谢丹与本溪迎宾馆租赁合同纠纷上诉案

辽宁省本溪市中级人民法院

民事判决书

(2014)本民二终字第00121号

　　上诉人（原审被告）谢丹。

　　委托代理人孙玲，本溪市明达法律服务所法律工作者。

　　被上诉人（原审原告）本溪迎宾馆。

　　法定代表人洪景龙，该宾馆总经理。

　　委托代理人陈天智，该宾馆法律顾问。

　　委托代理人张学德，该宾馆法律顾问。

　　上诉人谢丹因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民一初字第00391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谢丹及其委托代理人孙玲，被上诉人本溪迎宾馆的委托代理人陈天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审判决认定的基本事实是：2009年8月前，本溪迎宾馆已将面积约40平方米的房屋出租给谢丹。2009年8月15日，本溪迎宾馆（甲方）与谢丹（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：“甲方将坐落于本溪市站前市府路2号门市房出租给乙方”；合同第三条约定：“租赁期为2009年8月20日至2010年8月20日，房屋用途为手机店，除双方另有约定外乙方不得擅自任意改变房屋用途”；合同第四条约定：“每年租金3.9万元，租金交纳形式为上纳租，合同签订之日一次性付清全年租金”；合同第八条第三款约定：“未经甲方书面同意，乙方将承租房屋转租、分租、转让、转借他人或用承租房屋与他人联营、入股、调剂交换、拆改变动房屋结构、改变合同约定的房屋租赁用途的，甲方有权解除合同、收回出租房屋”；合同第十条第五款约定：“租赁期满或合同终止、解除，乙方应如期交还承租房屋，如乙方逾期归还房屋，每逾期一日应向甲方支付日租金5倍的滞纳金”；合同第十三条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向本溪仲裁委员会裁决”。本溪迎宾馆与谢丹从2010年8月21日起未签订书面合同，谢丹继续使用房屋，谢丹于2010年8月31日向本溪迎宾馆交付了租金3.9万元。谢丹从2011年8月21日起至今使用房屋，未向本溪迎宾馆支付租金。谢丹于2010年12月20日将涉诉房屋中的部分面积转租给长城门诊，剩余部分用于经营鑫家源综合店。因本溪迎宾馆与谢丹就解除合同、给付租金等内容未能协商一致，本溪迎宾馆到本溪仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会在《本溪日报》上以公告形式向谢丹送达，缺席审理。仲裁裁决生效后，谢丹不履行，本溪迎宾馆向本溪市中级人民法院申请强制执行。本溪市中级人民法院以本溪仲裁委员会认定“无法找到谢丹”证据不足，以公告送达理由不充分、程序违法为由，裁定对本溪仲裁委员会（2012）本仲裁字第26号裁决不予执行。

　　原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2009年8月15日，本溪迎宾馆与谢丹签订的《房屋租赁合同书》依法有效。谢丹主张房屋用于经营手机店，手机店主为其丈夫，因而合同无效，没有事实和法律依据，不予支持。2010年8月21日合同到期后，双方虽未签订书面合同，谢丹继续使用房屋，本溪迎宾馆未提出异议，租赁合同继续有效，租期为不定期。双方均认可谢丹于2010年8月31日向本溪迎宾馆支付了3.9万元租金，合同继续履行。2010年12月20日，谢丹未经本溪迎宾馆书面同意，将所承租房屋的部分面积转租他人，改变房屋结构，符合约定的合同解除条件。2011年8月21日后，谢丹未支付租金，实际使用部分面积，剩余面积由长城门诊（现站前医院）使用，就该转租部分，谢丹已经得知本溪迎宾馆与长城门诊签订了租赁合同，丧失了继续履行租赁合同的可能性。谢丹实际使用部分面积用于经营鑫家源综合店，本溪迎宾馆未要求返还，双方就该部分面积形成不定期租赁合同关系。关于合同解除时间。2011年8月21日后，本溪迎宾馆与谢丹就部分面积形成不定期租赁关系，本溪迎宾馆有权随时提出解除租赁关系，本溪迎宾馆未能提供证据证明其在本案诉讼前通知过谢丹解除合同，在法院判决未下达前，不产生合同解除效力，双方之间的租赁合同于判决生效之日解除。虽本溪迎宾馆主张在2011年12月28日向谢丹发出通知，但未能提供证据证明谢丹实际收到该通知，不产生解除合同的法律效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求采取其他补救措施，故本溪迎宾馆有权要求谢丹返还由其使用的房屋。据此判决：一、解除本溪迎宾馆与谢丹之间的租赁合同；二、谢丹于判决生效后十五日内将现用房屋返还本溪迎宾馆。案件受理费1828元，由谢丹负担100元，由本溪迎宾馆负担1728元。

