崔建诉朱凯旋房屋买卖合同纠纷案

山东省济南市中级人民法院

民事判决书

(2014)济民一终字第312号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）崔建。

　　委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）朱凯旋。

　　委托代理人齐亚崑，山东尽善律师事务所律师。

　　第三人济南天润房地产经纪有限公司。

　　法定代表人宋宾宇，总经理。

　　委托代理人董庆福。

　　上诉人崔建因与被上诉人朱凯旋、第三人济南天润房地产经纪有限公司（以下简称天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人崔建的委托代理人王坤，被上诉人朱凯旋的委托代理人齐亚崑，第三人天润公司的委托代理人董庆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院认定：位于济南市一处房屋系崔建所有。2013年8月29日，双方当事人及第三人签订《买卖意向书》一份，约定朱凯旋委托第三人购买崔建所有的上述房产，购买总价款为97万元，朱凯旋于签订买卖意向书之日支付2万元人民币作为意向金，签订合同时该意向金转为定金。除双方当事人外，案外人杨某某作为第三人的经办人在该意向书中签字。后崔建向朱凯旋出具定金收条一张，主要内容为证实收到朱凯旋为购买涉案房屋支付的房屋定金2万元，该定金自动转入房款。2013年9月8日，崔建（甲方）、朱凯旋（乙方）及第三人（丙方）签订《二手房屋买卖合同》一份，约定崔建将房屋及地下室出售给朱凯旋，房屋总价款为人民币97万元。合同第三条“定金及房屋所有权证书的移交”约定：“乙方应在本合同签订同时向甲方支付定金人民币贰万元整，甲方违约不向乙方出售交易房产的，甲方应向乙方双倍返还定金，乙方违约不购买交易房产的，乙方无权要求返还定金……”。合同第四条“付款方式”约定：“甲、乙双方同意使用本条的第二种付款方式：……（二）按揭贷款：1、乙方将首付房款（含定金）人民币（大写）柒拾万元整（小写：￥700000.00元整）于过户当日前存入甲方指定账户；2、剩余房款人民币（大写）贰拾柒万元整（小写：￥270000.00元整），由乙方向银行申请二手房按揭贷款，并授权银行将该笔贷款直接足额支付至甲方在贷款银行开设的账户内”。合同第十一条“违约责任”中第7项规定：“丙方作为居间方，对甲方或乙方的合同义务均不承担责任；丙方收取的佣金为提供居间服务的对价，因此，甲乙双方履行合同过程中产生纠纷，导致合同无法继续履行，或本合同解除或终止的，均不影响丙方中介费的收取。甲乙双方任一方违约，导致本合同无法继续履行的，如中介费为守约方支付，守约方有权向违约方追偿”；第8项规定：“以上违约金数额不能弥补守约方损失的，违约方除承担违约责任外，还应赔偿给守约方遭受的损失”。合同第十二条“其他约定事项”中第5项约定：“甲方不承担交易过程中产生的所有费用，包括：中介费、房产过户时产生的营业税、契税、个人所得税、交易手续费等各项费用”。双方当事人及第三人的经办人董某某在合同中签字确认。2013年9月9日，朱凯旋交纳给第三人中介佣金21400元。同日，崔建办理完毕涉案房屋提前还贷手续，解除了涉案房屋的银行抵押手续。2013年9月30日，双方当事人在第三人的经办人陪同下办理了朱凯旋购买涉案房屋的银行贷款手续。原审庭审过程中，经询问，双方当事人均表示同意解除双方于2013年9月8日签订的二手房屋买卖合同。

