武汉福泽残疾人科技发展有限公司与武汉中闽机械有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2014)鄂武汉中民终字第00655号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉福泽残疾人科技发展有限公司。

　　法定代表人：张先焕，该公司董事长。

　　委托代理人：庄葆艺、何海红，该公司职员。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉中闽机械有限公司。

　　法定代表人：王雪真，该公司总经理。

　　委托代理人：蔡江林、余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。

　　上诉人武汉福泽残疾人科技发展有限公司（以下简称福泽公司）因与被上诉人武汉中闽机械有限公司（以下简称中闽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三重字第00003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日进行了公开开庭审理。上诉人福泽公司的法定代表人张先焕及其委托代理人庄葆艺、何海红、被上诉人中闽公司的法定代表人王雪真及其委托代理人蔡江林、余超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　2012年7月，中闽公司诉至一审法院，请求判令：1、确认福泽公司2012年4月29日向中闽公司发出的关于解除合同的《通知》无效；2、福泽公司协助中闽公司办理武汉市硚口区古田三路附1号（长丰街永利村）29栋1-3层房屋（建筑面积1979.68平方米）的房产证及土地证过户登记手续；3、福泽公司承担本案诉讼费。福泽公司请求驳回中闽公司的全部诉讼请求，并依法提起反诉，请求：1、解除双方于2005年12月18日签订的《合同书》；2、中闽公司立即将武汉市硚口区古田三路附1号29栋1-3层房屋返还给福泽公司，福泽公司将中闽公司支付的购房款2696896元退给中闽公司；3、中闽公司按每月每平方米22元的价格标准向福泽公司赔偿房屋占用损失（从2006年4月10日起至中闽公司将房屋返还给福泽公司之日止），福泽公司按中国人民银行一年期同期贷款利率标准对中闽公司支付占用资金的利息（自2010年1月11日起至福泽公司返还2696896元购房款之日止）；4、中闽公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，中闽公司撤回其要求福泽公司配合办理土地证过户登记手续的诉讼请求，请求驳回福泽公司的全部反诉请求。2013年4月12日，一审法院作出（2012）鄂硚口民三初字第00209号民事判决。双方当事人不服该判决，均提起上诉。本院审理后于2013年7月26日作出（2013）鄂武汉中民终字第00534号民事裁定书，以原审认定基本事实不清、违反法定程序，裁定撤销原判、发回重审。

　　在重审过程中，福泽公司将其反诉请求变更为：1、双方于2005年12月18日签订的《合同书》无效。2、中闽公司将其占用的硚口区古田三路附1号第29栋房屋全部返还给福泽公司，福泽公司返还给中闽公司全部购房预付款2696896元；3、中闽公司赔偿占用上述房屋给福泽公司造成的房屋使用费损失（从2006年4月10日开始至房屋返还之日止，按市场同类型房屋租赁评估价进行计算），福泽公司赔偿中闽公司购房预付款的利息损失（按一年期贷款利率计算）；4、福泽公司承担本案60%诉讼费，中闽公司承担本案40%诉讼费用。

