房地产转让合同效力初探

浙江星韬律师事务所 何佳妮

《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。”

实践中，可能碰到以下两种情形：一、拟转让的土地使用权尚未取得土地使用权证书；二、开发投资尚未满足25%的条件。此两种情形下，所签署的土地使用权转让合同效力如何？

（一）关于以出让方式取得土地使用权但尚未取得土地使用权证书的房地产转让合同效力的效力

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。由此可以发现，违反《房地产法》第38条第1款第1项规定的房地产转让合同效力为待定。

（二）关于土地转让时投资未达到开发投资总额25%的房产转让合同的效力问题

审判实务界的观点，以2004年为风水岭。2004年以前，审判实务界主流观点认为此时土地使用权转让合同为无效。

2004年以后，最高院观点发生变化。在（2004）民一终字第46号柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案（以下简称超凡公司案）中，最高人民法院开始认为违反《房地产法》第38条第1款第2项的规定不影响转让合同的效力，该案最高人民法院的二审判决称：“关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支待。”

另一种角度是基于《物权法》的规定。《物权法》于2007年3月16日公布，自2007年10月1日起施行。该法规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”