武汉野峰王蜂产品有限责任公司与中国人民解放军湖北省武汉市东西湖区人民武装部等租赁合同纠纷上诉案

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2014)鄂武汉中民终字第00685号

　　上诉人（原审原告）：武汉野峰王蜂产品有限责任公司。

　　法定代表人：肖兰香，该公司总经理。

　　委托代理人：谢浩、王静，湖北浩颂律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：中国人民解放军湖北省武汉市东西湖区人民武装部。

　　负责人：程雪山，该武装部部长。

　　委托代理人：陶长喜，湖北普明律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：国网湖北省电力公司武汉市东西湖区供电公司。

　　法定代表人：徐卫平，该公司总经理。

　　委托代理人：余五海，湖北瑞通天元律师事务所律师。

　　上诉人武汉野峰王蜂产品有限责任公司（以下简称野峰王公司）因与被上诉人中国人民解放军湖北省武汉市东西湖区人民武装部（以下简称东西湖区人武部）、国网湖北省电力公司武汉市东西湖区供电公司（以下简称东西湖区供电公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人野峰王公司的法定代表人肖兰香及委托代理人谢浩，被上诉人东西湖区人武部的委托代理人陶长喜、东西湖区供电公司的委托代理人余五海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　2013年12月，野峰王公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、东西湖区人武部、东西湖区供电公司连带赔偿其各项损失共计600，000元；2、本案的诉讼费由东西湖区人武部、东西湖区供电公司承担。

　　一审法院查明，野峰王公司于2007年开始租赁东西湖区人武部房屋。2008年5月1日，东西湖区人武部（甲方）与野峰王公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》一份，合同编号为（2008）房租合字第2号。合同主要约定：“第一条、甲方自愿将坐落在湖北省武汉市东西湖区园丁村的房屋建筑面积平方米，场地面积平方米出租给乙方使用；第二条、租赁用途为蜂产品加工销售、蜂蜜饮料加工销售；第三条、租赁期限自2008年5月1日至2009年5月1日止；第四条、房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为25，000元，租金按约定现金结算；第五条、租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、工商、税务等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担……第八条、租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方……第九条、合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金……（五）租赁期满，合同终止。第十一条、乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足……”合同签订后，双方依约履行。

　　东西湖区供电公司与东西湖区人武部存在供电合同关系，野峰王公司租赁了东西湖区人武部的房屋后，以东西湖区人武部的名义向东西湖区供电公司交纳电费。

　　前述租赁合同到期后，野峰王公司未与东西湖区人武部续签租赁合同，但仍在继续使用房屋并向东西湖区人武部缴纳房租至2012年5月1日。

　　因野峰王公司与东西湖区人武部未能就续租事宜达成一致意见，2012年3月5日、5月8日，东西湖区人武部发出腾退通知，要求野峰王公司腾退所租赁房屋。2012年10月左右，东西湖区供电公司应东西湖区人武部的要求，对野峰王公司所租赁的房屋、场地停止供电。

　　2013年1月28日，东西湖区人武部以双方合同到期，野峰王公司拒不腾退为由，起诉至一审法院。该院作出（2013）鄂东西湖民初字第00266号民事判决，该判决载明了以下事实：“……以上合同到期后，野峰王公司未再与东西湖区人武部续签租赁合同，但仍在继续租赁房屋并缴纳房租直至2012年5月1日。东西湖区人武部分别于2012年3月5日和2012年5月8日张贴了腾退通知，要求野峰王公司腾退所租赁房屋。2013年1月28日，东西湖区人武部以野峰王公司逾期未腾退为由诉至本院，要求如诉称。在庭审中，武汉野峰王公司称若东西湖区人武部坚持要求其腾退，则应赔偿其因装修、扩增设备的费用计1，230，000元，但逾期未向本院提交赔偿数额的依据，亦未缴纳诉讼费用……本院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思的表示，原、被告之间的房屋租赁关系成立，双方均应依约履行……原告缴纳房屋租金至2012年5月1日后未再缴纳租金，原告亦在2012年3月5日、2012年5月8日向被告送达了腾退通知，故对于原告要求被告腾退租用房屋的诉讼请求，本院予以支持……被告提出要求原告赔偿其因装修、扩增设备的费用计1，230，000元，因未向本院提交赔偿数额的依据，亦未缴纳诉讼费用，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉野峰王蜂产品有限责任公司于本判决生效后十五日内腾退位于武汉市东西湖区园丁村的武器弹药库、库前场地、靶场办公楼厨房和二楼会议室，交还给原告中国人民解放军湖北省武汉市东西湖区人民武装部……。”野峰王公司不服该院（2013）鄂东西湖民初字第00266号民事判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，后自愿撤回上诉，武汉市中级人民法院于2013年9月9日作出（2013）鄂武汉中民终字第00545号民事裁定书，准许武汉野峰王公司撤回上诉。（2013）鄂东西湖民初字第00266号民事判决已经发生法律效力。