　　一审法院经审理查明：2005年12月18日，福泽公司（甲方）与中闽公司（乙方）签订《合同书》，合同约定：甲方愿意将位于硚口区长丰乡古田三路附1号的福泽公司建筑面积为1981.95平方米的22号房屋的产权转让给乙方，其中临路门面面积756.5平方米（面积以实测办房产证面积为准），土地使用权面积1362.65平方米为共有大证（乙方房屋所占土地使用权面积为乙方所有，面积以实测为准）。转让按每平方米1600元计算，合计金额3171120元，门面面积756.5平方米，增加金额650000元，两项转让费金额共3821120元。2005年12月18日付款800000元。2006年开始至2010年，每年12月18日付款474224元，2011年12月18日付款650000元，余款付清的同时，甲方交给乙方房屋产权证，同时还交给乙方盖有甲方印章的土地使用权共有大证的复印件。办理房屋产权证转让的费用，按房产部门的规定由甲乙双方分摊。乙方在合同规定的时间内未向甲方按时交纳款项，甲方有权终止本合同，由此产生的一切损失，由乙方自行承担。甲方在乙方交付首付款800000元后四个月内交付房屋给乙方，乙方在规定的时间内付清全部款项，甲方应付给乙方房屋产权证和属于乙方并注明乙方使用面积、加盖甲方公章的土地使用权共有大证的复印件，如违约，则甲方赔偿乙方的一切经济损失。合同还就其它事项进行了约定。该合同签订后，双方当事人未到有关部门办理审批手续。中闽公司于2005年12月20日向福泽公司支付了400000元、于2006年1月23日支付了400000元。福泽公司于2006年向中闽公司交付房屋后，中闽公司继续向福泽公司支付购房款。付款情况为：2006年12月1日付款300000元、2007年2月9日付款174224元、2007年11月27日付款300000元、2008年1月21日付款174224元、2009年2月13日付款474224元、2010年1月11日付款474224元。2010年8月17日，福泽公司向中闽公司发出《联系函》，以没有办理房产证的房屋不能转让为由，主张双方签订的房屋买卖合同违反法律规定，提出愿意退还中闽公司已交房款，停止接收中闽公司2010年至2011年的付款，并愿意承担法律规定的经济损失。2010年9月9日，中闽公司向福泽公司发出《复函》，主张合同有效，要求全面履行合同。2012年3月29日，中闽公司向福泽公司发出《关于敦促武汉福泽残疾人科技发展有限公司全面履行合同的通知》，提出因中闽公司付款时福泽公司拒绝接收，导致中闽公司无法支付购房款，要求福泽公司继续履行合同并收取购房款。2012年3月30日，福泽公司向中闽公司寄发《关于房屋转让合同履行中相关事宜的联系函》，要求双方及时洽谈。2012年4月29日，福泽公司向中闽公司寄发《通知》一份，称中闽公司从2010年12月18日开始未按合同约定付款，经催收未果，根据合同约定，福泽公司有权终止合同，要求中闽公司到福泽公司洽谈终止合同后的相关事宜。

　　另查明：武汉市硚口区古田三路附1号（长丰街永利村）29栋（即合同中的22号）混合结构三层房屋（建筑面积1979.68平方米）的土地使用权系划拨取得，用途为医卫慈善用地，于2011年8月2日登记在福泽公司名下。该房屋的产权于2011年9月29日登记在福泽公司名下，该房屋性质为就业培训基地。

　　一审中，福泽公司于2013年10月11日申请对位于武汉市硚口区古田三路附1号第29栋1979.68平方米的房屋，按市场同期（2006年4月10日起至2013年10月止）同类型房屋的租赁价进行评估。一审法院委托湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司评估后，该公司确定该房屋2006年4月10日起至2013年10月止的市场租赁价值为2530300元。

　　一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、中闽公司与福泽公司签订的《合同书》是否有效二、若合同有效，中闽公司主张确认解除合同的《通知》无效是否超过异议期限三、该合同应否继续履行？

　　关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。但上述规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。中闽公司与福泽公司签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，且中闽公司已向福泽公司支付购房款共2696896元，福泽公司也已经向中闽公司交付了房屋，双方已经履行了主要合同义务，目前房屋已经建成且拥有合法所有权证书，土地相关手续亦已完备，该宗土地上其它类似房屋已按正常交易程序完成过户手续，该合同的履行并无任何障碍，故该合同应为有效合同。

　　关于焦点二，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。中闽公司与福泽公司在合同中并未约定异议期间，故福泽公司提出解除合同后，中闽公司应在收到解除合同通知之日起三个月内向人民法院提起诉讼。福泽公司虽然辩称其在2012年3月2日向中闽公司送达了解除合同的《通知》，但其未提供证据予以证实，而中闽公司对此予以否认，且主张其在2012年4月29日才收到一份落款时间为2012年3月2日的《通知》，故对于福泽公司于2012年3月2日向中闽公司送达了解除合同的《通知》这一事实，无充分证据证实，本院对该事实不予认定。现有证据仅能证明福泽公司于2012年4月29日通过邮寄方式向中闽公司送达了解除合同的《通知》，中闽公司在收到《通知》后于2012年7月4日向本院提起诉讼，并未超过三个月的异议期间。

