郭日等诉本溪海景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

辽宁省本溪市中级人民法院

民事判决书

(2014)本民一终字第00057号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）郭日。

　　委托代理人卢政红。

　　委托代理人张鸿然，辽宁平正律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）本溪海景房地产开发有限公司。

　　法定代表人陈国平，该公司经理。

　　委托代理人刘福临，辽宁燕东律师事务所律师。

　　原审第三人辽宁人民大药堂医药连锁有限公司。

　　法定代表人王东升，该公司负责人。

　　上诉人郭日因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2013）溪民初字第00381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭日的委托代理人卢政红、张鸿然，被上诉人本溪海景房地产开发有限公司（以下简称海景房地产公司）的委托代理人刘福临到庭参加了诉讼，原审第三人辽宁人民大药堂医药连锁有限公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　原审判决认定的基本事实是：2007年6月26日，海景房地产公司与郭日签订《预订商品房协议》，协议约定：一、郭日（乙方）订购的商品房座落于本溪市溪湖区彩屯和祥花园1号楼1层K-Q轴、1-81／8轴，建筑面积约为249.42平方米，房屋使用功能为公建（建筑面积以产权部门最终确认为准，多退少补）；二、商品房的价格为5500元／平方米；三、预购定金交付时间及办法。1、乙方于2007年6月26日前交付订金690000元；2、订购商品房是按揭贷款的，手续费、公证费及其它费用由郭日自负。四、预售商品房买卖合同签订时间。海景房地产公司依法取得《预售商品房许可证》后即与郭日签订《商品房买卖合同》；五、交房时间。2007年10月30日，海景房地产公司根据《商品房买卖协议》将上述商品房移交给郭日，到时海景房地产公司以电话或书面通知郭日接收，郭日必须在通知之日起五天内接房，无故不接房，海景房地产公司按每套住宅（非住宅每开间）每天30元计取房屋代管费。八、产权归属。商品房移交使用后，由海景房地产公司发放购房证明书，证明房屋产权归郭日所有。郭日凭买卖合同、购房证明书、购房发票等证件向当地房产部门申请产权登记。十一、违约责任。双方有一方违约，如不售或不购上述商品房，违约方按房产成交综合价的百分之十赔偿对方经济损失。协议签订后，郭日于签订协议当日交付订金690000元，之后，郭日委托妹妹郭某甲办理相关手续。郭某甲分别于2008年10月11日交付购房款50000元、2009年1月15日交付购房款50000元、2010年9月22日交付购房款100000元，合计交付购房款890000元。2008年10月10日，海景房地产公司将诉争房屋交付给郭日，郭日门前本溪市公交公司3路车站楼一直未予拆除，郭日拒绝给付剩余购房款。故海景房地产公司诉至法院，请求判令郭日立即给付拖欠的房款人民币486595元及相应的银行贷款利息（从实际交付房屋之日起计算），郭日承担本案的诉讼费用。审理过程中，郭日提出反诉，要求海景房地产公司给付延期交房违约金31050元及直接经济损失645000元。

　　另查明，2006年2月16日，本溪市房屋拆迁管理办公室发出公告（2006年第02号），内容为：经市政府有关部门审核批准，本溪海景房地产开发有限公司拟在本溪市溪湖区彩屯办事处华新社区进行拆迁，拆迁范围已经确定，根据《本溪市城市房屋拆迁管理办法》有关规定，经审核，我办同意其对本溪市溪湖区彩屯办事处华新社区进行拆迁，现就该地区房屋拆迁有关事项公告如下：一、建设项目：溪湖区彩屯办事处华新委住宅改造工程；二、拆迁人：海景房地产公司；拆迁范围：本溪市溪湖区彩屯办事处华新社区，详见《规划设计条件图》任务编号2005-265（本案诉争房屋门前的本溪市公交公司3路车站楼在拆迁范围之内）；四、协议签订时间：2006年2月16日至2006年3月31日；五、搬迁期限：2006年2月16日至2006年3月31日；六、本公告未尽事宜按国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《本溪市城市房屋拆迁管理办法》有关规定执行。

　　2007年6月11日，海景房地产公司委托本溪市金桥房产测绘中心对彩屯华新委住宅改造工程1号楼进行面积测算，2007年8月8日，本溪市金桥房产测绘中心作出建筑面积计算书，计算结果为本案诉争房屋（房屋代码为20247339、楼盘编号20036665）建筑面积为250.29平方米。

　　再查明，2008年10月15日，郭日委托其妹妹郭某甲（甲方）与辽宁人民大药堂医药连锁有限公司法定代表人王东升（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：辽宁人民大药堂医药连锁有限公司愿意承租案外人郭某甲座落于本溪市溪湖区彩屯和祥花园的房屋，面积为220平方米，年租金180000元，租赁期限为5年。辽宁人民大药堂医药连锁有限公司法定代表人王东升按年支付租金和取暖费，于每租期到来之前一个月内付清，首次租金和取暖费在签订合同3日内付清。租金从房屋门前的临时建筑（本溪市公交公司3路车站楼）拆除时起算。乙方逾期支付租金，每逾期一日，需向甲方支付租金金额百分之五的滞纳金。

