您当前位置:首页 > 文章正文

文章正文XINGTAO.CN

陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案

发布日期:2011-09-19 点击量:4642次

    【要点提示】
    建筑物区分所有权,作为一项重要的不动产权利,是一个综合型的、复合型的权利,由对专有部分的专有所有权,对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权,即全体区分所有权人所共有,房地产开发公司无权处置,只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。

    【案例索引】
    一审:福建省泉州市丰泽区人民法院[2005]丰民初字第1876号(2005年12月2日)
    二审:福建省泉州市中级人民法院[2006]泉民终字第342号(2006年4月10日)

    【案情】
    原告曾李嵘、吴永忠、黄清发、洪小玲、薛亮亮、王欣、卓向阳、郭志南、李振忠、梅清辉、王海洋、吴晓坚、苏丹、吴斌、严琳。
    被告泉州市东兴房地产开发有限公司(以下简称东兴房地产公司)。
    被告泉州市丰泽区东淮房地产开发有限公司(发下简称东淮房地产公司)。
    原告曾李嵘等15人系丰泽区兴淮花苑小区B幢的业主,该事实有原告向泉州市房地产管理局调取的房屋信息表为凭。原告所提供的NO.00240844《商品房买卖合同》一份及《商品房预售许可证》一份,载明丰泽区兴淮花苑的开发公司为被告东兴房地产公司和被告东淮房地产公司。原告于2005年9月2日向法院起诉,请求判令两被告立即拆除在丰泽区兴淮花苑小区B幢第十二层屋顶天台公共部分的违章建筑,恢复原状。被告东兴房地产公司和被告东淮房地产公司分别于2005年9月22日及2005年9月26曰以其不服泉州市城乡规划局作出的责令其自行拆除在兴淮花苑第十二层屋顶架空层部分封闭的建筑砌墙体的泉规法[2005]罚526号《行政处罚决定书》,被告以正提起复议为由,申请法院要求中止本案的审理。因被告的该申请理由不符合中止的条件,故原审法院告知两被告不予准许中止本案审理的申请。
    原告曾李嵘等15人诉称,原告系两被告共同开发的丰泽区兴淮花苑小区的业主。2004年上半年陆续人住后,发现两被告违反规划图纸的设计方案,在不具备合法手续的情况下,擅自将该小区B幢第十二层屋顶架空层围砌围墙,违章扩建成楼房,侵害了原告等业主的合法权益。故原告请求法院判令被告立即停止侵权行为并拆除对兴淮花苑小区B幢第十二层屋顶围筑的违章建筑物,并严格按规划部门批准的规划设计方案恢复原状。
    被告东兴房地产公司辩称,双方诉争的兴淮花苑小区B幢第十二层屋顶也就是第十三层的建筑物,是经过政府相关部门批准建筑的,被告并未作为公摊面积由业主公摊,所以其所有权并不属原告。B幢第十二层屋顶与原告不具有利益关系,所以被告的行为没有侵犯原告的合法权益,请求驳回原告的诉讼请求或中止其诉讼请求。
    被告东淮房地产公司辩称,原告资格不明确,原告没有充分证据证明其是兴淮花苑小区B幢的业主。即使原告是业主,也没有资格要求拆除建筑物,双方诉争的建筑物属行政部门管理范畴,且该部分并未列入原告公摊部分。请求驳回原告的诉求。