　　关于焦点三，中闽公司与福泽公司签订合同后，中闽公司已向福泽公司支付购房款共2696896元，福泽公司也已经向中闽公司交付了房屋，双方已经履行主要合同义务。由于福泽公司于2010年8月17日以房屋未办理产权证不能转让为由要求终止合同、退还中闽公司的付款并停止接收剩余的房款，中闽公司才停止支付剩余房款，且诉争房屋在2011年8月才取得《国有土地使用权证》，2011年9月29日才办理《房屋所有权证》。鉴于福泽公司先提出终止合同以及房屋迟迟不能办理房屋权属证书这一事实，中闽公司在不确定福泽公司能否办理房屋权属证书且有毁约意图的情况下未支付购房余款系行使不安抗辩权，不构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，中闽公司应当按合同约定支付剩余购房款，福泽公司应按合同约定为中闽公司办理房屋产权过户手续。

　　综上，中闽公司与福泽公司签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同应为有效。福泽公司于2012年4月29日通过邮寄方式向中闽公司送达了解除合同的《通知》，中闽公司在收到《通知》后于2012年7月4日向硚口区人民法院提起诉讼，并未超过三个月的异议期间。中闽公司在不确定福泽公司能否办理房屋权属证书且有毁约意图的情况下未支付购房余款系行使不安抗辩权，不构成违约。当事人应当按照约定履行自己的义务，中闽公司应当按合同约定支付剩余购房款，福泽公司应按合同约定为中闽公司办理房屋产权过户手续。合同约定房屋单价为1600元／平方米，房屋实际建筑面积为1979.68平方米，因门面面积为756.5平方米，增加金额650000元。虽然该房屋的产权证并未登记为门面，但双方并未约定按房屋权属证书登记的门面面积计算应增加的金额，增加650000元系双方自愿达成的固定数值，该数值应为有效，故诉争房屋总价款为3817488元。扣除中闽公司已支付的2696896元，中闽公司尚欠购房款1120592元。考虑到中闽公司在诉讼中表示同意支付剩余购房款，为减轻当事人诉累，一并处理。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条第一款第四项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、确认武汉福泽残疾人科技发展有限公司2012年4月29日向武汉中闽机械有限公司发出的解除合同的《通知》无效。二、武汉中闽机械有限公司于本判决生效之日起30日内向武汉福泽残疾人科技发展有限公司支付购房款1120592元。三、武汉福泽残疾人科技发展有限公司于本判决生效之日起30日内协助武汉中闽机械有限公司办理武汉市硚口区古田三路附1号（长丰街永利村）29栋房屋（建筑面积为1979.68平方米）的《房屋所有权证》过户登记手续。四、驳回武汉福泽残疾人科技发展有限公司的全部反诉请求。案件受理费32140元、反诉案件受理费32140元均由武汉福泽残疾人科技发展有限公司负担。

　　一审宣判后，福泽公司不服，向本院提起上诉称：一、重审判决认定事实错误。双方的房地产转让合同因中闽公司违约已经解除。二、重审判决适用法律错误。双方签订的房地产转让合同违反了我国法律效力性禁止性规定，应为无效。综上，请求：1、撤销重审判决。2、依法驳回中闽公司的诉讼请求，判决双方2005年12月18日签订的《合同书》无效。3、依法判令中闽公司将占用的硚口区古田三路附1号第29栋房屋全部返还给福泽公司，福泽公司返还给中闽公司全部购房预付款2696896元。4、依法判令中闽公司赔偿占用福泽公司房屋造成的房屋使用费损失（从2006年4月10日开始至房屋返还之日止，按市场同类型房屋租赁评估价进行计算），福泽公司赔偿中闽公司购房预付款的利息损失（按一年期贷款利率计算）。5、依法判令福泽公司承担本案60%诉讼费，中闽公司承担40%诉讼费。

