天津市农垦物业管理有限公司与天津市河西区儒林园小区业主会物业服务合同纠纷上诉案

天津市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)二中民四终字第590号

　　上诉人（原审被告）天津市农垦物业管理有限公司。

　　法定代表人王国庆，该公司总经理。

　　委托代理人武萍，该公司员工。

　　被上诉人（原审原告）天津市河西区儒林园小区业主会。

　　负责人于宝和，该业主委员会主任。

　　委托代理人毛兰英。

　　委托代理人宋守提。

　　天津市河西区儒林园小区业主会与天津市农垦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原审法院于2010年10月26日作出（2009）西民二初字第2736号民事判决，已经发生法律效力。后经原审法院审判委员会讨论决定，于2013年10月31日作出（2013）西民监字第1号民事裁定，再审本案。经再审作出（2013）西民再字第3号民事判决，天津市农垦物业管理有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日受理后，依法组成合议庭于2014年9月10日公开开庭进行审理。上诉人天津市农垦物业管理有限公司的委托代理人武萍，被上诉人天津市河西区儒林园小区业主会的代表人于宝和，委托代理人毛兰英、宋守提到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院原审查明，天津市河西区儒林园小区业主会作为合同甲方（以下简称儒林园业主会），与天津市津垦物业管理有限公司作为合同乙方，于2007年1月4日签订了《天津市物业管理服务合同》，儒林园业主会代表全体业主将天津市河西区儒林园小区委托该公司进行物业管理服务。双方在合同中对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、物业管理服务期限、甲、乙双方的权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、物业管理服务用房、物业及物业管理交接、违约责任、质量纠纷的约定、不可抗力的约定、争议处理、合同附件、合同备案、合同的续约及生效等事项进行了详细约定。其中，第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。第八条物业管理用房约定在合同生效之日起30日内，甲方向乙方无偿提供并移交300平方米建筑面积的物业管理服务用房、场地，乙方负责维修、养护，不得买卖抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。2007年5月28日，天津市津垦物业管理有限公司变更名称为天津市农垦物业管理有限公司（以下简称农垦物业公司），即本案被告。2008年3月16日，儒林园业主会以农垦物业公司未能按合同约定履行义务，造成小区内建筑小品及石雕毁损、花草树木部分枯死为由，向农垦物业公司提出六点建议，要求农垦物业公司改进工作。后儒林园业主会又多次以在小区公告栏内张贴公告的方式通知与农垦物业公司解除合同。期间，农垦物业公司将物业办公用房的顶棚拆除。因双方矛盾愈积愈深，在未能协商一致的情况下，故儒林园业主会诉至原审法院，请求依法判令：1、解除儒林园业主会与农垦物业公司签订的物业管理服务合同，并将物业管理文件及财务账表和办公用房（300平方米）交还儒林园业主会；2、农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及建筑小品、石雕和花草树木毁损给儒林园业主会造成的损失共计200000元（以评估结果为准）；3、诉讼费由农垦物业公司承担。2009年9月14日，儒林园业主会申请对农垦物业公司拆除小区内物业办公用房顶棚和对建筑小品、石雕以及花草树木造成的损失进行评估。天津市河西区价格认证中心接受原审法院委托后，于2010年6月7日出具津西价鉴（2010）15号价格鉴定结论书，鉴定标的价格为546000元。

　　原审法院自天津市河西区房管局调取的儒林园业主会备案材料显示，2007年1月12日经河西区物业办备案，儒林园小区业委会成员包括吴作信、于宝和、孟芳、李海渤、王妍等五人。其中，吴作信任业委会主任，于宝和任业委会副主任。2007年12月20日经河西区物业办备案儒林园小区业委会成员变更为于宝和、韩玉峰、刘淑媛、张贵臣、李杏芝等五人。其中，于宝和任业委会主任，韩玉峰任业委会副主任。