　　关于朱凯旋交纳的2万元定金，朱凯旋主张经其多次催告，崔建均拒绝配合办理房屋过户手续，应属违约，要求崔建双倍返还定金。朱凯旋为此提供短信记录一宗，主张其分别于2013年11月12日、14日、21日、22日向崔建发送短信，要求崔建办理购房款项交接及网签过户手续，但经多次催告崔建均拒绝履行，应视为违约。崔建对朱凯旋主张不予认可，陈述确实收到过朱凯旋发送的短信，但朱凯旋发送短信时已经违约。关于定金处理方式，崔建要求不予返还定金，主张签订合同时，双方口头约定2013年9月22日交纳首付款并办理网签过户手续，但因朱凯旋原因并未按此期限履行，朱凯旋违约在先，且2013年9月30日双方到济南市住房保障和房产管理局办理过户及贷款手续时，朱凯旋及第三人要求崔建按每平方米6000元的标准签订买卖合同，便于朱凯旋避税，也就是通常所说的黑白合同，因崔建拒绝，双方才未办理网签过户手续，此后朱凯旋及第三人一直要求崔建为朱凯旋避税提供方便，导致一直未能办理房产过户手续，因此应属朱凯旋违约。崔建为此提供视频资料一宗，主张根据视频资料显示，朱凯旋多次提到要求崔建为其避税提供便利，朱凯旋的行为违反了合同约定。朱凯旋对崔建的主张不予认可，陈述双方签订合同时并未明确约定过户时间，第三人曾提出签订黑白合同可以省钱，在房屋买卖过程中也确实曾与崔建协商探讨过交易过程中出现的问题，但并不仅是要求崔建签订黑白合同，后因双方未达成一致意见，朱凯旋要求按照合同约定继续履行合同，故不存在违约行为。经询问，崔建表示其曾于2013年10月22日与第三人取得联系，催告第三人及朱凯旋继续履行合同，但朱凯旋没有回复，因此其自此时起不想继续履行合同。

　　关于中介佣金，朱凯旋主张根据合同约定，其有权向违约方追偿佣金，因此要求崔建承担中介佣金21400元。崔建对此不予认可，辩称朱凯旋违约在先，中介佣金应由朱凯旋自行负担。崔建提起反诉要求朱凯旋赔偿损失9600元，主张其考虑到出卖涉案房屋后无处居住，因此承租了案外人赵某某位于济南市房产一处，支出房屋租金9600元，为此崔建提供房屋租赁协议、赵某某出具的收条及证明各一份。朱凯旋对此不予认可，不同意赔偿上述损失。崔建主张因本案诉讼支出律师代理费4000元，要求朱凯旋赔偿，为此提供委托代理合同及发票一张予以证实。朱凯旋对证据真实性无异议，但不同意赔偿。

　　为查明案件事实，原审法院在双方当事人均在场的情况下对第三人经办涉案房产买卖的董某某及杨某某进行了调查询问，董某某及杨某某陈述：其公司介绍双方当事人进行涉案房屋的买卖交易，双方签订合同时，考虑到朱凯旋办理房屋贷款需要银行审批，因此未明确约定过户时间，双方曾口头说过2013年中秋过后办理，但因朱凯旋需要回去凑钱，就没有约定具体日期，后因朱凯旋户口问题，确实耽误了一些时间。2013年9月30日，双方当事人去房产大厦是为了办理贷款审批手续，因为银行审批需要一定的时间，只有办理完审批手续后才能办理房产过户，当日确实曾提到按照每平方米6000元的标准进行网签，崔建没有同意。但是导致双方产生矛盾的主要原因是双方对70万元首付款交纳时间和腾房时间达不成一致意见。2013年10月22日，崔建给其公司打电话催促办理网签手续，其公司也与朱凯旋取得了联系，但是因为崔建对70万元首付款交付时间提出新的要求，其公司一直从中协调，由于崔建所在部队工作较忙，一直没能解决。2013年11月9日，朱凯旋找到其公司，表示同意按照合同价格进行网签且房款也可以一次付清，要求其公司尽快联系崔建办理房产过户，但其公司一直联系不到崔建，为此杨某某还曾与朱凯旋一起找过崔建，崔建当时表示基本同意，但是需要跟家人商量，可是此后却一直没能办理，后朱凯旋电话告知其公司因崔建岳父不同意，交易可能无法进行。朱凯旋对上述陈述无异议；崔建亦认可第三人的上述陈述，但表示直至2013年11月9日朱凯旋仍与其协商办理黑白合同问题，违约在先。

