河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司与王玉涛租赁合同纠纷案

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2014)郑民再终字第22号

　　申请再审人（一审被告、二审上诉人）河南腾晖园林工程有限公司。

　　法定代表人刘志刚，该公司总经理。

　　委托代理人罗保贤，该公司职员。

　　委托代理人秦俊才，河南豫商律师事务所律师。

　　申请再审人（一审被告、二审上诉人）郑州市滕晖实业公司。

　　法定代表人刘志刚，该公司总经理。

　　委托代理人罗保贤，该公司职员。

　　委托代理人秦俊才，河南豫商律师事务所律师。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）王玉涛。

　　委托代理人王月生。

　　申请再审人河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司因与被申请人王玉涛租赁合同纠纷一案，郑州市二七区人民法院于2013年3月5日作出（2012）二七民二初字第1645号民事判决，河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司不服提起上诉，本院于2013年7月29日作出（2013)郑民三终字第610号民事判决，已经发生法律效力。河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司不服向本院申请再审。本院于2013年11月14日作出（2013）郑民申字第561号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司的委托代理人罗保贤、秦俊才，被申请人王玉涛的委托代理人王月生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2012年9月14日，一审原告王玉涛起诉至郑州市二七区人民法院，请求：1、河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司退还王玉涛租金384237.5元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2012年3月1日至判决确定的还款之日止的利息；二、本案的受理费用由河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司承担。

　　河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司辩称，王玉涛提起诉讼时的诉讼请求为撤销之诉和给付之诉，两者不是同一个法律关系，不应在同一案件中审理，现王玉涛又申请撤回诉讼请求中要求撤销双方于2011年10月11日单方加收2011年9月1日至2012年8月31日租金的行为，既然该诉讼请求已撤回，王玉涛就不应要求退回租金及支付利息。事实上，在2011年的时候双方以实际行为将租金变更为每年500000元，双方的合同已履行完毕，不存在返还租金的问题。公告、证明等是指挥部的动员和劝导行为，不能证明房屋已被拆迁。请求依法驳回王玉涛的诉讼请求。

　　郑州市二七区人民法院一审查明，王玉涛系郑州市远通货运部业主。2007年8月20日，王玉涛和河南滕晖园林工程有限公司签订一份《租赁协议》，协议约定，河南滕晖园林工程有限公司将位于郑州市管城回族区十八里河镇柴郭转盘西500米处，沿南四环路临街综合楼除一层楼梯以西房间外的全部和楼后小院另加三亩土地租赁给王玉涛使用，租期八年，自2007年9月1日起至2015年8月31日止，年租金200000元整，自第三年开始，年租金在200000元的基础上每年递增总额的5%，自第六年开始，年租金在第五年的基础上每年递增总额的10%。2007年9月1日至2009年8月31日前的两年租金在本协议签订后须一次性缴纳400000元整，以后每年需在租期到期日提前一年缴纳租金，不得拖延，收取款项均以收据方式，如遇国家政策调整及规划开发，协议终止。租赁协议还对其他事项进行了约定。协议签订当日，王玉涛向河南滕晖园林工程有限公司缴纳2007年9月1日至2009年8月31日的租金400000元，河南滕晖园林工程有限公司将租赁房屋和场地交予王玉涛使用。2008年7月10日，王玉涛向郑州市腾晖实业公司缴纳了2009年9月1日至2010年8月31日的租金200000元。2009年8月30日，王玉涛向郑州市腾晖实业公司缴纳了2010年9月1日至2011年8月31日的租金220500元。2009年8月23日，王玉涛向郑州市腾晖实业公司缴纳了2011年9月1日至2011年8月31日的租金231525元。2011年10月11日，王玉涛向郑州市腾晖实业公司缴纳了收据内容为2011年9月1日至2012年8月31日，实际为2012年9月1日至2013年8月31日的租金268475元。2012年2月2日，十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部向该项目涉及的商户、承租户（包括王玉涛）下发通知，十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目征迁工作自2012年2月1日开始，2月13日将进入拆迁阶段，要求广大商户、承租户（包括王玉涛）及时联系新址自行搬迁。2012年10月12日，十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部出具证明一份，内容是郑州市远通货运部王玉涛原租用商户河南滕晖园林工程有限公司位于郑州市管城区十八里河镇柴郭转盘向西500米处，沿南四环路综合楼及场地。指挥部于2012年2月份对项目区域内商户、租赁户下发通知，要求配合拆迁工作，郑州市远通货运部王玉涛于公告当月即腾空该处房屋及场地并联系新址搬离。现王玉涛认为依据双方租赁协议约定，该协议已经终止，王玉涛在2012年2月底已经搬离了租赁场地，王玉涛缴纳的2012年3月1日至2013年8月31日的租金384237.5元，应予退回，另外，还应支付上诉租金的利息，双方协商未果，故诉至法院。