　　原审法院原审认为，儒林园业主会是经主管部门审查同意而依法备案成立的合法组织，虽然儒林园业主会成立后其成员发生了变化，但儒林园业主会作为儒林园业主大会的执行机构，其职责和功能没有发生变化，依然代表儒林园小区全体业主的合法权益。儒林园业主会可以代表儒林园小区全体业主行使诉讼权利。儒林园业主会代表全体业主与天津市津垦物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的有关规定，该合同合法有效。天津市津垦物业管理有限公司变更名称后，其在该合同中的权利义务应由农垦物业公司继受。该合同成立后，双方均应全面履行自己的义务。合同中第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。在本案诉讼期间，合同的履行期限已届满，双方未再续约，农垦物业公司亦未退出儒林园小区，依然对该小区进行物业管理，故儒林园业主会要求解除物业管理服务合同的诉讼请求，应准予。合同解除后，农垦物业公司应将相关的物业管理文件资料、财务账表和物业办公用房交还儒林园业主会。关于儒林园业主会主张农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及花草树木毁损，造成的损失200000元的诉讼请求，原审法院认为，农垦物业公司在未通知儒林园业主会的情况下拆除物业办公用房顶棚的行为虽然欠妥，但其也是基于小区的整体管理及业主的安全考虑。另小区内花草树木的部分枯死，并非全部因为物业公司管理不善所造成，亦有花草树木本身的品种、天气以及业主是否及时交纳物业管理费等诸多原因，故由此对农垦物业公司课以较重的赔偿责任，不利于物业行业的健康发展。故原审判决：一、解除儒林园业主会与农垦物业公司签订的天津市物业管理服务合同；二、本判决生效后三十日内，农垦物业公司将儒林园小区相关的物业管理文件资料、财务账表和物业办公用房交还儒林园业主会；三、儒林园业主会其他诉讼请求予以驳回。诉讼受理费4300元，儒林园业主会承担2150元，农垦物业公司承担2150元。评估费20000元，儒林园业主会承担10000元，农垦物业公司承担10000元。

　　原审法院再审查明，儒林园业主会与天津市津垦物业管理有限公司于2007年1月4日签订了《天津市物业管理服务合同》，儒林园业主会代表全体业主将天津市河西区儒林园小区委托该公司进行物业管理服务。双方在合同中对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、物业管理服务期限、甲、乙双方的权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、物业管理服务用房、物业及物业管理交接、违约责任、质量纠纷的约定、不可抗力的约定、争议处理、合同附件、合同备案、合同的续约及生效等事项进行了详细约定。其中，第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。第八条物业管理用房约定在合同生效之日起30日内，甲方（儒林园业主会）向乙方（农垦物业公司）无偿提供并移交300平方米建筑面积的物业管理服务用房、场地，乙方负责维修、养护，不得买卖抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。2007年5月28日，天津市津垦物业管理有限公司变更名称为天津市农垦物业管理有限公司。2008年3月16日，儒林园业主会以农垦物业公司未能按合同约定履行义务，造成小区内建筑小品及石雕毁损、花草树木部分枯死为由，向农垦物业公司提出六点建议，要求农垦物业公司改进工作。后儒林园业主会又多次以在小区公告栏内张贴公告的方式通知与农垦物业公司解除合同。期间，农垦物业公司将物业办公用房的顶棚拆除。因双方矛盾愈积愈深，在未能协商一致的情况下，儒林园业主会诉至原审法院，请求依法判令：1、解除儒林园业主会与农垦物业公司签订的物业管理服务合同，并将物业管理文件及财务账表和办公用房（300平方米）交还儒林园业主会；2、判令农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及建筑小品、石雕和花草树木毁损给儒林园业主会造成的损失共计200000元（以评估结果为准）；3、诉讼费由农垦物业公司承担。2009年9月14日，儒林园业主会申请对农垦物业公司拆除小区内物业办公用房顶棚和对建筑小品、石雕以及花草树木造成的损失进行评估。天津市河西区价格认证中心接受本院委托后，于2010年6月7日出具津西价鉴（2010）15号价格鉴定结论书，鉴定标的价格为546000元。

　　原审法院自天津市河西区房管局调取的儒林园业主会备案材料显示，2007年1月12日经河西区物业办备案，儒林园小区业委会成员包括吴作信、于宝和、孟芳、李海渤、王妍等五人。其中，吴作信任业委会主任，于宝和任业委会副主任。2007年12月20日经河西区物业办备案儒林园小区业委会成员变更为于宝和、韩玉峰、刘淑媛、张贵臣、李杏芝等五人。其中，于宝和任业委会主任，韩玉峰任业委会副主任。

　　再审期间，经儒林园业主会与农垦物业公司确认，儒林园小区入口处房屋，由北向南计算，分别为1-7间号。1间号房屋面积为173.8平方米；2间号房屋面积为171.6平方米；3、4、5间号房屋面积为508、75平方米；6、7间号房屋面积265.6平方米（各132.8平方米）。现1间号房屋由案外人租用，2间号房屋由儒林园业主会使用，3、4、5间号房屋由案外人租用，6、7间号房屋由农垦物业公司使用。

