南京金土物业管理有限责任公司与安红物业服务合同纠纷案

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2014)宁民终字第3059号

　　上诉人（原审原告）南京金土物业管理有限责任公司，组织机构代码57156130-3。

　　法定代表人潘章林，该公司总经理。

　　委托代理人邱国庆，江苏当代国安律师事务所律师。

　　委托代理人费英萍。

　　上诉人（原审被告）安红。

　　上诉人南京金土物业管理有限责任公司（以下简称金土物业公司）因与上诉人安红物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭审理本案。上诉人南京金土物业管理有限责任公司的委托代理人邱国庆和费英萍，上诉人安红及其委托代理人贾茂春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　金土物业公司原审诉称，2011年12月1日，金土物业公司与南京市紫金海岸小区业主管理委员会签订物业委托管理合同。安红为紫金海岸小区某幢某单元602室业主，没有按时交纳物业服务费，为此诉至法院，要求判令安红立即支付2012年12月1日至2013年11月30日所拖欠的物业费1559元以及滞纳金402元，合计1979元。

　　安红原审辩称，我们住的小区公共区域卫生差，是典型的脏乱差。小区多次发生盗窃事故，楼道内有小广告。用电存在安全隐患。体育设施加固不牢固。地面损害没人维修。排水不畅。楼道内卫生差。公共绿化差。垃圾桶使用不合格，脏乱差。小区内安装的灯箱广告给驾驶人员造成危险隐患。

　　原审法院经审理查明，2012年12月1日，南京市紫金海岸小区业主管理委员会与金土物业公司签订物业服务合同，委托金土物业公司从事物业服务。合同约定：期限自2012年12月1日至2013年11月30日，服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护运行和管理，公用绿地花木的养护与管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，金土物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。安红是该小区某幢某单元601室业主，房屋建筑面积162.415平方米，安红自2012年12月1日起未交纳物业服务费。

　　庭审中，安红认可金土物业公司提供了一定的物业服务，但认为金土物业公司的物业服务存在很多问题如用电安全隐患，楼梯内电表分箱损坏，电源外露；体育器材深度加固不够有安全隐患；建筑设施维修差，地面破损；楼梯下自行车乱停放，废旧物品乱堆，楼梯内小广告；杂草丛生，绿化养护差；垃圾桶破烂；垃圾车排废气，小三轮、超市小车在小区；公共区域乱堆乱放等，安红提交了一组照片。

　　金土物业公司认为，安红提供的照片是2014年的，而不是2013年的照片。体育设施是社区街道安装的。金土物业公司只对公共区域提供服务，专有区域是有偿服务，如果在公共区域我们做的不到位，可以向我们提出。小区没有公共维修资金，金土物业公司只能做一些小的维修，大的维修不是我们说的算。看了照片后我们也承认我们确实也有做的不到位的地方，我们可以改进。对于安红所称物业服务存在的其他问题不认可。

　　上述事实，有物业管理服务合同、军队离退休干部新建住房出售价格计算表、照片、金土物业公司和安红当庭陈述等在卷佐证，原审法院予以确认。

　　原审法院认为，安红自2012年12月1日起接受金土物业公司的物业管理服务，应交纳相应的物业费。在金土物业公司提供物业管理服务期间，该小区内部环境有一些问题，金土物业公司作为物业服务者负有物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共秩序维护等义务，金土物业公司未能完全履行物业服务之义务，应对金土物业公司主张的物业管理服务费酌情予以减少，可按住宅每月每平方米0.75元计算，安红应交纳的物业服务费为1397.34元（0.75元×162.42平方米×12个月=1461.78元）。关于逾期交费滞纳金问题，因金土物业公司服务存在瑕疵，且安红不认可金土物业公司书面催交物业服务费，金土物业公司也未举证证明亦经书面催交，原审法院对金土物业公司该项请求不予支持。据此，原审法院依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、安红于判决生效后3日内给付南京金土物业管理有限责任公司物业服务费1461.78元；二、驳回南京金土物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由安红负担（此款金土物业公司已交纳，安红于判决生效之日起三日内直接给付物业公司）。

