汪辰等与上海仁丰房地产经纪有限公司居间合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第1242号

　　上诉人（原审被告）汪辰。

　　委托代理人刘晓岚。

　　上诉人（原审被告）刘晓岚，身份情况同上。

　　被上诉人（原审原告）上海仁丰房地产经纪有限公司。

　　法定代表人高杰。

　　委托代理人莫晓明。

　　上诉人汪辰、刘晓岚因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人刘晓岚暨上诉人汪辰的委托代理人，被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称仁丰公司）的委托代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，2014年2月23日，案外人王某某（出售方、甲方）、汪辰、刘晓岚（买受方、乙方）及仁丰公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定，甲乙双方经丙方居间介绍，就下述房屋的买卖事宜协商一致，宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）建筑面积77平方米，甲方出售该房屋的总价为人民币（以下币种均为人民币）225万元，乙方同意在签订本协议的同时支付意向金2万元，此意向金若甲方在本协议上签订即转为定金。第四条约定，佣金总额为房屋总价的2%，由乙方全额支付上述佣金，该款应于房屋买卖协议签订当天支付丙方。落款处，甲方有王某某、王健勇、吴凤英的签字。同日，甲乙双方签订《房屋买卖协议》，约定，双方同意于2014年2月28日前到签约地殷高西路XXX号仁丰公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，总房价为225万元，付款方式为，首期房款30万元，乙方在甲方签订房地产买卖合同时支付；第二笔房款40万元于2014年3月20日前支付；买卖双方在签订房地产买卖示范合同后80日内共同前往房地产交易中心办理产权过户，甲方同意乙方以贷款形式支付部分房款153万元，此部分房款在乙方产证出来后20日内由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不足或者贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付，尾款2万元在甲方交房完毕并结算好交房前的各项费用后立即支付给甲方。该份合同落款处甲方有王某某、王健勇、吴凤英的签字。因嗣后双方未能按约签订房地产买卖合同，交易终止。

　　2014年4月，仁丰公司向原审法院起诉称，经其居间服务，汪辰、刘晓岚与案外人成功就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》。根据居间协议，汪辰、刘晓岚应根据总房价款的2%支付佣金45，000元。协议签订之后，汪辰、刘晓岚提出上家存在欺诈行为，协议上签字人王某某并非产权人，故要求终止交易。实际上，王某某系产权人的近亲属，其具备签订协议的代理人资格。由于汪辰、刘晓岚的行为导致房屋交易终止，故仁丰公司起诉要求汪辰、刘晓岚支付佣金45，000元。

　　原审审理中，汪辰、刘晓岚辩称，对于经仁丰公司居间与上家就涉案房屋签订居间协议及买卖协议，并向上家支付2万元定金的事实无异议。在签约过程中，其着重就贷款事宜向仁丰公司咨询，仁丰公司表示肯定能在3个月内批准并放贷。然而，协议签订后，汪辰、刘晓岚自行至农商行咨询，得知批准至发放贷款至少需要6个月时间。嗣后，汪辰、刘晓岚要求延长贷款时间，也遭到了仁丰公司的拒绝。故汪辰、刘晓岚认为，仁丰公司作为专业的房地产中介机构，未能如实向汪辰、刘晓岚披露贷款方面的真实信息，在居间过程中存在严重过错，导致买卖合同未成立，居间未成功。故汪辰、刘晓岚不同意向仁丰公司支付居间费用。

　　原审法院另查明，2009年4月21日，王健勇、吴凤英经核准登记取得涉案房屋的房地产权利，权利来源为赠与，两人按份共有，其中吴凤英占百分之九十，王健勇占百分之十。

　　原审审理中，仁丰公司提供委托书一份，并表示，在签约之前，涉案房屋的权利人已经将房地产权证原件给付仁丰公司，仁丰公司也向汪辰、刘晓岚出示了该权证，至于签约的王某某为房屋所有人的近亲属，其持有委托书故有权代表产权人签订协议，该份委托书也向汪辰、刘晓岚出示，汪辰、刘晓岚对此是清楚的。当日签订协议后，王某某将文本带回由产权人亲自签名后于次日带至仁丰公司处，协议一式三份，其中一份便交付给汪辰、刘晓岚。对此汪辰、刘晓岚表示，此前通过其他中介也看了两次房屋，最后一次是由仁丰公司业务员带看的，当时涉案房屋内有王某某居住并称是他的房子，仁丰公司从未向汪辰、刘晓岚出示过房地产权证和委托书，签订协议后，仁丰公司要求将协议原件收回，次日，汪辰、刘晓岚再次至仁丰公司处，仁丰公司就将补签好的协议交给汪辰、刘晓岚。嗣后，经查询，汪辰、刘晓岚才得知产权人不是王某某，产权人之间是母子关系，王某某系王健勇的妹妹。但汪辰、刘晓岚并非因此而拒绝签订合同，而是由于仁丰公司在贷款方面对其隐瞒和欺骗，为此，汪辰、刘晓岚提供：1、2014年4月28日其向上海农商行徐汇支行发出的问询函，就贷款发放所需时间提供书面回复；2、上海农商行徐汇支行的回复，根据该行当时的相关政策，基于申请贷款所需资料齐全，从提交申请到放款至少需要六个月，具体以实际放款为准。汪辰、刘晓岚称，其在2014年2月25日向工作单位附近的上海农商行徐汇支行柜面问询贷款事宜，业务员表示申请到放贷至少需要六个月，嗣后，汪辰、刘晓岚要求仁丰公司协商能否延长贷款期限，但遭到仁丰公司的拒绝，故汪辰、刘晓岚向仁丰公司发出了解除居间协议的函件。仁丰公司表示，对银行的问询和回复单的真实性均不予认可，汪辰、刘晓岚也从未就贷款期限要求进一步协商，而是以签订协议的并非产权人为由要求解除合同。庭审中，汪辰、刘晓岚还提供了一份保证书，由“汪长江”于2013年2月28日出具，内容为，本人保证汪辰、刘晓岚在仁丰公司处购买系争房屋只需要支付3万元。汪辰、刘晓岚称，汪长江就是为其提供居间服务的业务员，签订协议当日，其提出佣金金额过高要求调低，故汪长江就向其出具了该份保证书，落款的日期应是笔误，真实日期就是2014年2月23日。仁丰公司称，汪长江的确是其业务员，但该份保证书是否是其本人出具的，仁丰公司无法确认。

