同的情形，双方当事人应继续履行房屋租赁合同。出租人虽向承租人主张赔偿房屋损失，但没有提交相关证据佐证，其应负举证不能的法律责任。案经调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

　　一、撤销本院（2013）张商终字第236号民事判决和怀来县人民法院（2012）怀民初字第1051号民事判决。

　　二、驳回张文平、张香平的诉讼请求。

　　一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由张文平、张香平连带负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　刘　巍

审判员　薛团梅

审判员　柳　瑛

二〇一四年八月十一日

书记员　吴　昊