　　金土物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定金土物业公司未能完全履行物业服务义务的证据不足，且安红也无证据证明安红因金土物业公司服务不到位而产生了损害。安红主张的小区公共区域卫生差、小区多次发生盗窃事故等均无证据证明，而事实上紫金海岸小区于2014年2月得到了栖霞区综治委“栖霞区平安建设四星级小区”的表彰。2、原审法院判决驳回金土物业公司要求安红支付物业费滞纳金的诉讼请求缺乏法律和事实依据。根据金土物业公司与南京紫金海岸小区业主管理委员会（以下简称“业主管委会”）签订的《紫金海岸小区物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”）的约定，安红延期支付物业费需要承担支付滞纳金的违约责任。金土物业公司对安红的物业服务费进行了催缴且提供了催缴证据，原审法院却未对催缴证据进行认定就判决驳回金土物业公司要求安红支付物业费滞纳金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据。3、原审法院酌定物业服务费按住宅每月每平方米0.75元计算缺乏法律和事实依据。首先，物业服务合同是合法有效的。物业服务合同中载明物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取，物业服务合同乃业主管委会和金土物业公司真实的意思表示，也到行政部门进行了备案，该合同系合法有效的合同。其次，原审法院不能因个别业主物业服务费纠纷而否定整个物业服务合同的效力。最后，金土物业公司的合法权利因原审法院不合法判决将面临威胁。小区的众多业主若纷纷以法院判决为由，要求减少物业费和／或退还已支付的物业服务费，对金土物业公司来说是极其不公正的，也会给金土物业公司的日常工作和物业服务费带来不利影响甚至带来巨大的麻烦。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判支持金土物业公司全部原审诉请，本案一、二审诉讼由安红承担。

　　安红答辩称，1、我方提供的证据是充分的，金土物业公司服务存在着很多方面的瑕疵。2、金土物业认为我们没有损害的事实是错误的。客观上讲，如果我方交了物业费我方就产生了经济上的损失。3、金土物业公司没有证据证明其向我方进行了催交。我方认为催交是物业费交纳的法定前置条件，而金土物业公司并没有做到。综上，我方认为金土物业公司的上诉没有任何事实与法律依据，请求驳回金土物业公司上诉。

　　安红不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定安红承担给付金土物业公司物业服务费1461.78元缺乏事实和法律依据。1、物业服务合同约定，金土物业公司应提供的主要项目及服务质量包括：设备运行状态良好，房屋及设备，设备的维修养护、公共环境卫生达标，每日清扫生活垃圾，要求不见积土，不漏死角，不见树枝，不堆垃圾等。安保24小时值班巡逻岗制度，对进出区域外来人员及车辆认真核实其身份及证件，全方位监视和巡逻托管区域维护托管区域内安全环境和良好秩序等。金土物业公司并未按承诺的服务项目和服务质量提供物业服务。原审期间，安红提供了充分的证据说明金土物业公司管理的服务小区，公共区域卫生差，楼道及小区内随处可见垃圾、废旧家具和小广告，小区盗窃案件频发，体育设施不牢固，小区下水道堵塞，雨天变成泽国路难行等。上述事实，安红认为，金土物业公司不能履行合同约定的主要义务，原审法院对金土物业公司未按约履行合同义务的事实未查清，应予纠正。2、原审判决确认物业管理费按每平米0.8元计算缺乏法律依据。金土物业公司不具备收取物业费的资格，金土物业公司没提交有关收取物业费的物价部门核准的证照或文件，且收费标准与高档小区档次的最高收费标准一致，服务质量低却收取高标准的物业费，这显然对业主不公平，也不合理。原审法院认为收费标准为每平方米0.8元缺乏法律依据。综上，请求依法撤销原审判决，改判安红只需交纳731元物业费；或裁定驳回起诉。本案一、二审案件受理费由金土物业公司负担。

　　金土物业公司答辩称，1、安红出示的证据不充分，安红出示的证据仅为照片，而这组照片是2014年拍摄的，我方主张的2012年12月1日至2013年11月30日的物业费，时间上不吻合。2、照片内容不能反映就是紫金海岸小区院内，且带有片面性。客观情况院内刚堆放垃圾，安红就立即拍摄，别有用心。3、关于安红交费标准我方坚决认为应严格按照合同约定，安红有关原审判决数额再打5拆的主张既无事实依据，也无法律依据。

