郑州市广泰置业有限公司与杨全喜商品房销售合同纠纷上诉案

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2014)郑民三终字第920号

　　上诉人（原审原告）郑州市广泰置业有限公司。

　　法定代表人李志远，该公司总经理。

　　委托代理人庞涛、岳增超，河南志晖律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）杨全喜。

　　委托代理人张伟超。

　　上诉人郑州市广泰置业有限公司因与被上诉人杨全喜商品房销售合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第2043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑州市广泰置业有限公司的委托代理人庞涛，被上诉人杨全喜及其委托代理人张伟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：2010年9月21日，杨全喜向郑州市广泰置业有限公司交纳购房定金2万元。2010年9月29日，杨全喜作为买受人与郑州市广泰置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：杨全喜购买郑州市广泰置业有限公司开发的位于郑州市管城回族区映月路南、黄莺路东1号楼4单元3层313号的房屋一套，建筑面积82.82平方米，户型为二室一厅，单价每平方米5413.33元，房款共计448332元整；对于房款的支付，双方约定杨全喜于2010年9月29日现金支付首付款90332元；余款358000元为商业贷款，约定付款时间为2010年10月29日。合同第七条约定：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。当日，郑州市广泰置业有限公司与杨全喜签订补充协议一份，约定买受人自愿向出卖人交纳办理按揭贷款费用：登记费：80元／户，抵押服务费：贷款额×0.1%，印花税：贷款额×0.01%，代办费：360元／户；同时约定：因买受人原因，买受人贷款未获银行批准，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内付清全部购房款，否则视为买受人根本违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本协议，并要求其承担未付款5%的违约金。

　　合同签订后，杨全喜当日向郑州市广泰置业有限公司交纳首付款70332元、维修基金5383.3元、办证费用202.64元、抵押费、登记费、代理费、印花税834元，加上杨全喜交纳的2万元购房定金，杨全喜共计向郑州市广泰置业有限公司交纳96751.94元。后因杨全喜不符合银行按揭贷款条件，商业贷款未能审批通过。

　　2013年5月16日，郑州市广泰置业有限公司向杨全喜邮寄送达《履行合同通知书》一份，内容为“现再次书面通知您2013年5月21日前我公司售楼部交纳房款余额，叁拾陆万元整（￥358000）。逾期若您再不办理相关付款手续，由此所产生的一切法律责任由买受人自负”。杨全喜认可其于2013年5月20日收到该履行合同通知书。同时，杨全喜称在收到《履行合同通知书》后，其按郑州市广泰置业有限公司要求的时间去找郑州市广泰置业有限公司，该公司让其第二天再去，第二天杨全喜去时该公司称其去晚了，不和其见面，至开庭当日杨全喜多次找郑州市广泰置业有限公司但该公司拒绝见面。

　　郑州市广泰置业有限公司称其于2013年7月5日、2013年11月7日两次向杨全喜邮寄解除合同通知书，以杨全喜未缴纳剩余房款违反合同约定为由解除双方签订的《商品房买卖合同》；郑州市广泰置业有限公司向该院提交中国邮政特快专递回执复印件两份，显示签收人为杨全喜，邮寄内件品名为文件。杨全喜称未收到该两份解除合同通知书。

　　庭审过程中，郑州市广泰置业有限公司向该院提交商品房买卖合同一份，用以证明郑州市广泰置业有限公司与杨全喜依法签订合同并约定双方的权利义务。杨全喜对以上证据无异议。郑州市广泰置业有限公司向该院提交建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件、工程竣工验收备案表复印件各一份，用以证明郑州市广泰置业有限公司依法取得涉案房屋所在土地的权属证，经有关部门批准，合法售房。杨全喜称对以上证据不清楚。郑州市广泰置业有限公司向该院提交履行合同通知书一份、解除合同通知书二份、回执复印件三份，用以证明郑州市广泰置业有限公司依法通知杨全喜解除合同。杨全喜认可其收到履行合同通知书，但并未收到过解除合同通知书。