    【审判】
    福建省泉州市丰泽区人民法院经审理认为,原告所提供的向泉州市房地产管理局调取的房屋信息表,可以证明原告系丰泽区兴淮花苑B幢的业主,本案原告是以侵权角度来主张权利,故原告是本案的适格主体。原告所提供的NO.00240844《商品房买卖合同》一份及《商品房预售许可证》一份,载明了丰泽区兴淮花苑的开发公司为被告东兴房地产公司和被告东淮房地产公司,故本案的侵权责任可以由两被告共同承担。原告所提供的证据可以证明兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层原规划设计中并没有围砌成封闭墙体,被告所提供的证据也印证了这一事实,被告对该事实也不予否认。现被告违反规划设计,私自将该架空层部分围砌封闭墙体,侵犯了B幢业主的权益。该架空部分虽未计人业主的公摊面积,但其使用权仍属B幢的业主。被告作为开发公司无处分权。现原告要求被告拆除私自围砌的封闭墙体合理合法,该诉求应予支持。被告辩称兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层围砌的建筑物有经政府相关部门批准,但被告对该主张并无提供证据予以证明,故对被告的该主张不予采信。综上,被告应当拆除在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层私自围砌的封闭墙体,并恢复规划设计原状。照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款,《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款的规定,判决:被告泉州市东兴房地产开发有限公司、被告泉州市丰泽区东淮房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内拆除在丰泽区兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体,并恢复至规划设计原状。本案受理费50元,由两被告共同负担。
    宣判后,东兴房地产公司、东淮房地产公司不服,向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。
    上诉人东兴房地产公司上诉称,原审判决认定曾李嵘等15位被上诉人是本案适格的主体错误。被上诉人提供的15份“信息资料表”,无法证明他们与上诉人发生商品房买卖合同关系,更不能证明他们就是“兴淮花苑”B幢的业主。被上诉人提供的00240844《商品房买卖合同》系复印件,没有提供相应的原件相互印证,不能证明被上诉人是“兴淮花苑”B幢的业主,更不能证明其主体适格。“兴淮花苑”B幢的业主(连同店面)共120多位,15位原告并非120多位业主的代表,假使被上诉人系“兴淮花苑”B幢的业主,他们15人也无权独自提起侵权诉讼。假使被上诉人具有相应的诉讼主体资格,被上诉人的诉求也缺乏事实和法律根据,法院依法也应当判决驳回其诉讼请求。“兴淮花苑”B幢第十二层的上面,还有一个第十三层(也就是被上诉人称的第十二层屋顶)即架空层,该层包括“楼梯及门厅”、“消防阳台”、“配电室”及其“架空部分”,其中“架空部分”有柱、有围护结构、有永久性顶盖、层高在2.2米以上。除已纳入公摊的“楼梯急门厅”、“消防阳台”外,上诉人并没有将诉争的“架空部分”部分建筑物建筑面积纳入公摊范围由业主公摊,并非全是公用建筑,业主对未纳入公摊的“架空部分”并不具有使用权。上诉人砌墙体将“架空部分”封闭,无论如何都不侵犯到被上诉人的任何权益,被上诉人与此并没有直接的利害关系,原审判决支持被上诉人的无理诉求,属认定事实、适用法律错误。上诉人砌墙体将“架空部分”封闭,是否系违章建筑,并不侵犯到被上诉人的任何权益,被上诉人对此不具有诉权。被上诉人如不服,依法应向相关行政机关申请认定及解决。被上诉人通过民事诉讼要求拆除依法无据。请求二审法院撤销原审判决,裁定驳回被上诉人的起诉或判决驳回被上诉人的诉讼请求;本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
    上诉人东淮房地产公司上诉称,本案中被上诉人不具备诉讼主体资格。被上诉人仅提供由泉州市房地产管理局出具的房屋信息表来主张自己的主体资格,并没有提供房屋买卖合同及其他相关证据来证明自己的主体资格。上诉人除信息表之外再也没有收到被上诉人提供的其他证据,包括其在庭审中才提供的NO.00240844《商品房买卖合同》。原审仅以信息表来认定被上诉人的主体资格是不严谨的,也不符合法律程序。即使被上诉人提供的合同是真实的,也只能证明一个业主的主体资格。本案诉争的房屋有96户业主,在本案中仅有15人参加诉讼也是不合法律规定的,这15人并不能代表全体业主,其他的业主是否参加诉讼,法院并没有通知。原审法院在诉讼主体缺失的情况下直接作出判决,程序是不合法的。本案诉争房屋的第十二层架空层的建筑物与被上诉人没有法律和事实的任何关联,该架空层部分并没有让业主进行任何的分摊,被上诉人并没有为其付款买单。即使被上诉人是诉争房屋的业主,也没有任何权利要求拆除架空层部分的建筑。在本案中,上诉人砌墙体将“架空部分”封闭,是否违反规划设计,认定的主体是建设规划部门,而不是由法院直接进行认定。一审诉讼中上诉人以已经向省建设厅提起行政复议为由提出中止本案的审理,但原审法院置之不理,继续本案的审理。原审法院在行政复议机关没有作出认定之前就直接进行判决是错误的,本案应当以行政程序处理,而不是通过民事诉讼的程序进行处理。请求二审法院撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;由被上诉人承担一切诉讼费用。
    被上诉人曾李嵘等15人答辩称,被上诉人提供的由泉州市房地产管理局出具的房屋信息表上记载业主的信息,是上诉人提供的,被上诉人在原审提供的《商品房买卖合同》复印件是因为当时只有一份合同原件,被上诉人是“兴淮花苑”B幢的业主,具备诉讼主体资格。上诉人也未能提供证据证明原告不具备主体资格的事实。上诉人砌墙体将十二层屋顶的“架空部分”封闭,作为办公室,侵害了被上诉人的合法权益,构成民事侵权,被上诉人提起诉讼是正确的。架空部分未列入公摊并不代表上诉人可以随意处置该架空部分。上诉人的上诉理由不能成立,应驳回上诉,维持原判。
    泉州市中级人民法院经审理认为,被上诉人在原审中提供其向泉州市房地产管理局调取的房屋信息表,记载被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主。该信息表是房地产管理部门根据上诉人作为房地产开发公司提供的资料登记备案的,具有客观、真实、合法性,可作为定案依据,原审据此认定被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主,具备诉讼主体资格正确。上诉人作为兴淮花苑B幢房地产的开发单位,其提出被上诉人不是兴淮花苑B幢的业主,但未能提供相反的证据予以证明,故其上诉理由不能成立,本院不予采纳。本案诉争的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体,也没有包括在兴淮花苑B幢建筑面积中,没有计人业主的公摊面积,属于非独立的所有权空间,不属于某位业主所有,也不属于业主的公摊范围,更不属于开发公司的产权保留空间,应属于兴淮花苑B幢楼房全体区分所有权人所共有,上诉人无权处分。上诉人未经该楼房的所有业主同意,违反规划设计,擅自将该楼房第十二层屋顶架空部分围砌成封闭墙体,改变该架空层的结构和用途,侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利。15位被上诉人是该楼房的部分业主,其有权提起民事侵权诉讼,要求上诉人停止侵权行为,拆除违章建筑,恢复原状。因此,上诉人提出被上诉人不是全体业主的代表,无权独自提起侵权诉讼,应通知其他业主参加诉讼的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决上诉人应拆除其在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体,并恢复原状正确。上诉人提出被上诉人无权要求上诉人拆除架空层围砌的建筑墙体的上诉理由不能成立,本院不予采纳。综上,上诉人东兴房地产公司、东淮房地产公司提出的上诉主张,缺乏事实和法律依据,其上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决:驳回上诉人东兴房地产公司、东淮房地产公司的上诉,维持原判。二审受理费50元,由上诉人东兴房地产公司、东淮房地产公司负担。