　　上诉人金土物业公司认为其在原审期间并没有认可其有服务做得不到位的地方，原审判决在事实查明部分中的相关表述有误。对于原审法院查明的其他事实，上诉人金土物业公司不持异议；上诉人安红对原审法院查明的事实没有异议，但认为原审法院对于收费有无物价部门审核文件、金土物业公司有无物业服务资质以及有无催交收费的相关事实未查清。对于上诉人金土物业公司与上诉人安红对原审法院所查明的均无异议的事实，本院依法予以确认。

　　二审期间，上诉人金土物业公司提交了物业服务资质证明材料供上诉人安红核实，上诉人安红对于金土物业公司具有三级物业服务资质不持异议。

　　上诉人金土物业公司为了证明其物业服务到位，提供了以下证据：1、栖综治委字（2014）1号文件，即南京市栖霞区社会管理综合治理委员会《关于对物管小区中星级“平安小区”进行表彰的决定》，包括紫金海岸小区在内的7个小区被评为“栖霞区平安建设四星级小区”。2、紫金海岸小区业主管理委员会于2014年8月12日向本院出具的书面材料。3、栖霞区人民政府马群办事处青马社区于2014年8月12日向本院出具的书面材料。4、金土物业公司对业主委员会委员任建、倪菊英等做的调查笔录一份。5、2013年业主满意度调查表。上诉人金土物业公司用上述5组证据证明自金土物业公司入驻涉案小区后，涉案小区的安全、卫生、绿化都得到了很大改善；对于物业服务质量涉案小区的绝大部分业主是满意的。上诉人安红认为上诉人金土物业公司提供的上述证据已超过了法定举证期限，不属于新证据。上诉人安红同时认为调查笔录内容不真实，业主满意度调查表部分存在造假嫌疑，对于相关单位出具给法院的书面材料亦不认可。

　　上诉人金土物业公司为了进一步证明其已经向安红进行了催交费，提交了催交通知单张贴在安红家门上的照片和发给安红的催交短信。上诉人安红认为该两份证据不是新证据，同时认为张贴照片不能确定张贴时间，对于短信，安红虽认可接收短信系安红手机号码，但安红表示其没有看到短信内容。

　　本院认为，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，上诉人金土物业公司提供的催交照片、短信足以证明金土物业公司在安红欠交2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费后向安红进行了催交，故上诉人安红以金土物业公司未催交费为由要求裁定驳回金土物业公司起诉的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人安红认为金土物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但上诉人安红未提供充分证据予以证明；相反，上诉人金土物业公司提供的证据证明其提供的物业服务得到了紫金海岸小区绝大部分业主、紫金海岸小区业主管理委员会、栖霞区人民政府马群办事处青马社区等的肯定。因上诉人金土物业公司提供了物业服务，上诉人安红理应按照物业服务合同约定的交费标准向金土物业公司交纳物业服务费。原审法院以金土物业公司提供的物业服务存有瑕疵为由，认定安红按每月每平方米0.75元标准交纳物业服务费，缺乏事实与法律依据，应予纠正。上诉人安红应交纳的2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费为0.8元＊162.42平方米＊12个月，共计1559.23元。上诉人安红虽欠交2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费，但因上诉人安红与上诉人金土物业公司之间对于金土物业公司日常物业服务质量存有争议，且金土物业公司向安红发出的催交通知催交期限不明确，故上诉人金土物业公司要求上诉人安红按照双方物业服务合同给付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第629号民事判决第二项；

　　二、变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第629号民事判决第一项为：安红于本判决生效后七日内给付南京金土物业管理有限责任公司物业服务费1559元。

　　一审案件受理费减半收取25元，由安红负担20元，南京金土物业管理有限责任公司负担5元；二审案件受理费50元，由安红负担39元，南京金土物业管理有限责任公司负担11元。

　　本判决为终审判决。

审判长　汤　雷

审判员　邹小戈

审判员　孙　伟

二〇一四年九月十七日

书记员　林雨虹