　　上诉人谢丹提出的上诉请求：撤销原审判决，依法改判。其依据的事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、自2003年6月17日起，被上诉人本溪迎宾馆将坐落于市府南路2号后楼民航左侧两件库房租赁给上诉人谢丹使用，面积约40平方米。在当年，该两间库房只有窗户，没有房门，经被上诉人本溪迎宾馆同意，由上诉人谢丹将两间窗户改为门市房屋，又对房屋进行改装、装修，并办理了工商营业手续进行经营。二、上诉人谢丹分别于2005年、2008年、2010年陆续与被上诉人本溪迎宾馆签订了租赁合同，并按时交纳房租。在2010年上诉人谢丹经被上诉人本溪迎宾馆同意，将该房屋约20平方米面积租给长城门诊使用，租期一年。长城门诊向上诉人谢丹交纳租金后，对房屋进行了装修后经营。自2011年8月21日起，上诉人谢丹向被上诉人本溪迎宾馆交纳房租，被上诉人本溪迎宾馆拒收，但其私自与长城门诊签订租赁合同，收取长城门诊租金，被上诉人本溪迎宾馆构成违约。因上诉人租用的房屋经营多年，在被上诉人本溪迎宾馆继续出租的情况下，上诉人谢丹享有优先续租权。被上诉人本溪迎宾馆与上诉人谢丹之间已经形成续租的事实关系，所以在未经上诉人谢丹同意的情况下，被上诉人本溪迎宾馆无权解除合同，并应将长城门诊使用的房屋返还上诉人谢丹。三、2011年3月18日，上诉人谢丹接到长城门诊邀请于次日下午到其单位协商房租事宜时，上诉人谢丹在长城门诊突然无故被其工作人员殴打。因上诉人谢丹当时处于哺乳期，因惊吓没有了乳水，只能在孩子6个月大时喂奶粉，每月花销3000余元，以及给上诉人谢丹造成的精神伤害治疗损失达40多万元。长城门诊的行为系受被上诉人本溪迎宾馆指使，被上诉人本溪迎宾馆有不可推卸的责任，应承担赔偿上诉人谢丹40多万元损失的赔偿责任。四、原审法院违反法定程序，在一个案件中作出两种案由的判决结果。五、因上诉人谢丹下岗失业多年，唯有经营该门市房为主要经济来源，故被上诉人本溪迎宾馆无权解除租赁合同。综上，望二审法院保护上诉人谢丹的合法权益。

　　被上诉人本溪迎宾馆辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

　　本溪市中级人民法院经审理，确认了一审法院查明的事实。

　　本院认为：上诉人谢丹与被上诉人本溪迎宾馆对自2010年8月20日之后，就上诉人谢丹目前实际使用的房屋未签订书面租赁合同、未约定租期的事实均不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故被上诉人本溪迎宾馆要求解除其与上诉人谢丹之间的租赁合同，并由上诉人谢丹返还房屋有事实及法律依据，本院予以支持，原审法院判令自判决生效之日起解除双方之间的租赁合同并无不妥，应予维持。

　　关于上诉人谢丹称其在承租房屋经营多年，享有优先续租权，同时因其下岗失业，经营门市房的收益为其主要生活来源，故被上诉人本溪迎宾馆无权解除租赁合同的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人谢丹称因被上诉人本溪迎宾馆指使长城门诊将其打伤，造成一定损失，应由被上诉人本溪迎宾馆予以赔偿一节，因此项上诉主张与本案无关，本院不予审理。

　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费一百元，由上诉人谢丹负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　孙　青

代理审判员　　赵丹阳

代理审判员　　宋　新

二〇一四年八月六日

书　记　员　　孙　旸