赵学兰与朱明全租赁合同纠纷上诉案

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民事判决书

(2014)银民终字第611号

　　上诉人（原审被告）赵学兰。

　　委托代理人石金文。

　　被上诉人（原审原告）朱明全。

　　上诉人赵学兰因租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第1498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人赵学兰的委托代理人石金文，被上诉人朱明全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院审理查明，2004年2月20日，原、被告签订《租房协议》一份，约定：“一、甲方（赵学兰）将北安小区30号楼（386某）私有营业房，面积为142.51㎡（除5㎡之外）租给乙方（朱明全）使用，合同签订日期为2004年2月20日至2005年2月20日止，签订期为一年一签；二、2004年的租金为23000元，设施和装修费另计20000元，共计43000元，合同到期后，2005年另付租金23000元；三、乙方在使用中应爱护室内的设施，同时应承担水、电、暖和物业管理费，不能改变房屋结构，房屋内现有设施，除了炉子、菜板、桌子归甲方外，其余现有全部设施归乙方所有；四、甲方口头承诺，合同为一年一签，但乙方有长期签合同权，甲方不能随便终止合同的使用权，如有违约，甲方应赔付给乙方损失费5000元；五、乙方向甲方交纳押金1000元；六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订次日起有效，本协议在法律上具有同等法律效力。”协议签订后，原告向被告支付了合同约定的费用，并利用该房屋开设了酿皮店。此后自2005年至2013年，原、被告均签订《租房协议》。2013年1月24日，原、被告签订的最后一份《租房协议》中约定的房屋租期为2013年2月9日至2014年2月8日。2014年2月8日租赁期限届满后，被告继续占用该房屋。2014年2月28日，原告电话通知被告腾房，被告要求原告先退还房屋装修费及押金。2014年3月1日，被告自行收回了房屋，并将屋内原告的剩余物品搬到了屋外。原告得知该情况后向银川市公安局兴庆区分局凤凰北街派出所报案。

　　本案审理过程中，法院调取了（2014）兴民初字第1302号案件（赵学兰诉朱明全房屋租赁合同纠纷）卷宗中的民事起诉状和庭审笔录。上述证据显示，2014年2月24日，被告赵学兰诉至法院，要求原告朱明全返还涉案房屋，并支付2014年2月9日至房屋交付之日的房屋使用费3472元，支付尚欠的物业费、采暖费1236.60元。在该案法庭调查时，朱明全称2014年2月17日至3月1日期间其物品还在房屋内。法庭辩论时其称2014年2月17日其已经将屋内物品搬走了。

　　本案审理过程中，法院到凤凰北街派出所调取了2014年3月1日该所给朱明全做的报案笔录。公安机关询问时，朱明全陈述其屋内有桌椅板凳、大展柜一个、集邮一套。

　　原审法院认为，原、被告在2004年至2013年期间就银川市兴庆区北安小区30号楼（386某）营业房签订的《租房协议》合法有效。2013年1月24日原、被告签订的最后一份《租房协议》约定的租赁期限已于2014年2月8日届满，该租赁合同已履行完毕，被告赵学兰已自行收回房屋，故对原告解除租赁合同的诉讼请求法院不再支持。2004年2月20日《租房协议》第四条明确约定“甲方口头承诺，合同为一年一签，但乙方有长期签合同权，甲方不能随便终止合同的使用权，如有违约，甲方应赔付给乙方损失费5000元”，在原、被告租赁合同履行了近十年后，被告赵学兰不同意再将该房屋租赁给原告使用，并单方收回了房屋，根据协议约定，被告赵学兰应支付原告朱明全违约损失5000元。关于原告诉请的押金1000元，因原告已不再继续租赁被告的房屋，且被告赵学兰已就房屋占用费、物业费、采暖费等事项另案提起诉讼，故被告赵学兰应返还原告押金1000元。因原告朱明全提供的现有证据不足以证实其在涉案房屋中存放有现金16000元及毛主席纪念邮票，故对其要求被告赔偿现金及毛主席纪念邮票损失的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告赵学兰于本判决生效之日起七日内支付原告朱明全违约金5000元，并退还押金1000元；二、驳回原告朱明全的其他诉讼请求。案件受理费480元，减半收取240元，原告朱明全负担178元，被告赵学兰负担62元（此款原告朱明全已预交，被告赵学兰负担的部分随上述违约金及押金一并给付原告朱明全）。宣判后，赵学兰不服，提起上诉。

　　上诉人赵学兰上诉称，一、一审法院错误的理解和运用了2004年上诉人与被上诉人双方签订的《租房协议》第四条，加重了上诉人的合同义务，损害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人在2004年签订的《租房协议》第四条约定明确，而一审法院据此认定上诉人存在违约，并判令上诉人向被上诉人支付违约损失费5000元，违背了市场交易的平等原则。二、被上诉人已通过自己的行为，表明其不再继续租赁上诉人房屋，上诉人不存在任何的违约行为，上诉人不应当承担任何违约责任。在一审中被上诉人并未就上诉人在本案中构成违约提供充分的证据予以证明，根据民事诉讼法证据规则的规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果。在2013年《租房协议》履行期限届满前后，被上诉人均未就继续租赁上诉人房屋事宜与上诉人取得联系，应当认定被上诉人具有不再继续租赁房屋的意愿。请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判驳回上诉人的诉讼请求。