　　被上诉人中闽公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

　　二审另查明，2006年6月底，福泽公司将位于武汉市硚口区古田三路附1号（长丰街永利村）29栋的房屋交付给中闽公司。湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司经过评估后，确定上述房屋2006年4月10日至2007年4月9日的租赁价格为每月每平方米11.57元、2007年4月10日至2008年4月9日的租赁价格为每月每平方米12.23元、2008年4月10日至2009年4月9日的租赁价格为每月每平方米13.26元、2009年4月10日至2010年4月9日的租赁价格为每月每平方米13.38元、2010年4月10日至2011年4月9日的租赁价格为每月每平方米14.64元、2011年4月10日至2012年4月9日的租赁价格为每月每平方米15.62元、2012年4月10日至2013年4月9日的租赁价格为每月每平方米16.45元、2013年4月10日至2013年10月31日的租赁价格为每月每平方米16.84元。中闽公司的经营范围为有色金属铸造、机电产品加工、销售；五金、电线电缆批零兼营。

　　本院认为，本案争议的焦点为双方于2005年12月18日签订的《合同书》是否有效及所对应的法律后果。

　　关于双方2005年12月18日签订的《合同书》是否有效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。上述规定虽然是管理性强制性规定，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，诉争房屋所涉土地为划拨土地，福泽公司和中闽公司在签订《合同书》时对房屋所有权和土地使用权一并进行了转让，但未报有批准权的人民政府批准。且诉争房屋划拨土地用途为医卫慈善用地，房屋性质为就业培训基地，而中闽公司是机械加工企业，诉争房屋由其用于生产经营，双方对房屋的买卖改变了划拨土地的用途。综上，双方签订的《合同书》因违反了上述两项法律规定，应为无效。

　　关于合同无效后的法律后果。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案合同无效后，中闽公司应当将诉争房屋返还给福泽公司，福泽公司应当返还中闽公司2696896元购房款。福泽公司明知诉争房屋所涉土地为划拨土地，未办理批准手续即将房屋出卖，对合同无效应承担主要责任，即承担60%的赔偿责任。中闽公司未尽到合理的审查注意义务，对合同无效应承担次要责任，即承担40%的赔偿责任。福泽公司的损失为：中闽公司自2006年6月底至本判决生效之日止占用诉争房屋的占用费。因福泽公司申请评估的时间截止到2013年10月31日，对于2013年11月1日以后的房屋市场租赁价格按照2013年的每月每平方米16.84元计算。福泽公司的损失按照同期房屋市场评估价格计算为2802557元，中闽公司应赔偿福泽公司1121023元。关于福泽公司要求赔偿中闽公司购房预付款利息损失的请求，因该项损失为中闽公司的损失，应由中闽公司依法主张权利，福泽公司无权就中闽公司的损失提出请求。因中闽公司在本案中未请求赔偿损失，中闽公司的损失在本案中不予处理，中闽公司可另行主张权利。

　　综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

　　一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三重字第00003号民事判决。

　　二、武汉福泽残疾人科技发展有限公司和武汉中闽机械有限公司于2005年12月18日签订的《合同书》无效。

　　三、武汉中闽机械有限公司于本判决生效之日起三十日内向武汉福泽残疾人科技发展有限公司返还位于武汉市硚口区古田三路附1号第29栋（即合同中的22号）混合结构三层房屋（建筑面积1979.68平方米）。

　　四、武汉福泽残疾人科技发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向武汉中闽机械有限公司返还全部购房预付款2696896元。

　　五、武汉中闽机械有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿武汉福泽残疾人科技发展有限公司截至2014年8月止的房屋占用费损失1121023元；武汉中闽机械有限公司按照16.84平方米／月的租赁价格向武汉福泽残疾人科技发展有限公司支付自2014年9月起至房屋返还之日止的房屋占用费。

　　六、驳回武汉中闽机械有限公司的全部诉讼请求。

　　一审案件受理费32140元、反诉案件受理费32140元、评估费30000元，共计94280元，由武汉中闽机械有限公司负担37712元，武汉福泽残疾人科技发展有限公司负担56568元。

　　二审案件受理费32140元，由武汉中闽机械有限公司负担12856元，武汉福泽残疾人科技发展有限公司负担19284元。

　　本判决为终审判决。

审判长　　张立新

审判员　　黄　更

审判员　　李　瑜

二〇一四年九月一日

书记员　　肖　华