　　原审法院认为，仁丰公司与汪辰、刘晓岚签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。汪辰、刘晓岚与案外人签订的《房屋买卖合同》对房屋的基本信息、房价、房款支付方式等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本要件，故买卖合同已成立，仁丰公司已履行居间义务。汪辰、刘晓岚认为居间不成功、合同不成立的抗辩，于法无据，原审法院不予采信。根据居间协议约定，仁丰公司请求汪辰、刘晓岚支付佣金，于法有据，予以准许。鉴于汪辰、刘晓岚与产权人已达成买卖协议，其在协议签订后又要求延长贷款期限，属于对合同条款的变更，而事实上该变更请求并未得到出售方的同意，故汪辰、刘晓岚仍应以原合同条款为基础继续履行。然汪辰、刘晓岚嗣后发出解除函，拒绝继续签订示范文本的房地产买卖合同，该行为构成根本违约，该行为导致交易客观无法继续履行，仁丰公司实际上也无法提供后续居间服务。故原审法院从公平合理的原则出发，考虑各方履行合同的诚信、并适当平衡双方当事人之间的利益差距，对汪辰、刘晓岚应付佣金金额酌情调整至15，000元。

　　原审法院据此判决：一、汪辰、刘晓岚于判决生效之日起十日内，向仁丰公司支付佣金15，000元；二、仁丰公司的其余诉讼请求，不予支持。

　　原审法院判决后，汪辰、刘晓岚不服，向本院提起上诉称：被上诉人在居间过程中事先未尽审核房屋信息义务，未如实向上诉人报告房屋权利人的真实信息，存在过错；被上诉人在居间过程中就房贷事宜向上诉人报告错误信息并作出虚假承诺，在上诉人希望能够延长贷款支付期限后，被上诉人亦未积极组织买卖双方协商，致使上诉人不得不要求解除合同以减少损失，损害了上诉人的利益，故被上诉人无权要求上诉人支付报酬。上诉人据此请求撤销原审法院判决，依法改判对被上诉人提出的原审诉讼请求不予支持。

　　被上诉人仁丰公司答辩称，银行不会承诺贷款的放款日期，故被上诉人不可能向上诉人作出相关承诺。涉案《房屋买卖协议》签订后，上诉人从未就贷款问题提出异议，只是称房东在提供权利人信息时存在欺骗的情况。原审法院基于有效的《房屋买卖协议》并根据实际情况对佣金作出了调整。故被上诉人不同意上诉人提出的上诉请求，请求维持原判。

　　本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，上诉人以被上诉人在提供居间服务中未审核权利人信息及就贷款事宜提供虚假承诺为由拒绝支付佣金。鉴于涉案房屋的权利人王健勇、吴凤英均已在《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》上签字，其代理人王某某在上述协议上的签字对房屋买卖双方就交易达成一致及合同的履行并未构成任何实质障碍，故上诉人以此为由拒付佣金没有依据。就房屋买卖中的贷款问题，即使如上诉人所述，被上诉人曾就贷款放款时间作出虚假承诺，因被上诉人并非贷款的发放主体，而支付房款是上诉人的主要合同义务，故上诉人在《房屋买卖协议》中对以贷款方式支付房款的期限进行最终确认时应尽到基本的谨慎义务，且被上诉人否认其曾向上诉人作出银行发放贷款时限的承诺，上诉人并未提供任何证据证明其所述，故上诉人以此为由拒付佣金亦没有依据。综上，原审法院所作判决可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费175元，由上诉人汪辰、刘晓岚负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　卢薇薇

审　判　员　　余　艺

代理审判员　　邬海蓉

二〇一四年八月六日

书　记　员　　仇祉杰