　　郑州市二七区人民法院一审认为，双方经协商一致签订的《租赁协议》意思表示真实，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故为有效协议。本案中，根据双方签订的租赁协议，遇到国家政策调整及规划开发，协议随时终止，2012年2月2日，在租赁协议履行过程中，因王玉涛租赁河南滕晖园林工程有限公司的房屋和场地在郑州市十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目的征迁区域内，且十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部在2012年2月2日向包括王玉涛在内的商户、承租户下发通知及征迁奖励公告，称2012年2月13日进入征迁阶段。另外，该指挥部在2012年10月12日又出具证明，证明王玉涛在2012年2月底已经搬离所租赁的房屋和场地。故王玉涛与河南滕晖园林工程有限公司的租赁协议在2012年2月底已经终止。因郑州市腾晖实业公司代河南滕晖园林工程有限公司收取了王玉涛自2012年3月1日至2013年8月31日的租金384237.5元，故河南滕晖园林工程有限公司与郑州市腾晖实业公司共同承担退还王玉涛租金384237.5元的责任。但考虑到双方签订的租赁协议明确约定年租金为200000元，自第三年开始，年租金在200000元的基础上每年递增总额的5%，自第六年开始，年租金在第五年的基础上每年递增总额的10%,2008年7月10日，王玉涛缴纳了2009年9月1日至2010年8月31日的租金应为210000元，但实际缴纳了200000元，故在该期间王玉涛少缴纳了10000元，扣除10000元之后，河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司共同承担退还租金374237.5元的责任。另外，因双方在租赁协议中并未对利息进行约定，故王玉涛要求支付利息的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司于判决生效十日内退还王玉涛租金374237.5元。二、驳回王玉涛的其他诉讼请求。案件受理费7252元，王玉涛负担413元，河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司负担6839元。

　　河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：双方之间的租赁合同已经履行完毕，不存在返还租金问题。1、双方于2007年8月签订了租赁协议，租期八年（从2007年9月1日到2015年8月31日）。在合同履行期间双方又达成了增加房租的协议，双方对增加房租的事实予以认可，并于2010年8月23日和2011年10月11日王玉涛交纳了2011年9月1日至2012年8月31日期间50万元的租金，到2012年8月底，本年度租赁合同已经履行完毕。王玉涛租赁使用的房屋，在未办理交接手续交还房屋的情况下拆除属于河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司的房屋及价值129880元的其他附着物，王玉涛应承担赔偿责任。王玉涛应支付拖欠河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司2012年3月、4月水电费及滞纳金共计4660元；2、一审法院认定搬离事实的依据是十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部出具的《证明》和《通知》，而该证据不是民事诉讼法规定的适格的证据类型，不能作为认定案件的事实的证据，一审判决将2012年2月认定为双方之间租赁协议终止的时间是没有事实依据的；3、双方已经就增加租赁费达成协议，2011年9月1日至2012年8月31日的租金变更为50万元，王玉涛已经按照协议履行完毕，不存在单方加收租赁费的问题。综上所述，一审判决认定事实错误，请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初第1645号民事判决；2、驳回王玉涛的诉讼请求；2、两审诉讼费用均由王玉涛承担。