　　原审法院认为：我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人及第三人签订的二手房屋买卖合同系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。经原审法院询问，双方当事人现均同意解除上述合同，原审法院对此予以准许。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人何方存在违约行为是本案处理的关键。因本案双方建立的系房屋买卖关系，在买卖过程中必然会涉及房款交付及过户问题，但在双方及第三人签订的房屋买卖合同中，仅约定首付款于过户当日前交付，但对过户日期并未进行明确约定，崔建虽主张双方已经口头约定2013年9月22日办理房屋过户手续，但未提供证据证实，且朱凯旋及第三人对此均不予认可，因此原审法院对崔建的该主张不予确认，应视为双方对交纳首付款的时间及办理房产过户时间约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”经询问，崔建明确表示其于2013年10月22日与第三人取得联系，通过第三人向朱凯旋进行了催告并限定了履行期限，因朱凯旋并未回复，其自此时起就不想继续履行涉案合同，但崔建未提供证据证实朱凯旋已收到该催告，且根据本案双方提供的证据及陈述，双方于此后的2013年11月9日又就房屋交易具体问题进行了商谈，在商谈过程中崔建表达的意思是要求朱凯旋先与第三人交涉后再说，并未明确表示拒绝履行合同。后朱凯旋又于2013年11月12日、14日、21日通过短信方式与崔建联系履行合同事宜并明确限定了履行合同期限，崔建收到上述短信并进行了回复，但在朱凯旋确定的合理期限内崔建并未履行相应义务，因此应认定崔建存在违约行为。崔建虽主张朱凯旋要求与其签订黑白合同属于违约，但对是否签订黑白合同问题双方仅是进行了磋商，在协商不成后朱凯旋也表示愿意按照原定合同履行义务，鉴于双方最初并未对支付房款及房屋过户时间进行明确约定，因此不能据此认定朱凯旋存在违约行为，对崔建的该反诉主张，原审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现朱凯旋要求崔建双倍返还定金，不违反法律规定，原审法院对此予以支持。对崔建提出的朱凯旋系违约方，因此不应退还定金的意见，原审法院不予采纳。根据双方当事人及第三人签订的二手房屋买卖合同，朱凯旋作为守约方有权向崔建追偿朱凯旋已经交纳的中介费。现朱凯旋据此要求崔建支付给其中介费21400元，不违反合同约定和法律法规的强制性规定，原审法院予以支持。崔建反诉主张其因本次交易支出租房费用9600元、为本案诉讼支出律师费4000元，要求朱凯旋负担，但导致双方签订的二手房屋买卖合同未能履行的原因不在朱凯旋，因此崔建的该部分诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告朱凯旋、被告崔建及第三人济南天润房地产经纪有限公司于2013年9月8日签订《二手房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、被告崔建于本判决生效之日起10日内双倍返还给原告朱凯旋定金4万元；二、被告崔建于本判决生效之日起10日内支付给原告朱凯旋房屋中介费21400元；四、驳回反诉原告崔建的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，由被告崔建负担；反诉费420元，由反诉原告崔建负担。

　　上诉人崔建不服原审判决上诉称：一、原审法院认定双方对首付款交付时间、过户时间约定不明，就黑白合同问题进行磋商，系认定事实错误。根据交易惯例，网签是办理过户的前提，朱凯旋应当在网签前先将首付款支付给上诉人。朱凯旋未支付首付款，且要求以黑白合同进行网签，上诉人予以拒绝，从未对黑白合同问题进行过协商。2013年9月30日，双方在房产大厦时朱凯旋告知上诉人首付款已经准备好，并希望赶紧网签。可见，朱凯旋已经具备了交纳首付款的能力，其应当先向上诉人交纳首付款，双方再办理网签。双方具备履行条件后，首付款支付及过户的时间是可以确定的，最迟是2013年9月30日，因网签价格问题不能达成网签，完全是朱凯旋的责任。朱凯旋提交的短信，称已将首付款凑齐，希望上诉人安排时间进行网签，系违约后为掩盖事实所发送的。二、原审法院认定上诉人未提交证据证明朱凯旋已经收到催告，系认定事实错误。上诉人不知道朱凯旋的地址，无法向其邮寄催告函。2013年10月22日，上诉人通过第三人向朱凯旋进行催告。三、原审法院认定双方在2013年11月9日又就房屋交易进行了商谈，上诉人未明确表示拒绝履行合同，系认定事实错误。视频资料显示，朱凯旋就避税问题企图与上诉人协商，但是上诉人明确表示已经告知过对于黑白合同的态度，并通过第三人进行了催告，上诉人表示即使朱凯旋同意以合同约定全额价款过户，上诉人也已经明确拒绝。上诉人一直追究朱凯旋不履行合同的责任，朱凯旋表示是第三人的责任，上诉人才告知朱凯旋找第三人要个说法，待其与第三人分清责任后，再处理其与上诉人之间责任划分。四、朱凯旋自认是第三人承诺以黑白合同的方式进行网签，因第三人违法违规承诺导致合同不能按照约定履行，朱凯旋应当向第三人主张中介费，而不应当向上诉人主张。五、朱凯旋违约在先，无权要求上诉人继续履行合同。违约方要求解除合同应当以赔偿上诉人的损失为条件，否则无权要求解除合同。上诉人要求以不予返还定金的形式得到赔偿，符合合同约定和法律规定。朱凯旋违约行为导致双方合同不能履行，应当赔偿上诉人的损失。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回朱凯旋的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。