　　一审法院认为，关于野峰王公司与东西湖区人武部租赁合同关系的相关事实已由生效法律文书所确定，双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的合同第十一条第（二）款约定：乙方……逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电。野峰王公司于2012年5月1日后未再缴纳租金，东西湖区人武部在2012年3月5日、2012年5月8日向野峰王公司送达了腾退通知，明确作出了解除合同的意思表示，此后野峰王公司既未支付租金，也未将租赁物交还于东西湖区人武部，其行为已侵犯了东西湖区人武部的合法权利，在此情况下，东西湖区人武部于2012年10月通知东西湖区供电公司停止了电力供应。因此，东西湖区人武部已在合理期限之前通知了野峰王公司，并给予了野峰王公司近6个月的准备期限，野峰王公司在该期限内足以另寻替代的经营场地，野峰王公司称“短时间内无法找到类似经济实惠的房子，东西湖区人武部所给予的时间不能解决公司的实际问题”的主张不能成立。因野峰王公司未依约履行义务，东西湖区人武部有权拒绝其相应的履行要求，并且合同对东西湖区人武部的此权利亦有约定。故野峰王公司要求东西湖区人武部承担停电造成的损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。

　　关于野峰王公司诉称的修建房屋的损失，东西湖区人武部辩称野峰王公司未征得其同意建房，即便其修建了房屋，依双方合同约定，野峰王公司也应无偿交付给东西湖区人武部。双方签订的合同第八条第（三）款、第（四）款对该事宜约定：野峰王公司如进行改造、装修或者增扩设备，或新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须征得东西湖区人武部书面同意，费用自理，权属归东西湖区人武部所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交东西湖区人武部。根据双方合同约定，以及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定；《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定和《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，东西湖区人武部否认同意野峰王公司修建房屋，野峰王公司又未能提供相应的证据对其主张的事实予以证明，同时双方签订合同已就添附物的归属作出了明确约定，故野峰王公司的该项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。

　　东西湖区供电公司与东西湖区人武部存在供用电合同关系，东西湖区人武部系用电单位。野峰王公司系以东西湖区人武部名义使用电力，其并非供用电合同相对方，双方没有直接的权利义务关系，东西湖区供电公司根据用电单位的请求调整用电规模并无过错。故野峰王公司要求东西湖区供电公司承担赔偿责任，没有事实和法律依据，也不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉野峰王蜂产品有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4，900元，由武汉野峰王蜂产品有限责任公司负担。