　　杨全喜向该院提交补充协议一份，用以证明是杨全喜委托郑州市广泰置业有限公司办理按揭。郑州市广泰置业有限公司认为协议的真实性需要落实，补充协议上没有时间，无法确定签订时间；协议约定由郑州市广泰置业有限公司代收代缴费用，双方之间不存在委托关系。杨全喜向该院提交交款收据五份，用以证明其付清首付款及办理按揭的委托费用。郑州市广泰置业有限公司对2万元定金及首付款没有异议，但认为其他三张代收费用不是郑州市广泰置业有限公司收取，郑州市广泰置业有限公司收取后应交纳相关部门，双方不是委托代理的关系。杨全喜向本院提交郑州市人民政府《关于贯彻落实国办发（2011）1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》（郑政（2011）13号）文件一份，用以证明2011年3月4日起国家出台限购政策。郑州市广泰置业有限公司认为在办理贷款时其仅有协助义务，而非替杨全喜办理贷款，应由杨全喜本人办理贷款手续，办不下贷款责任应由杨全喜承担。

　　对于本案中合同没有履行的原因，郑州市广泰置业有限公司称杨全喜没有按合同约定将剩余房款支付给郑州市广泰置业有限公司，杨全喜不符合购房条件，无法办理银行贷款；杨全喜称郑州市广泰置业有限公司隐瞒购房条件，误导消费者，导致银行贷款办不下来，无法支付剩余房款。对于银行贷款办不下来的原因，郑州市广泰置业有限公司称杨全喜不符合贷款条件，杨全喜名下有其他房产；杨全喜称因为郑州市广泰置业有限公司没有在合同约定的90日内办理贷款手续，导致2011年3月4日起因国家政策发生变化杨全喜名下已有一套房产无法办理贷款手续。

　　2013年11月，郑州市广泰置业有限公司以杨全喜在签订商品房买卖合同时隐瞒其不具备再行购房的条件导致其无法办理贷款而逾期付款，且郑州市广泰置业有限公司多次口头或书面通知杨全喜尽快履行付款义务杨全喜仍无法履行合同义务为由诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并支付违约金，引起争讼。

　　以上事实，有郑州市广泰置业有限公司、杨全喜向该院提交的证据及双方的庭审陈述为证。

　　原审法院认为：郑州市广泰置业有限公司与杨全喜双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，因郑州市政府自2011年3月4日起实施限购1套住房的新政策，造成诉争房屋无法办理贷款，该关于在本市市区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭政策是在2010年9月29日双方签订合同之后实施，因此在双方签订合同当时杨全喜是否已拥有房产并不影响该案商品房买卖合同的履行，之后由于政策变化导致杨全喜无法办理按揭贷款，该政策性因素系不可归责于合同双方的原因。杨全喜无法办理按揭贷款并不必然导致合同目的不能实现，从有利于合同履行，维护市场经济秩序出发，合同双方可以协商以其他方式继续履行合同。郑州市广泰置业有限公司向杨全喜送达《履行合同通知书》，要求杨全喜在规定期限内一次性付款，视为郑州市广泰置业有限公司向杨全喜就合同的继续履行发出的新的要约，且杨全喜明确表示可以补交剩余房款，双方的行为足以促使合同继续履行。郑州市广泰置业有限公司于2013年5月16日作出的《履行合同通知书》要求杨全喜于2013年5月21日前交纳房款余额358000元，郑州市广泰置业有限公司当日寄出但杨全喜于2013年5月20日收到该履行合同通知书，距离郑州市广泰置业有限公司要求杨全喜付款的时间仅剩1天，未能给予杨全喜合理的准备期间，加重了杨全喜的义务，对杨全喜不发生法律效力；同时郑州市广泰置业有限公司称两次向杨全喜邮寄《解除合同通知书》，虽然提交回执显示签收人为杨全喜，但回执显示内件物品为文件，郑州市广泰置业有限公司没有证据证明其向杨全喜邮寄的为《解除合同通知书》，且杨全喜不予认可，故郑州市广泰置业有限公司解除合同的请求及向杨全喜发出《解除合同通知书》的行为不符合合同约定及法定单方解除合同权的行使要件，故郑州市广泰置业有限公司要求解除合同的诉讼请求，该院不予支持。同时郑州市广泰置业有限公司要求杨全喜支付逾期交款的违约金的诉讼请求，该院亦不予支持。杨全喜要求郑州市广泰置业有限公司交付房屋，但未向该院提起反诉，该院不予一并处理，杨全喜可通过其他方式予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，原审判决如下：驳回郑州市广泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8025元，由郑州市广泰置业有限公司负担。