　　王玉涛答辩称:1、租赁协议并未履行完毕，答辩人所租河南滕晖园林工程有限公司的房屋和场地被拆迁范围，且拆迁单位向包括答辩人在内的商户、承租户下发通知及征迁公告，明确2012年2月底搬离所租赁的场地和房屋，租赁协议即行终止。鉴于租赁协议的租金支付方式为预付，河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司已提前收取了截止2013年8月31日的全部租金，故协议终止后，河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司理应返还答辩人多预交的租金；2、因遇国家政策调整及规划开发，租赁协议终止，答辩人只是搬离租赁场地，从未拆除过河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司的任何财产。河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司预提出赔偿之诉，请拿出证据来，且该赔偿请求与本案也非同一法律关系；3、十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部作为拆迁单位，有权发出《通知》，该《通知》系客观书证，答辩人搬离租赁场地也系客观事实，因此，指挥部作为第三方客观反映当时的事实情况，原审法院依法予以采信，并无不当；4、《租赁协议》已明确约定租金标准，协议履行过程中，答辩人与河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司从未就增加租赁费用事宜达成过任何协议，增加租赁费用之说，系其单方行为。综上所述，原判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　本院二审查明的事实与一审查明事实一致。

　　本院二审认为，双方之间签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议。根据双方签订的租赁协议，遇到国家政策调整及规划开发，协议随时终止，在租赁协议履行中，郑州市十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部在2012年2月2日向包括王玉涛在内的商户、承租户下发通知及征迁奖励公告，称2012年2月13日进入征迁阶段，该指挥部在2012年10月12日出具证明，证明王玉涛在2012年2月底已经搬离所租赁的房屋和场地，故王玉涛与河南滕晖园林工程有限公司的租赁协议在2012年2月底已经终止。郑州市腾晖实业公司代河南滕晖园林工程有限公司收取的王玉涛自2012年3月1日至2013年8月31日的租金384237.5元，扣除王玉涛2009年9月1日至2010年8月31日少交纳的10000元，共计374237.5元应予退还。河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司上诉称双方就2011年9月1日至2012年8月31日的租金变更为50万元达成协议，双方对增加房租的事实予以认可，并已经履行完毕，但无充分证据予以证明，对该上诉理由，不予支持。河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司上诉称王玉涛拆除其房屋及价值129880元的其他附着物，拖欠2012年3月、4月水电费及滞纳金共计4660元，王玉涛不予认可，亦无证据证明，对该上诉理由，亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7252元，由河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司负担。

　　申请再审人河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司申请再审称：1、双方之间就租金调整已经达成一致，且已实际履行完毕，不存在单方面增加租金、威胁、强制等行为。在租赁期间，本案所涉租赁标的市场租金发生重大变化，周边市场租金价格剧增，基于上述原因，双方经过协商，就年租金变更为50万元达成一致并已履行完毕。王玉涛第一次缴纳了231525元，第二次缴纳了268475元（而根据双方原来的租赁合同，2012年9月1日至2013年8月31日的租金应为254677.5元），两次缴纳总和刚好是约定变更的50万元租金；2、河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司不应承担退还王玉涛租金384237.5元的责任。王玉涛认可一审阶段所提交的2012年3月、4月份水电费催款单，故王玉涛在2012年4月份尚在使用租赁标的，故王玉涛搬离时间应为2012年4月份，十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部所出具的证明不能作为认定案件事实的依据；3、王玉涛至今仍然未办理交接手续，王玉涛应当返还租赁房屋及附属物，不能返还应赔偿损失。综上，请求依法撤销原判，驳回王玉涛的诉讼请求。

　　被申请人王玉涛辩称：租金调整为50万元我方不认可，当时的周边租金并没有那么高。我方撤离时无法联系河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司，没有办交接手续，原一二审事实清楚，请求维持。