　　原审法院认为：海景房地产公司与郭日签订《预订商品房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。鉴于郭日支付购房款890000元后，海景房地产公司将房屋交付给郭日投入使用，并且海景房地产公司没有要求解除该协议，郭日亦明确表示要求继续履行该协议，故双方应继续履行《预订商品房协议》规定的权利义务。郭日应将剩余购房款486595元（5500元／平方米×250.29平方米-890000元）给付海景房地产公司，并承担自2008年10月10日（交付房屋之日）起至购房款全部给付之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。故对海景房地产公司的诉讼请求，应予以支持。

　　关于郭日提出的要求反诉海景房地产公司赔偿迟延交付房屋的违约金31050元的反诉请求，由于《预定商品房协议》第五条只约定郭日迟延接收房屋应承担相应的管理费，没有约定海景房地产公司迟延交付房屋的违约责任，应视为郭日对该协议条款的认可，故对郭日提出的该项反诉请求，不予支持。

　　关于郭日提出的要求海景房地产公司赔偿经济损失645000元的反诉请求，因郭日与第三人签订《房屋租赁合同》约定，租金从房屋门前的本溪市公交公司3路车站楼拆除时起算，即该经济损失系由郭日与第三人签订《房屋租赁合同》中约定造成的，郭日不能以此对抗本诉双方签订的《预订商品房协议》。另外，虽然本溪市房屋拆迁管理办公室2006年第02号公告及《规划设计条件图》任务编号2005-265载明本案诉争房屋门前的本溪市公交公司3路车站楼在拆迁范围之内，拆迁人系海景房地产公司，但该公告公布日期为2006年2月16日，搬迁期限：2006年2月16日至2006年3月31日，而双方签订《预订商品房协议》的时间为2007年6月26日，即郭日在购买该房屋时已经超过了公告规定本溪市公交公司3路车站楼的拆迁期限一年四个月零十天，郭日明知诉争房屋门前的本溪市公交公司3路车站楼尚未拆除，依然决定购买该诉争房屋，并且《预订商品房协议》中没有关于本案诉争房屋门前的本溪市公交公司3路车站楼是否拆除的约定，郭日在庭审中亦未提供证据证明海景房地产公司承诺将本案诉争房屋门前的本溪市公交公司3路车站楼拆除，现双方均不主张解除《预订商品房协议》而要求继续履行该协议，应视为郭日对诉争房屋门前的本溪市公交公司3路车站楼尚未拆除事实的认可，故对郭日提出的该项反诉请求，不予支持。据此，原审法院判决：1、郭日于判决生效后5日内给付海景房地产公司购房款486595元，并承担自2008年10月10日（交付房屋之日）起至购房款全部给付之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、驳回郭日的反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费8600元，反诉案件受理费10560元，合计19160元，由郭日负担。

　　上诉人郭日的上诉请求：撤销原审判决第一项，第二项，改判被上诉人海景房地产公司赔偿上诉人郭日经济损失645000元房屋租金损失及延期交房违约金31050元，一、二审诉讼费用由海景房地产公司负担。其所依据的事实及理由：1、原审判决认定郭日违约，属认定事实错误。海景房地产公司与郭日约定第二批房款以按揭贷款形式支付，但海景房地产公司于2007年将在建房屋整体抵押，导致郭日不能以按揭贷款形式支付第二批房款；海景房地产公司未按合同约定按时交付郭日购买的门市房；海景房地产公司交付给郭日的门市房，不符所购买的门市的经营用途。其三次违约在先，郭日未支付剩余房款是行使不安抗辩权。另外《预订商品房协议》并未约定剩余房款的交付期限，故郭日暂时没有交付剩余房款不构成违约。2、原审判决驳回郭日要求海景房地产公司赔偿经济损失645000元的诉请，属于认定事实及适用法律错误。海景房地产公司未按协议约定时间交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，海景房地产公司交付的房屋不符合合同目的，导致郭日无法正常经营，租金损失继续发生，郭日提出的改判海景房地产公司赔偿经济损失645000元的上诉请求，具有事实与法律依据。

　　被上诉人海景房地产公司提出答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

　　本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。

　　本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”之规定。本案中，被上诉人海景房地产公司于2008年10月10日将房屋交付上诉人郭日后，郭日一直未支付剩余房款486595元，在法院依法释明后，郭日表示其不要求退房返款，不要求解除合同仍继续占有使用诉争房屋。故原审判决郭日支付剩余房款，并承担自2008年10月10日起至购房款全部给付之日止的利息正确，应予维持。

　　关于上诉人郭日提出的其未交付剩余房款是行使不安抗辩权的上诉意见，因上诉人郭日并未提供证据证明海景房地产公司承诺其第二笔房款可以办理按揭贷款，亦未提供确实充分的证据予以证明对于海景房地产公司承诺其将门前障碍物拆除，海景房地产公司虽延期交付房屋，但双方并未就延期交房约定违约责任，故郭日主张行使不安抗辩权拒付剩余房款没有相应依据，该项上诉意见，本院不予支持。

　　关于上诉人郭日提出的改判海景房地产公司给付其经济损失645000及延期交房违约金31050元的上诉意见，因645000元损失数额来源于其与原审第三人辽宁人民大药堂医药连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》，其自行放弃租金并非必然发生的损失，且其未能提供确实充分证据证明其损失发生与海景房地产公司存在直接因果关系，此外，《预订商品房协议》对于延期交房违约金未作约定，故对其提出的该上诉意见，本院亦不予支持。

　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费一万零五百六十元，由上诉人郭日负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　高广明

审　判　员　　朱　飞

代理审判员　　高　伟

二〇一四年八月十九日

书　记　员　　回　娜