　　被上诉人朱凯旋答辩称：崔建主张被上诉人违约，没有提交任何证据。双方对首付款支付及过户时间约定不明确，按照合同法的规定可以随时要求履行，并不存在上诉人所说的最迟于2013年9月30日履行的问题。2013年9月30日，双方去房产大厦是为了办理贷款。2013年11月9日，被上诉人和第三人找到崔建，是明确提出按照原合同约定履行，崔建没有答复。之后，被上诉人于2013年11月12日、14日、21日三次用短信方式明确提出要求按照原合同进行网签，崔建一直没有按照被上诉人的催告进行交易，且表示不愿意进行交易。关于黑白合同问题，第三人曾经建议过，在崔建拒绝的情况下，被上诉人没有坚持，最后确定按照合同约定价格进行网签。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

　　第三人天润公司述称：确实提过可以按每平方米6000元的价格履行过户手续，2013年9月30日双方去办理贷款审批手续，第三人提出可以办理网签，但是由于双方对于首付支付时间和腾房时间问题，没有促成网签。

　　经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。

　　本院认为：双方当事人于2013年9月7日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方在合同中对于买卖标的、价款数额及支付方式等房屋买卖合同主要条款进行了约定，由于涉及到按揭贷款的审批等不确定因素，双方对于房屋过户时间没有约定具体的日期，与此相对应，首付款的支付时间也没有约定具体日期，仅约定朱凯旋应当在过户当日前将首付款存入崔建指定账户。因此，双方房屋买卖合同的本意应为待贷款审批通过后，双方择期办理过户，并于过户当日在过户前支付首付款。故当贷款审批通过后，即具备了办理过户的条件，任一方如提出办理过户、交接首付款，另一方不应拒绝。朱凯旋提交的短信证据证明，在贷款审批通过后曾向崔建提出履行合同办理过户、交接首付款的要求，而崔建拒绝履行合同。崔建主张朱凯旋违约在先，其已于2013年10月22日致电第三人，催告朱凯旋于2013年10月30日之前履行合同，但朱凯旋未能履约。本院认为，第三人作为居间人，对于买卖双方提供订立合同的媒介服务，合同订立后的履行过程中，一方当事人向居间人进行告知，并不必然及于对方当事人。因此，崔建致电第三人，并不能构成对朱凯旋进行了有效催告，崔建主张朱凯旋未在催告期限内履行合同构成违约，本院不予支持。在房产管理部门办理网签是过户登记的前置程序，双方对于网签价格曾发生了争执，但根据双方当事人及第三人的陈述，朱凯旋最终同意以合同约定实际价款进行网签，此时双方之间合同履行应不存障碍，但崔建仍拒绝继续履行合同，应承担违约责任。综上，崔建拒绝履行合同，朱凯旋要求其双倍返还定金符合双方合同的约定及法律规定，本院予以支持。关于中介费，双方签订房屋买卖合同中约定，双方任一方违约，导致合同无法继续履行的，如中介费为守约方支付，守约方有权向违约方追偿。因此，朱凯旋向崔建追偿中介费符合双方合同的约定，原审法院予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1090元，由上诉人崔建负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　王德强

代理审判员　　吴松成

代理审判员　　曹　慧

二〇一四年八月五日

书　记　员　　孙培培