　　再审期间，河南腾晖园林工程有限公司提交与郑州万川物流有限公司签订的土地租赁协议一份、与郑州市发达货运部签订的租赁协议一份、2011年9月29日笔记一份、2011年10月12日记账凭证一份、2011年10月11日个人业务凭证一份、申成日个人证言一份，并申请证人申成日、吉维锋出庭作证，上述证据证明因周边租金上涨，故与王玉涛协商将年租金变更为50万元，王玉涛搬离的时间不是2012年2月份。王玉涛对证人申成日、吉维锋进行了质询，对提交的证据进行了质证，认为租赁协议与本案无关，不认可年租金调整为50万元，吉维锋个人证言不能证明撤离的时间，王玉涛是按照拆迁指挥部要求的时间撤离的。

　　王玉涛提交照片10张及宣传单一张，河南滕晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司进行了质证，认为上述证据反证了交付给王玉涛房屋及土地数量情况。

　　针对双方所提交的证据，本院认证如下：河南腾晖园林工程有限公司所提交的两份租赁协议与本案无关联性，王玉涛也不予认可，本院不予认定。2011年9月29日笔记系单方书写，王玉涛不予认可，本院不予认定。2011年10月12日记账凭证及2011年10月11日个人业务凭证，均证明王玉涛缴纳了268475元，王玉涛对此予以认可，本院予以认定。申成日系河南腾晖园林工程有限公司员工，存在利害关系，对其证言不予认定。吉维锋的个人证言无其它证据予以佐证，与十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部所出具的证明相矛盾，本院不予认定。王玉涛所提交的照片及宣传单与本案无关联性，本院不予认定。

　　本院再审经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，再审庭审中，针对2009年9月1日至2010年8月31日的租金21万元，王玉涛少缴纳的1万元河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司表示不再主张，王玉涛也予以认可。

　　本院再审认为，关于本案租金是否协商变更为50万元的问题，王玉涛主张其缴纳的231525元系缴纳2011年9月1日至2012年8月31日即租赁期内第五年的租金，随后所缴纳的268475元系缴纳2012年9月1日至2013年8月31日即租赁期内第六年的租金。根据双方当事人在《租赁协议》中的约定，租金在第六年起每年递增10%，按照王玉涛主张所缴纳第五年租金231525元的基数计算，其应缴纳第六年租金数额应为254677.5元，这与王玉涛实际所缴纳的268475元在数额上不相符，且王玉涛两次缴纳租金的收据上均明确写明租赁期间为2011年9月1日至2012年8月31日。综合考虑王玉涛两次缴纳租金的数额及王玉涛认可双方就租金变更进行过协商等情况，河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司主张租金经协商变更为年租金50万元的说法有租金收据等证据予以印证，本院予以采信，其此项申请理由予以支持。

　　关于王玉涛搬离的时间问题，河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司主张王玉涛搬离的时间为2012年4月份，并提交2012年3、4月份水电费通知单为证。本院认为，王玉涛虽在一审庭审中对水电费通知单的真实性没有异议，但王玉涛所提交的十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部的证明以及其在诉讼过程中的陈述都表明其认可搬离的时间为2012年2月份。从证据的效力来看，十八里河镇金源百荣城市综合体建设项目指挥部作为负责拆迁工作的部门所出具的书面证明的效力要大于河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司所提交的自己制作的水电费通知单的效力，故王玉涛搬离的时间应为2012年2月份。

　　关于河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司主张王玉涛应赔偿其附属物损失的问题，王玉涛对此不予认可，河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司亦无足够证据证明其主张，故本院不予支持。

　　综上所述，王玉涛自2012年2月份搬离，剩余2012年3月份至2012年8月份共计六个月的租金25万元河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司应予退还。原审认定事实不清，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

　　一、撤销本院（2013）郑民三终字第610号民事判决；

　　二、维持郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1645号民事判决第二项；

　　三、变更郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1645号民事判决第一项为“河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司于判决生效后十日内退还王玉涛租金250000元。”

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一、二审案件受理费共计14504元，由王玉涛负担5076元，由河南腾晖园林工程有限公司、郑州市腾晖实业公司负担9428元。

　　本判决为终审判决。 

审　判　长　胡　涛 

代理审判员　张利亚 

代理审判员　芦　祎 

二〇一四年八月六日 

书　记　员　万　鹏