南京春色物业服务有限公司与秦维江物业服务合同纠纷上诉案

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2014)宁民终字第3691号

　　上诉人（原审原告）南京春色物业服务有限公司，组织机构代码67130668-4。

　　法定代表人陈义深，该公司总经理。

　　委托代理人张刘侠，江苏玄博律师事务所律师。

　　委托代理人化艳，江苏玄博律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）秦维江。

　　上诉人南京春色物业服务有限公司（以下简称春色物业公司）因与被上诉人秦维江物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月22日受理本案后，依法组成合议庭于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人春色物业公司的委托代理人张刘侠、化艳到庭参加诉讼。被上诉人秦维江经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　春色物业公司原审诉称，2012年11月1日，春色物业公司与南京市鼓楼区燕禾园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由春色物业公司为燕禾园小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2012年11月1日至2015年10月31日。秦维江系该小区业主，应及时向春色物业公司支付物业费，然而秦维江未按照合同约定支付。自2012年11月1日至2013年12月31日尚欠物业管理费724元，春色物业公司虽经催交，但秦维江至今仍未交纳。为维护春色物业公司的合法权益，特诉至法院，请求判令秦维江支付物业费724元并支付该费用自2013年12月31日起至实际付清之日止按日千分之三标准计算的滞纳金。

　　秦维江原审辩称，1、《物业管理服务合同》并非双方签订，不能约束秦维江；2、燕禾园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》时并未召开业主大会，合同应为无效，春色物业公司的进驻不合法；3、春色物业公司提供的物业服务不到位，小区多次出现失窃、盗用公共水电等现象；4、春色物业公司诉讼请求中的门铃维护费用应为10元／年，电梯维护费用应为6元／月，公摊电费应为20元／年。

　　原审法院经审理查明，2012年11月1日，春色物业公司（乙方）与南京市鼓楼区燕禾园小区业主委员会（甲方）签订了《燕禾园物业管理服务合同》，约定由春色物业公司为燕禾园小区提供物业服务；收费标准为：普通住宅0.4元／㎡／月，小高层1-6层0.4元／㎡／月、7-11层0.6元／㎡／月，缴费方式为季缴，公用水电费由业主分摊交纳；合同期限为2012年11月1日至2015年10月31日止；乙方应当提供的物业服务项目包括加强对小区环境、设施、道路、绿化、交通、秩序和车辆停放的管理，禁止私搭乱建，有权制止违章建筑或其他侵害业主利益的行为；对小区公共楼道、自行车棚等处的杂物、垃圾、废旧自行车等实施定期清理；小区内的公共照明（包括路灯、楼道灯、亮化等）所产生的费用不由乙方承担，由业主共同承担；业主户内电器及管理等需要的各项维修和服务，乙方提供明码标价的有偿服务；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、停车费及其他物管相关费用的，乙方可以从逾期之日起按日以应缴费用的千分之三加收滞纳金等等。同日，春色物业公司与燕禾园小区业主委员会订立《燕禾园小区收费标准明细》，除了合同中约定的物业费收费标准外，还约定了门铃维护费20元／年，公共照明费25元／年，小高层电梯费为3-4层8元／月，5-6层10元／月，7-8层12元／月，9-10层14元／月，11层16元／月。

　　秦维江为燕禾园小区10幢4单元302室房屋所有权人，该房屋建筑面积为100.99平方米。秦维江自2012年11月1日起未交纳物业费等费用。春色物业公司分别于2013年11月和12月在小区大门口及单元门口张贴催交物业费的通知，秦维江仍未支付。春色物业公司遂起诉，要求判如所请。春色物业公司主张秦维江欠交的费用包括物业费566元（101.17平方米×0.4元／平方米／月×14月）、公摊电费29元（25元／年÷12月×14月）、门铃费23元（20元／年÷12月×14月）、电梯费112元（8元／月×14月），上述费用合计730元，春色物业公司仅主张724元。