    【评析】
    本案争议的主要焦点在于区分所有建筑物的楼顶空间及其架空层的归属问题,即本案涉及的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层是属于该幢楼房全体业主所有或者属于房地产开发公司的所有,房地产开发公司在建筑物第十二层屋顶架空层围砌成封闭墙体用作他用是否侵犯被上诉人的合法权益,是否应当予以拆除。
    这涉及到物权法理论上的建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权,作为一项重要的不动产权利,是一个综合型的、复合型的权利。关于建筑物区分所有权的构成,法学理论大体有四种学说,即一元说、二元说、新一元论说及三元论说。我国学者多赞同三元论说,将建筑物区分所有权定义为:由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。房地产开发企业将建筑物按单元(套房)划分成商品房出售后,购买者之间形成多产权的所有权关系,单元所有者即区分所有权人。区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用,享有专有权;对全体业主专有权之外的部分享有共有权;对共同关系事务决定其意思的成员权。建筑物楼顶空间的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权,即全体区分所有权人所共有,其占有、使用、收益、处分,都是全体区分所有权人的权利,由全体区分所有权人共同支配。原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。购房者向开发公司购买建筑物单元后,成为该建筑的区分所有权人,该建筑物就是全体区分所有权人所有,与开发公司没有关系,开发公司无权处置,能够决定楼顶空间如何使用的,只有全体区分所有权人有权决定。
本案中,双方诉争的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体,架空层的建筑面积是不计算建筑容积率的,没有包括在兴淮花苑B幢建筑面积中,没有计入业主的公摊面积,是整幢楼房的附属物,属于非独立的所有权空间,不属于某位业主所有,也不属于业主的公摊范围,更不属于房地产开发公司所有,而是兴淮花苑B幢楼房全体区分所有权人所共有。因此,房地产开发公司无权在该楼顶架空层围砌成封闭墙体占为自用。房地产开发公司未经该楼房的所有业主同意,擅自将该楼房第十二层屋顶架空部分围砌成封闭墙体,改变该架空层的结构和用途,侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利。15位被上诉人是该楼房的部分业主,其有权提起民事侵权诉讼,要求上诉人停止侵权行为,拆除违章建筑,恢复原状。法院判决房地产开发公司拆除其在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体,并恢复原状是正确的。
    至于房地产开发公司未经建设规划部门批准,在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体违反规划设计而被建设规划部门处理与该楼房的区分所有权人提起侵权之诉并不矛盾,即使建设规划部门批准房地产开发公司在该楼房第十二层屋顶架空层围砌建筑墙体,也必须征得全体区分所有权人的同意,否则仍然侵犯该楼房全体区分所有权人的合法权利。

    (编写人:福建省泉州市中级人民法院 傅家顶
    责任编辑:胡夏冰)

----转载自北大法宝