以案说法：浅谈情势变更原则的适用

    笔者按：本人实习律师期间，曾协助律师办理过一个房屋买卖纠纷案件。其中涉及到国务院出台“新国八条”及省高院出台“若干意见”，就情势变更原则的适用而言，具备一定的参考价值，拿出来和大家探讨。

    案件回顾：我方当事人与卖方签订了一份房屋买卖预售合同，当天交付定金25万。合同约定待双方签署正式的房屋买卖合同后，定金转为购房款，余款约定用银行按揭方式支付。之后，国家出台“新国八条”。我方当事人无法提供相应之完税证明，导致余款用银行按揭方式支付成为不可能。我方当事人多次与卖方交涉，希望在给予对方一定补偿的前提下解除合同，退还定金25万，均未果。随后，我方向杭州仲裁委提请仲裁，理论依据就是情势变更。

    情势变更原则是根据诚实信用原则发展而来的，并在合同法中广泛应用。梁慧星将此原则定义为：“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或解除合同。”

以下，我们将通过情势变更原则的适用条件来逐项分解、分析案件。

    情势变更原则是对民法的“帝王条款”诚实信用原则在合同法中的具体运用，以维持当事人间的利益平衡关系。作为一个法律条款，其在主观、客观、时间及法律后果上都需要遵守一定的条件。

    一、主观上，情势变更事由的发生是当事人不能预见及避免的。当事人在订立合同时及合同履行过程中，对变更事由的发生是不知且不可知的。对于当事人来说，变更事由的发生与其主观意愿和客观行为无任何关系。实事求是地讲，我方当事人当时对于国家即将进行宏观调控有所预见，但心存侥幸。对于之后出台相应的宏观调控政策导致她无法办理银行按揭，就这一点而言，确实无法预见及避免。

    二、客观上，需有情势变更的客观事实。“情势”即通常所说的合同订立时所依据的客观基础或环境。“变更”即合同据以成立的基础或环境发生了较大的变化，订立合同时的基础或环境已经不复存在了，以致于使合同履行发生困难、合同目的无法实现。本案中，情势变更事由包括：国家经济政策的变化和对经济的调整措施。由于“新国八条”的出台，导致我方当事人无法提供完税证明，进而无法办理银行按揭，而合同中明确约定余款将用银行按揭方式支付，且如果不用银行按揭方式支付余款，我方当事人也无法用其他方式支付余款。简言之，订立合同时的基础或环境已经不复存在了，以致于使合同履行发生困难、合同目的无法实现。

    三、时间上，情势变更事由必须发生在合同有效成立之后至履行完毕之前这段时间内。本案中，我方当事人在“新国八条”出台之前，签署的仅仅是预售合同，预售合同有效成立，但因客观情况的变化，导致无法签署正式的房屋买卖合同。

    四、法律后果上，继续履行合同会造成显失公平的结果。在情势变更的情况下，如果继续履行合同会造成一方当事人利益明显受损，另一方当事人受益，形成明显的不公平。本案中，继续履行合同不可能。卖方收取买房购房定金25万至今不归还，缺乏法律上的理由并存在不当得利的嫌疑。

    综合以上四个方面，我方认为本案应适用情势变更原则，故提请：解除合同。返还购房定金并支付利息。省高院的“若干意见”是在本案审理过程中出台的。根据其规定，对这种因调控政策的出台，导致合同确实无法继续履行的情况，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”，来解除合同。具体到本案中，购房者能够证明自己的确是因为不能办理按揭贷款等政策的出台导致合同无法继续履行的，可以解除合同，卖方需要返还购房者事先支付的定金。

    最终，杭州仲裁委的案件审理结果与省高院“若干意见”的指导精神完全一致。我方的仲裁请求：解除合同，返还购房定金并支付利息，均得到了仲裁委的支持，可算是给到我方当事人一个满意的结果。通过这个案件，也加深了我对于情势变更原则的认识。

责任编辑：左炜