　　判后，野峰王公司不服，向本院提出上诉，请求二审法院：1、撤销原判；2、将本案发回重审，或查清事实后改判东西湖区人武部与东西湖区供电公司赔偿野峰王公司各项损失共计600，000元：3、东西湖区人武部与东西湖区供电公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉的主要理由为：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“2008年5月1日，东西湖区人武部（甲方）与武汉野峰王公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》一份”，该事实不能成立。通过审查该合同，东西湖区人武部并没有在合同上签字、盖章，该合同依法并未签订。因此，一审判决认定事实错误。鉴于双方并未签订书面租赁合同，《军队房地产租赁合同》的条款对双方均无法律约束力。一审判决认定：“同时双方签订合同已就添附物的归属做出了明确的约定，故野峰王公司的该项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。”一审判决将未签订的合同作为认定双方权利义务的依据，同样属于认定事实错误。野峰王公司为了满足生产场地的需要，对租赁房屋进行扩建是客观事实。最高人民法院﹤关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”，就本案而言，野峰王公司扩建租赁房屋属于双方没有约定又协商不成的情形。鉴于不动产的附属物不宜拆除，本着公平合理的原则，请求二审法院依法将该附属物折价判归东西湖区人武部。二、东西湖区人武部与东西湖区供电公司应当为其侵权行为承担赔偿责任。野峰王公司是因为东西湖区人武部招商引资，才到东西湖区人武部处投资建厂。因东西湖区人武部管理不善，导致其没有在合同上签字、盖章，因此合同没有成立。尽管合同没有成立，但野峰王公司到东西湖区人武部处投资建厂的客观事实存在。当时，野峰王公司租赁的地方还是一片荒芜，野峰王公司的投资和扩建客观上使租赁房屋得以增值。另外，野峰王公司投资到获取收益有一定的周期。经过前几年的苦心经营，野峰王公司才得以入驻武商量贩，并有了现在的经营规模。尽管现在有一定的利润，但远未收回投资。东西湖区人武部却以租赁合同到期为由，要求野峰王公司腾退房屋。殊不知合同原本就没有签订，更谈不上对双方的约束力。东西湖区人武部贸然停电，让野峰王公司无法生产，也无法给武商量贩供货，给野峰王公司造成了巨大的经济损失。停电后，野峰王公司和东西湖区人武部与东西湖区供电公司交涉均未果。东西湖区供电公司拒不为野峰王公司供电的行为，导致野峰王公司的经济损失进一步扩大。电力法第二十六条规定：“供电营业区内的供电经营机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电”，第二十九条规定：“供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断”，第五十七条第二款规定：“电力企业违反本法第二十八条、第二十九条第一款的规定，未保证供电质量或者未事先通知用户中断供电，给用户造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”因停电给野峰王公司造成的经济损失，东西湖区人武部与东西湖区供电公司应当承担连带赔偿责任。

　　被上诉人东西湖区人武部、东西湖区供电公司答辩则要求维持原判。

　　经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，野峰王公司与东西湖区人武部签订的《军队房地产租赁合同》未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。合同签订后，双方均依约履行。合同期间届满后，双方形成了不定期的租赁关系，出租人东西湖区人武部可随时要求野峰王公司腾退租赁物。东西湖区人武部在送达了腾退通知，且经过诉讼，一审法院判决野峰王公司腾退租赁物后，野峰王公司仍不履行生效判决的义务，有违诚实信用原则。

　　关于野峰王公司的上诉主张：第一、一审中，野峰王公司提交的证据一即为双方2008年5月1日签订的《军队房地产租赁合同》，东西湖区人武部对该合同无异议，虽然该合同未按照合同第十三条的约定加盖军队合同审核专用章，东西湖区人武部亦未加盖公章，但这并没有影响合同的实际履行及野峰王公司行使合同中的相关权利。不仅如此，生效的（2013）鄂东西湖民初字第00266号民事判决书载明的事实以及野峰王公司在多种场合的陈述，均证明了该合同已成立并实际履行完毕，故该租赁合同合法有效。野峰王公司“双方并未签订书面租赁合同，《军队房地产租赁合同》的条款对双方均无法律约束力”的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。第二、野峰王公司主张的60万元的损失，既包括对案涉租赁物上的添附物的投入，也包括野峰王公司的经营损失。对于案涉房屋的添附物，首先，野峰王公司未提交充分的证据证明其对涉案租赁物进行了添附；其次，双方合同第八条第（三）项租赁期间添置物的处置有明确的约定，即归东西湖区人武部所有。故即使野峰王公司有一定的投入，在租赁期限届满的情况下，亦应严格按约定进行处理。关于野峰王公司的经营损失，野峰王公司只提供了与武商量贩的供物单，该证据明显不充分，故野峰王公司要求赔偿损失的上诉请求不能成立。第三、关于野峰王公司要求供电公司承担责任，因供电公司与野峰王公司没有供电合同关系，供电公司也不是租赁合同的相对方，其根据东西湖区人武部的要求对案涉的房屋断电，并无不当。故野峰王公司的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　野峰王公司的上诉理由没有事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费9，800元，由武汉野峰王蜂产品有限责任公司负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　申　斌

审判员　王　阳

审判员　张文霞

二〇一四年八月十八日

书记员　赖瑞文