　　被上诉人朱明全答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一审法院认定双方于2004年2月20日签订的《租赁协议》合同有效，并依据该合同第四条的约定，被上诉人享有续租房屋、上诉人不得拒绝续签合同的权利。此条款系双方真实意思表示，且符合当时的情况，应得到法律的支持。一审法院依据此条款约定，判决上诉人承担违约金5000元，应予维持。二、上诉人认为其不存在违约行为的上诉理由不能成立。上诉人的主要理由是双方2013年签订的《租赁协议》的租赁期限已届满，其有权依据该租赁协议收回租赁房屋，并不存在违约。上诉人的这一观点完全是错误的。2004年的签订的《租赁协议》与2013年签订的《租赁协议》两份协议并不矛盾，并无冲突。请求驳回上诉，维持原判。

　　经审理查明，2004年2月20日，上诉人赵学兰为甲方、被上诉人朱明全为乙方，签订《租房协议》一份，约定：“一、甲方将北安小区30号楼（386某）私有营业房，面积为142.51㎡（除5㎡之外）租给乙方使用，合同签订日期为2004年2月20日至2005年2月20日止，签订期为一年一签；二、2004年的租金为23000元，设施和装修费另计20000元，共计43000元，合同到期后，2005年另付租金23000元；三、乙方在使用中应爱护室内的设施，同时应承担水、电、暖和物业管理费，不能改变房屋结构，房屋内现有设施，除了炉子、菜板、桌子归甲方外，其余现有全部设施归乙方所有；四、甲方口头承诺，合同为一年一签，但乙方有长期签合同权，甲方不能随便终止合同的使用权，如有违约，甲方应赔付给乙方损失费5000元；五、乙方向甲方交纳押金1000元；六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订次日起有效，本协议在法律上具有同等法律效力。”协议签订后，被上诉人朱明全向上诉人赵学兰支付了合同约定的费用，并利用该房屋开设了酿皮店。合同到期后，以上诉人赵学兰之子石金文为甲方、被上诉人朱明全为乙方，于2005年2月20日，签订《租房协议》一份，约定：“一、甲方将北安小区30号楼（386某）私有营业房，面积为142.51㎡（除东南角的5㎡之外）租给乙方使用。二、房屋租期为三年，2005年2月20日至2008年2月19日止，房屋租金共计：柒万壹仟元整（71000元）。三、乙方在使用中应爱护室内设施，不能改变房屋结构，应承担水、电、暖和物业管理费。四、乙方在使用中不得转租，遇有特殊情况，应与甲方协商，经甲方同意后方可转租。五、乙方向甲方交纳押金壹仟元整（1000元）。六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订次日起生效，本协议在法律上具有同等法律效力。此后自2008年至2013年，以2005年的合同为样本，以上诉人赵学兰或其子石金文为甲方、被上诉人朱明全为乙方，双方共签订《租房协议》六份，约定合同为一年一签，房屋租金各有约定。但均没有2004年合同的第四条：“甲方口头承诺，合同为一年一签，但乙方有长期签合同权，甲方不能随便终止合同的使用权，如有违约，甲方应赔付给乙方损失费5000元”。

　　上述事实，有上诉人赵学兰、被上诉人朱明全的陈述，民事起诉状、庭审笔录、宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第1302号民事判决、报案笔录各一份，《租房协议》八份为证，本院予以采信。

　　本院认为，虽然上诉人赵学兰与被上诉人朱明全2004年签订的《租房协议》约定“甲方口头承诺，合同为一年一签，但乙方有长期签合同权，甲方不能随便终止合同的使用权，如有违约，甲方应赔付给乙方损失费5000元”。但双方从2005年以后签订的《租房协议》以及2013年1月24日上诉人赵学兰与被上诉人朱明全签订的最后一份《租房协议》中，双方并未约定“甲方口头承诺，合同为一年一签，但乙方有长期签合同权，甲方不能随便终止合同的使用权，如有违约，甲方应赔付给乙方损失费5000元。”原审法院以上诉人赵学兰收回房屋，认定其违约为由，判决上诉人赵学兰支付被上诉人朱明全违约金5000元，属于认定事实不清。上诉人提出在2005年至2013年的《租房协议》中双方没有约定赔付违约金5000元的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

　　一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第1498号民事判决第一项即被告赵学兰于本判决生效之日起七日内支付原告朱明全违约金5000元，并退还押金1000元；

　　二、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第1498号民事判决第二项即驳回原告朱明全的其他诉讼请求；

　　三、上诉人赵学兰于本判决书生效之日起十日内退还被上诉人朱明全押金1000元。

　　当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一、二审案件受理费720元，由上诉人赵学兰负担120元，被上诉人朱明全负担600元。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　苗自治

审　判　员　张迎风

审　判　员　王　斐

二〇一四年八月六日

书　记　员　杨　婧