刘琳与合肥瑞康物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

安徽省合肥市中级人民法院

民事判决书

(2014)合民二终字第00510号

　　上诉人（原审被告）：刘琳。

　　委托代理人：尹袁，安徽众诚高昕律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：合肥瑞康物业管理有限公司。

　　法定代表人：朱守珍，董事长。

　　委托代理人：刘湛林，该公司物业项目管理处主任。

　　上诉人刘琳因与被上诉人合肥瑞康物业管理有限公司（以下简称瑞康物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第00952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院查明：瑞康物业先后受安徽菲华房地产开发有限公司、合肥菲华房地产开发有限公司委托，在合肥创智广场小区实行物业管理，被告刘琳系合肥创智广场小区6A-1509室业主，该房屋建筑面积56.79平方米，房屋类型为高层公寓住宅。

　　2010年1月份，刘琳在接收房屋时作为乙方与作为甲方的瑞康物业签订了《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《承诺书》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中在《前期物业管理服务协议》第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用。对物业管理服务费的收取，双方《前期物业管理服务协议》第四条主要约定，乙方缴纳费用周期：每半年预收一次，缴费时间为该半年第一个月的上旬；物业管理服务费用：高层、公寓1.10元，商铺为每月按建筑每平方米1.60元。园区内公共能耗所产生的费用由业主按实分摊（指园区内水系、公公共景观照明、路灯、楼道灯、监控、电梯、加压水泵、消防、绿化浇水等，以每月实际用水、电量分别由每户进行分摊）等。对于违约责任，《前期物业管理服务协议》第十条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%0交纳违约金。

　　上述合同签订前后，瑞康物业依约在该小区从事物业服务工作至今。2010年1月，刘琳开始房屋装修并安装了防盗窗，2013年下半年瑞康物业将其拆除，双方为此以及物业费缴纳发生纠纷。自2010年7月1日至2014年3月15日期间，刘琳未予交纳物业管理费，同时对自2011年4月1至2012年12月31日期间的公共能耗费，刘琳也未予交纳。期间瑞康物业通过信函等方式催要未果。

　　另查明：瑞康物业成立于2003年4月29日，批准营业期限至2020年12月31日，经营范围为物业管理等，服务资质为二级，服务价格登记证号为皖价服证第01070186号。2013年1月1日实行“一费制”，高层、公寓为1.30元／平方米／月。

　　原审法院认为：瑞康物业与刘琳签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《承诺书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该协议等对双方均具有约束力。合同履行期间，瑞康物业依约为包括刘琳在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，瑞康物业有权向刘琳收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。刘琳作为业主，在接受和享有了瑞康物业提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，刘琳未向瑞康物业交纳自2010年7月1日至2014年3月15日期间的物业服务费，经核算为2944.7元，自2011年4月1日至2012年12月31日期间的公共能耗费计424元，其拖欠物业费以及公共能耗费已经违反了双方合同的约定，刘琳要求其支付物业费、公共能耗费，符合合同约定和法律规定，对此予以支持，但多主张的物业费不予支持。

　　本案中，刘琳已经连续不缴纳物业管理等费用达三年半之久，违反了双方合同第四条的相关约定，因此理当按照双方合同第十条第四项约定交纳违约金。鉴于瑞康物业在本案审理中提出申请，自愿将违约金数额计算标准以及起始时间予以降低和调整，现只主张从起诉之日起即2014年3月28日起按日万分之五标准计算，确系瑞康物业对自己权利的处分，对此符合法律规定，予以准许。据此刘琳应当以拖欠的物业费、公共能耗费合计3368.7元为基数，自2014年3月28日按日万分之五计取违约金至本判决确定给付日止。