　　原审判决宣判后，郑州市广泰置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院认为“郑州市广泰置业有限公司未能给杨全喜合理的准备期间，加重了杨全喜的义务，对杨全喜不发生法律效力”是错误的。在杨全喜发生逾期违约的情形后，郑州市广泰置业有限公司多次口头或书面通知其尽快履行付款义务，并于2013年5月16日向杨全喜邮寄送达了《履行合同通知书》，敦促其履行付款义务。从上述《履行合同通知书》发出至2013年7月5日郑州市广泰置业有限公司向杨全喜发出《解除合同通知书》，这期间杨全喜有长达50天的付款时间，因此郑州市广泰置业有限公司已经充分考虑了杨全喜的实际情况，并未加重杨全喜的合同义务。二、双方签订《商品房买卖合同》后，因杨全喜的原因以及新的商品房限购政策致使无法办理按揭贷款，且杨全喜也未采取其他方式继续履行合同，导致合同无法继续履行，郑州市广泰置业有限公司可以依法行使解除权。郑州市广泰置业有限公司于2013年7月5日、2013年11月7日两次向杨全喜邮寄《解除合同通知书》，从中国邮政的回执显示，杨全喜均已收到，符合合同约定及法定的单方解除合同权的行使要件。郑州市广泰置业有限公司为了维护自身的合法权益，请求法院：一、撤销一审判决，依法改判支持郑州市广泰置业有限公司的诉讼请求或发回重审；二、本案一审和二审诉讼费用均由杨全喜承担。

　　被上诉人杨全喜答辩称：2013年5月20日，杨全喜收到郑州市广泰置业有限公司邮寄的《履行合同通知书》，内容为：2013年5月21日前由杨全喜交清剩余房款358000元，逾期不予缴纳，由此产生的一切法律责任由杨全喜自负。接到上述通知后杨全喜按郑州市广泰置业有限公司要求的时间前往，但该公司要求杨全喜第二天再去，第二天杨全喜又去找该公司，该公司称其去晚了拒绝见面，至一审法院开庭杨全喜曾多次找该公司都被拒绝见面。郑州市广泰置业有限公司于2013年5月16日作出并于当日邮寄送达的《履行合同通知书》，杨全喜于2013年5月20日收到，距离郑州市广泰置业有限公司要求的最后交款时间仅剩一天。郑州市广泰置业有限公司未给杨全喜交付房款合理的准备时间，加重了杨全喜的义务，因此上述《履行合同通知书》对杨全喜不发生法律效力。郑州市广泰置业有限公司称曾两次向杨全喜邮寄送达《解除合同通知书》，但杨全喜未收到过该通知书。郑州市广泰置业有限公司未按照双方签订的商品房买卖合同和补充协议约定协助杨全喜办理银行按揭手续，导致杨全喜未能办理银行按揭贷款，也不能及时付清房款，主要责任在郑州市广泰置业有限公司。故原审判决认定事实清楚、适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

　　本院认为：本案属于商品房销售合同，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，由于政策变化导致杨全喜无法办理按揭贷款，该政策性因素系不可归责于合同双方的原因。但杨全喜无法办理按揭贷款并不必然导致合同目的不能实现，从有利于合同履行，维护市场经济秩序出发，合同双方可以协商以其他方式继续履行合同。郑州市广泰置业有限公司向杨全喜送达《履行合同通知书》，要求杨全喜在规定期限内一次性付款，应视为郑州市广泰置业有限公司向杨全喜就合同的继续履行发出的新的要约，且杨全喜明确表示可以补交剩余房款，双方的行为足以促使合同继续履行。但杨全喜收到该《履行合同通知书》的时间为2013年5月20日，距离郑州市广泰置业有限公司要求杨全喜付款的截至期限2013年5月21日仅剩一天，该公司未给杨全喜履行付款义务留出合理的准备时间，加重了杨全喜的义务，因此，原审法院认定该《履行合同通知书》对杨全喜不发生法律效力并无不当。郑州市广泰置业有限公司上诉称其已经向杨全喜邮寄送达了《解除合同通知书》，但其提交的邮政回执不能证明其邮寄的文件为《解除合同通知书》，故郑州市广泰置业有限公司应对其该上诉主张承担举证不能的法律后果。综上，郑州市广泰置业有限公司的上诉主张，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费8025元，由上诉人郑州市广泰置业有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　曾小潭

审　判　员　　马　莉

代理审判员　　刘平安

二〇一四年八月十九日

书　记　员　　黄会苹