刘增建等与河南海泰时讯信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2014)郑民四终字第1248号

　　上诉人（原审被告，反诉原告）刘增建。

　　委托代理人买品。

　　委托代理人牛斌，河南大河律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告，反诉原告）郑州市金水区英思力美语培训中心。

　　法定代表人刘增建，经理。

　　被上诉人（原审原告，反诉被告）河南海泰时讯信息技术有限公司。

　　法人代表人王德萍，总经理。

　　委托代理人任芳，河南国银律师事务所律师。

　　上诉人刘增建、郑州市金水区英思力美语培训中心（以下简称英思力培训中心）因与被上诉人河南海泰时讯信息技术有限公司（以下简称海泰信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字1326号

　　民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘增建委托代理人买品、牛斌，上诉人英思力培训中心委托代理人买品，被上诉人海泰信息公司委托代理人任芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：海泰信息公司系金水区经三北路32号财富广场6号楼7层内南户房屋的所有权人和英思力培训中心的法定代表人。2011年2月19日海泰信息公司与刘增建、英思力培训中心签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：海泰信息公司租赁刘增建位于郑州市金水区经三北路32号财富广场6号楼7层内南户房屋作为营业使用，建筑面积为：231.49平方米。租赁期限为2年，自2011年3月1日起至2013年2月29日止。房屋租金月租金7000元，第一季度应于2011年3月1日前付清，按一季度支付，租金应提前15天支付。租金活动期三天，三天后每逾期一天，刘增建按月租金的0.5%收取滞纳金，如超过15他则视为海泰信息公司违约。刘增建有权收回房屋并追究海泰信息公司的违约责任。保证金海泰信息公司向刘增建交纳7000元。合同签订后，海泰信息公司于2011年2月21日向刘增建、英思力培训中心交纳了7000元的保证金。海泰信息公司、刘增建履行合同。海泰信息公司向刘增建缴纳租金至2012年11月。2012年11月23日，刘增建将海泰信息公司所租房屋的门锁更换。海泰信息公司遂于当天向刘增建邮寄了解除房屋租赁合同的通知。刘增建于2012年11月24日签收。海泰信息公司搬离所租刘增建房屋。刘增建所收海泰信息公司的7000元租房押金未退还给海泰信息公司。

　　原审法院认为：海泰信息公司、刘增建双方于2011年2月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方构成房屋租赁合同关系，原审法院予以确认。对海泰信息公司发出的解除合同通知，刘增建予以签收。故应认定双方的《房屋租赁合同》已经解除。一、关于本案的违约责任问题。海泰信息公司、刘增建双方的租赁合同履行至2012年11月23日时，刘增建将海泰信息公司所租房屋门锁更换。刘增建称系海泰信息公司违约，提前就已搬离了房屋，并提交了海泰信息公司搬离的视频。海泰信息公司对公司搬东西的事实无异议，但对三张光盘资料反映的时间不连续，无法对海泰信息公司公司员工进出作出全面分析，且只有两个员工，据此视频不能证明海泰信息公司违约退租。对此，原审法院认为，海泰信息公司对刘增建提交的证据证明的事实表示异议，且三张光盘证明海泰信息公司退租，理由不充分，证据不力。对刘增建的辩称，原审法院不予支持。反之，刘增建在没有证据证明经过海泰信息公司许可的情况下，将海泰信息公司所租房屋门锁更换，故刘增建称海泰信息公司违约，原审法院不予采信。二、关于海泰信息公司的诉讼请求。基于海泰信息公司没有违约的情况下，且双方的租赁合同已经解除，故海泰信息公司所交7000元押金刘增建、英思力培训中心应予返还。在本案审理中，刘增建对海泰信息公司返还多缴纳的电费1288.98元、水费500元均未提出异议，故对海泰信息公司的上述两项请求，原审法院予以支持。关于海泰信息公司请求的10000元经济损失，刘增建对海泰信息公司提交的明旭泰科贸有限公司的发票提出异议，认为海泰信息公司本身就为信息技术公司，不能确定此信息费到底为何用途，其发票亦未对用途作出解释，亦有可能系其正常营业费用。对此，原审法院认为海泰信息公司的证据不力，刘增建的异议成立。故对海泰信息公司的此项诉讼请求，原审法院不予支持。三、关于刘增建海泰信息公司的反诉请求。海泰信息公司对刘增建提交的证据均提出异议，对欲证明的事实不予认可。对此，原审法院认为，刘增建所提交的证据无法证明房屋设施的损坏系由海泰信息公司的员工的行为所致，且刘增建提交的房屋空置损失，亦系证据不力。海泰信息公司系与刘增建、英思力培训中心签订的《房屋租赁合同》，故对刘增建的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、郑州市金水区英思力美语培训中心返还河南海泰时讯信息技术有限公司房屋租赁押金7000元、电费1288.98元、水费500元，上述费用共计8788.98元，于判决生效后10日内付清。二、驳回河南海泰时讯信息技术有限公司的其他诉讼请求。三、驳回刘增建的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由河南海泰时讯信息技术有限公司负担50元，郑州市金水区英思力美语培训中心负担220元；反诉费584元，由刘增建、郑州市金水区英思力美语培训中心负担。