　　原审法院再审认为，儒林园业主会是经主管部门审查同意而依法备案成立的合法组织，虽然儒林园业主会成立后其成员发生了变化，但儒林园业主会作为儒林园业主大会的执行机构，其职责和功能没有发生变化，依然代表儒林园小区全体业主的合法权益。儒林园业主会可以代表儒林园小区全体业主行使诉讼权利。儒林园业主会代表全体业主与天津市津垦物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的有关规定，该合同合法有效。天津市津垦物业管理有限公司变更名称后，其在该合同中的权利义务应由原审被告农垦物业公司继受。该合同成立后，双方均应全面履行自己的义务。合同中第三条物业管理服务期限约定物业管理期限为3年，自2007年1月4日起至2010年1月3日止。在本案诉讼期间，合同的履行期限已届满，双方未再续约，故儒林园业主会要求解除物业管理服务合同的诉讼请求，应准予。合同解除后，农垦物业公司应将相关的物业管理文件资料、财务账表交还儒林园业主会。关于儒林园业主会主张农垦物业公司赔偿因拆除小区内物业办公用房顶棚及花草树木毁损，造成的损失200000元的诉讼请求，农垦物业公司在未通知儒林园业主会的情况下拆除物业办公用房顶棚的行为虽然欠妥，但其也是基于小区的整体管理及业主的安全考虑。另小区内花草树木的部分枯死，并非全部因为物业公司管理不善所造成，亦有花草树木本身的品种、天气以及业主是否及时交纳物业管理费等诸多原因，由此对农垦物业公司课以较重的赔偿责任，不利于物业行业的健康发展。故原审支持儒林园业主会解除合同、返还相关的物业管理文件资料、财务账表及驳回儒林园业主会赔偿损失等其他诉讼请求，并无不当，再审予以维持。关于儒林园业主会主张农垦物业公司交还物业办公用房（300平方米）的诉讼请求，双方合同约定，儒林园业主会向农垦物业公司无偿提供并移交300平方米建筑面积的物业管理服务用房、场地，农垦物业公司亦认可曾使用300平方米左右的物业办公用房，故在双方合同解除后，农垦物业公司应交还物业办公用房。但考虑到双方合同未就提供物业办公用房的具体位置及门牌号进行约定，且儒林园业主会现占用房屋面积170余平方米等情节，农垦物业公司将儒林园小区入口处第7间号房屋（132.8平方米）交还儒林园业主会较妥。原审判决未明确农垦物业公司应交付房屋的位置及面积，再审予以纠正。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十二条，国务院《物业管理条例》第八条、第十五条之规定，判决：一、维持（2009）西民二初字第2736号民事判决的第一项，即解除原告天津市河西区儒林园小区业主会、被告天津市农垦物业管理有限公司签订的天津市物业管理服务合同；二、维持（2009）西民二初字第2736号民事判决的第三项，即原告天津市河西区儒林园小区业主会其他诉讼请求予以驳回；三、撤销（2009）西民二初字第2736号民事判决的第二项，即本判决生效后三十日内，被告天津市农垦物业管理有限公司将儒林园小区相关的物业管理文件资料、财务帐表和物业办公用房交还原告儒林园业主会；四、本判决生效后五日内，原审被告天津市农垦物业管理有限公司将儒林园小区相关的物业管理文件资料、财务账表交还原审原告天津市河西区儒林园小区业主会；五、本判决生效后十五日内，原审被告天津市农垦物业管理有限公司将儒林园小区入口处第7间号房屋（132.8平方米）交还原审原告天津市河西区儒林园小区业主会使用。原审诉讼受理费4300元，儒林园业主会承担2150元，农垦物业公司承担2150元。原审评估费20000元，儒林园业主会承担10000元，农垦物业公司承担10000元。

　　一审宣判后，农垦物业公司提起上诉，请求撤销（2013）西民再字第3号民事判决第五项，驳回被上诉人儒林园业主会的该项诉讼请求。主要理由是被上诉人没有依据双方签署的物业管理服务合同，向上诉人交付物业用房。因此双方在解除物业服务合同时，上诉人没有义务向被上诉人返还。

　　被上诉人儒林园业主会请求驳回上诉，维持原判。

　　经本院审理，查明的案件事实与原审相同。

　　本院认为，国务院《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业用房交还给业主委员会。现上诉人与被上诉人已经解除了物业服务合同，上诉人应依照《物业管理条例》第三十九条的规定，将其占用的物业用房交还被上诉人，以利于儒林园小区新的物业公司使用。上诉人称被上诉人未向其物业用房，无义务向被上诉人返还，法律依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人天津市农垦物业管理有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　　安丽霞

审判员　　杨宝华

审判员　　王　新

二〇一四年九月十七日

书记员　　于明辉

速录员　　李晓旭