　　上述事实，有双方当事人陈述及物业管理服务合同、燕禾园小区收费标准明细、房屋登记簿、通知等证据予以证实。

　　原审法院认为，南京市鼓楼区燕禾园小区业主委员会与春色物业公司签订的物业管理服务合同形式合法，内容真实，该合同为有效合同，对全体业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故秦维江关于其并非物业管理服务合同的签订主体，该合同对其没有约束力的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于秦维江辩称春色物业公司与燕禾园小区签订的物业管理服务合同未经业主大会同意，因而合同无效的抗辩意见。原审法院认为，《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。如果业主认为业主委员会选聘的物业服务企业未经业主共同决定，可以通过正当途径解聘物业服务企业。秦维江不能以此拒交物业费等费用。秦维江作为业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。秦维江辩称春色物业公司物业服务水平不符合合同约定，因未提供证据予以证实，对于该辩解意见，不予采纳。对于已拖欠的2012年11月1日至2013年12月31日的物业费565.5元（100.99平方米×0.4元／平方米／月×14月），秦维江应向春色物业公司支付。关于春色物业公司主张的公摊电费29元、门铃维护费23元、电梯维护费112元符合合同约定，原审法院予以支持。上述费用合计729.5元，秦色物业公司仅主张724元，原审法院予以确认。关于春色物业公司主张的滞纳金，由于春色物业公司的催缴通知未明确催缴数额，也无法证明律师函已送达秦维江，对该项请求，原审法院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，原审法院判决：1、秦维江于判决生效之日起十日内支付南京春色物业服务有限公司物业费、公摊电费、门铃维护费、电梯维护费合计724元。2、驳回南京春色物业服务有限公司的其他诉讼请求。

　　如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　原审案件受理费50元，减半收取25元，由秦维江负担。

　　上诉人春色物业公司不服原审法院判决，向本院上诉称，1、原审法院认定：“关于原告主张的滞纳金，由于原告的催缴通知未明确催缴数额，也无法证明律师函已送达被告，对原告的该项请求，不予支持。”没有法律依据。2、原审法院认定的“无法证明律师函已送达被告”属于认定事实不清。2014年3月6日，江苏玄博律师事务所律师上门给被上诉人送达律师函，因敲门无人应答，所以将律师函贴在被上诉人门上，确保被上诉人可以收到律师函。因此，原审法院定认定被上诉人未收到律师函与事实不符。3、上诉人要求被上诉人支付滞纳金的主张有事实和法律依据，原审法院的事实认定与驳回上诉人滞纳金的请求没有因果关系。上诉人已依法履行了通知义务，根据双方合同约定，被上诉人应承担逾期缴纳物业费的滞纳金。

　　被上诉人秦维江二审未到庭，亦未书面答辩。

　　二审中，上诉人向本院提供照片放大件3张，其中一张为燕禾园小区进门口，一张为大半扇门在该门边的白墙上用红笔书写的“4单元”字样，一张为一封律师函贴在302室门上。以证明向被上诉人送达了律师函。

　　二审中，本院查明的事实与原审查明事实基本一致。本院予以确认。

　　本院认为，燕禾园小区业主委员会与春色物业公司签订的物业管理服务合同，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对全体业主具有约束力，秦维江作为业主应当根据该物业服务合同的约定缴纳物业服务等相关费用。对于已拖欠的物业费565.5元、公摊电费29元、门铃费23元、电梯维护费112元，根据双方合同约定，秦维江应该向春色物业公司支付，原审对此判决正确，依法应予维持。关于春色物业公司上诉主张的滞纳金问题。因其提交的证据不足以证明其依法向秦维江送达催缴通知和已明确催缴数额，其二审中所提交的照片放大件，因其背景、时间不具确定性，其主张仍然不能成立，故原审法院对春色物业公司关于滞纳金的主张未予支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判决。

　　二审案件受理费50元，由上诉人春色物业公司负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　黄　林

代理审判员　　左自才

代理审判员　　汪德全

二〇一四年九月十七日

书　记　员　　罗程允