　　刘增建不服原审法院判决，向本院提起上诉称：l、刘增建在一审中提供的证据足以证明房屋结构被改变，地板被损坏的事实。在合同履行期问，房屋由海泰信息公司控制使用和管理，其负有妥善保管租赁物的义务，此时出现地板损坏现象，根据逻辑和日常经验也可知道是因为承租人没有尽剑妥善保管的义务；2、海泰信息公司在承租房屋后，对房屋结构进行了装饰装修和变更，虽然这是根据其办公需要进行的，但并没有经过刘增建同意。在其搬离租赁房屋时，应当恢复原状，但海泰信息公司并未履行该义务；3、海泰信息公司在合同未到期时在2012年10月28日单方面提出终止合同，并与2012年11月16日前在未通知刘增建情况下私自搬离，事实证明严重违约，对刘增建造成极大损失。海泰信息公司对刘增建的损失应予以赔偿；4、本案是一起合同纠纷，根据合同相对性原则，当事人应当是刘增建与海泰信息公司，原审判决认定刘增建不是合同相对人，导致判决结果错误。本案所涉房屋的所有权人是刘增建，刘增建享有对该房屋的出租收益权利。尽管英思力美语中心在合同上加盖了公章，但其并非租赁房屋的所有权人，不享有合同所约定的权利、也不承担相应的义务。请求二审法院查明事实，依法改判。

　　英思力培训中心不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案所涉及房屋的所有权人是原审被告刘增建，而非英思力培训中心，英思力培训中心并不享有对该房屋的出租收益权利。尽管英思力培训中心在合同上加盖了公章，但不享有合同所约定的权利，也不承担相应的义务。合同的当事人应该是海泰信息公司和刘增建。其中的法律主体关系不应混淆。请求二审法院查明事实，依法改判。

　　海泰信息公司答辩称：1、海泰信息公司与英思力培训中心之间的房屋租赁合同因英思力培训中心的违约导致合同解除，一审阶段海泰信息公司要求英思力培训中心退还剩余房租和水电费，并赔偿经济损失，英思力培训中心却以地板遭破坏和房屋结构改变为由拒绝退还，还反诉海泰信息公司违约，要求海泰信息公司承担赔偿责任；2、本案中所涉租赁房屋虽然登记在刘增建名下，但法律并未规定房屋租赁合同中的出租方必须是房屋的所有权人。本案的租赁合同的双方当事人是两个法人单位，落款处盖有两个单位的公章，如果是个人出租行为为什么要加盖单位公章？并且英思力培训中心为海泰信息公司出具的租房押金收据和租金收据都是使用的英思力培训中心的专用连号票据，走学校财务流水，签署有单位印章，这些都足以说明本合同的出租方是英思力培训中心而非刘增建；而刘增建作为房屋的所有权人，在该合同签订当时也在场并签字，恰恰证明英思力培训中的出租人的身份是得到所有权人的授权的，出租方与承租方的租赁关系不论是从法律行为还是合同效力上都是没有任何问题的。

　　本院经审理查明的事实与原审法院一致。

　　本院认为：海泰信息公司、刘增建签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。海泰信息公司向刘增建、英思力培训中心发出的解除合同通知，刘增建已予以签收，应认定双方的《房屋租赁合同》已经解除。刘增建上诉称，海泰信息公司在承租房屋后，对房屋结构进行了装饰装修和变更，地板被损坏的。但刘增建仅提供照片不足以证明是海泰信息公司对房屋结构进行了变更和损毁，对该理由本院不予采信。刘增建、英思力培训中心均称，当事人应当是刘增建与海泰信息公司，英思力培训中心并不享有对该房屋的出租收益权利。因本案租赁合同落款处盖有海泰信息公司、英思力培训中心两个单位的公章，原审法院认定海泰信息公司、英思力培训中心为合同双方当事人并无不当。因英思力培训中心提交的三张光盘资料不能证明海泰信息公司违约退租的行为，刘增建要求海泰信息公司对其损失应予赔偿的理由，本院不予采纳。刘增建、英思力培训中心上诉理由均证据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，依据正确。实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费共计1024元，由刘增建负担804元，郑州市金水区英思力美语培训中心负担220元。

　　本判决为终审判决。

审判长　　陈贵斌

审判员　　张　红

审判员　　舒　杨

二〇一四年八月八日

书记员　　毛冰昕