　　对于刘琳的相关辩称意见，原审法院认为，瑞康物业作为企业法人其主体资格以及资质等已由相关行政管理机关颁发的营业执照、资质证书、服务价格登记证等予以证明，刘琳关于该公司无资质，收费不合法的辩称意见不能成立；关于诉讼时效问题，瑞康物业作为住宅小区的物业服务企业，其在小区的物业服务具有持续性特点，对包括刘琳在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，且在双方因拆除安装的防盗窗期间，双方也涉及到物业费用的缴纳问题，另从瑞康物业提交的信函、照片等也能反映出瑞康物业并未放弃对刘琳承担费用的追讨，因此刘琳关于在2012年3月28日前主张的物业费已经超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，不予采纳；至于物业公司拆除其安装的防盗窗是否存在侵权行为等，其作为物业费应当免收或减收的抗辩理由，没有合同依据，不予采纳。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘琳于本判决生效之日起十“日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司物业费计2944.7元（自2010年7月1日至2014年3月15日期间）、公共能耗费计424元（自2011年4月1日至2012年12月31日期间），两项合计3368.7元；二、被告刘琳于本判决生效之日起十日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司违约金（违约金计取方式为：以3447元为基数，自2014年3月28日起按日万分之五标准计取至本判决确定给付日止）。三、驳回原告合肥瑞康物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，其他诉讼费100元，合计125元。由原告合肥瑞康物业管理有限公司负担5元，被告刘琳负担120元。

　　刘琳上诉称：一、被上诉人主张部分物业管理费已超过诉讼时效，不应当支持。上诉人于2014年3月28日起诉上诉人主张物业管理费，但其主张的2010年7月至2014年3月物业管理费约1436.81元已经超过诉讼时效。被上诉人也未提供证据证明在时效内向上诉入主张物业管理费。上诉人在原审法院并未提供信函收寄的原件，即使复印件也不能反映是向上诉人催收物业费的函件。照片也不能反映张贴的时间和地点，也无法证明向上诉人主张的依据。原审法院仅以物业服务具有持续性特点为由排除时效的适用，显然无事实和法律依据。时效制度本身就是对权利人主张权利时间上的要求，权利人不能在时效内或者证明在时效内主张过权利，那么权利人就应当丧失胜诉权。因此，被上诉人主张2010年7月至2014年3月已经超过诉讼时效。二、物业管理存在瑕疵，物业管理费应当减收或免收，更不应当支持违约金。被上诉人作为物业管理公司，未能按协议约定履行全部义务，物业管理过程中存在瑕疵，对此，被上诉人在庭审中已明确表示承认存在瑕疵。同时，物业管理公司未通知上诉人即擅自拆除上诉人防盗门窗，且限制承租户进出自由，所有这些行为都超出了物业管理公司应有的权利范围，充分暴露被上诉人物业管理极不完善。因此，物业管理存在瑕疵，物业管理费应当减收或免收，更不应当支持违约金。上诉请求：1．依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．上诉费用由被上诉人承担。

　　瑞康物业辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，2、双方应按照合同约定尽合同义务，我方尽到了合同约定的义务，提供了相应的服务，有向其催交费的通知，上诉人拒不缴纳物业费，请求法院驳回对方的诉请，维持原判。

　　二审期间，双方未再提供新证据。二审查明的事实与原审一致。

　　本院认为：瑞康物业与刘琳间的物业服务合同关系合法有效。瑞康物业提供了相应服务，收取的物业服务费是其维持正常工作运转的必要条件，瑞康物业没有理由怠于行使该项权利，同时也提供了催收费用的相关证据予以证明，故刘琳认为瑞康物业的部分主张已超过诉讼时效的理由，本院不予采信。至于刘琳上诉认为瑞康物业存在服务瑕疵，但没有证据证明，交纳物业费与物业公司日常维护具有关联性，刘琳没有及时交纳，依法应当承担违约责任。因此，刘琳上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。一审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人刘琳负担。

　　本判决为终审判决。

审 判 长　　钱爱民

审 判 员　　沈　静

审 判 员　　程亚娟

二〇一四年八月六日

书 记 员　　张　琪