刘炳炎等与湖南智鑫房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷上诉案

 湖南省高级人民法院

民事判决书

(2014)湘高法民一终字第109号

　　上诉人（原审被告）：刘炳炎。

　　上诉人（原审被告）：湖南嘉丰投资置业有限公司。

　　法定代表人：刘炳炎，该公司董事长。

　　上述上诉人刘炳炎、湖南嘉丰投资置业有限公司共同委托代理人：林春江、伍从容，湖南天弘远律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：湖南智鑫房地产开发有限公司。

　　法定代表人：张大军，该公司董事长。

　　委托代理人：邓斌，湖南环海律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：湖南同超控股有限公司（原长沙市蔬菜食品集团公司）。

　　法定代表人：张卫民，该公司总经理。

　　委托代理人：胡革欣，湖南骏熙律师事务所律师。

　　湖南智鑫房地产开发有限公司（以下简称智鑫公司）诉湖南同超控股有限公司（以下简称同超控股公司）、湖南嘉丰投资置业有限公司（以下简称嘉丰公司）、刘炳炎确认合同效力纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2014年3月27日作出（2012）长中民三初字第0473号民事判决，嘉丰公司、刘炳炎不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月4日进行了公开开庭审理。刘炳炎及各方当事人的委托代理人林春江、伍从容、邓斌、胡革欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明：刘炳炎租赁原长沙市蔬菜食品集团有限公司（以下简称蔬菜食品公司）位于长沙市岳麓区银盆北路11号的房产、土地经营农贸市场。2007年，蔬菜食品公司对外出让上述房产、土地，刘炳炎是承租户，具有优先购买权，蔬菜食品公司于4月6日通知了刘炳炎。4月8日，刘炳炎回复蔬菜食品公司愿意在同等条件下购买该宗土地及房产。刘炳炎因没有资金，找其表弟谢武协商，谢武表示由他组织资金，由刘炳炎出面与蔬菜食品公司协商将该宗土地及房产购买下来。4月20日，刘炳炎与蔬菜食品公司签订一份编号为JY2706的房产土地转让拆迁安置补偿协议。约定：蔬菜食品公司将银盆北路（原银盆岭蔬菜批发交易市场）的房产、土地转让给刘炳炎；转让房产土地面积及四至范围以现有房屋建筑为准、土地以国土局颁发的国有土地使用权证为依据，全部转让房产面积为736.27平方米（另有临时建筑约700平方米），土地面积为2274.98平方米。该宗土地为商业服务用地；房产土地及人员的安置补偿总价款为695万元，其中土地价格为340万元，房屋及设施拆迁补偿价款为286万元，职工安置补偿费为69万元；协议签订后六个工作日内由刘炳炎付蔬菜食品公司695万元；国有土地使用权证过户手续由刘炳炎负责办理，蔬菜食品公司配合，税费由刘炳炎承担；刘炳炎须在协议签订后六个工作日内付清该场地租金及房产土地及人员的安置补偿总价款，否则蔬菜食品公司有权单方面中止合同。自4月27日至5月16日，长沙市广裕房地产开发公司、长沙市岳麓区辉樊建材装饰店、湖南省洞庭水利水电建设公司、长沙市新河三角洲防洪工程项目部、湖南星光电力安装有限公司、长沙市耐尔明灯具经营部等六家企业陆续向蔬菜食品公司账上汇款695万元。2007年5月16日，长沙市广裕房地产开发公司、长沙市岳麓区辉樊建材装饰店、湖南省洞庭水利水电建设公司、长沙市新河三角洲防洪工程项目部、湖南星光电力安装有限公司、长沙市耐尔明灯具经营部均出具证明称：其支付695万元到蔬菜食品公司账上系代智鑫公司的刘炳炎支付的房屋土地转让安置拆迁补偿款。5月22日，蔬菜食品公司将国有土地使用权证、三本房产证、国有土地出让合同（副本）、土地红线图等资料移交给刘炳炎。6月5日，刘炳炎与谢武签订一份协议书，约定：谢武已交纳蔬菜食品公司购地款695万元，并补偿刘炳炎100万元。刘炳炎负责理顺与蔬菜食品公司的关系，协助谢武办理房产、土地过户；协议签订后谢武支付5万元给刘炳炎，刘炳炎将相关证件交谢武办理过户手续，过户手续办妥后，谢武向刘炳炎支付20万元，刘炳炎腾地时，谢武向刘炳炎支付30万元，一周内，刘炳炎将场地交给谢武，谢武一次性支付剩下的50万元。

　　2007年6月13日，张大军与谢武的妻子陈俊作为股东申请登记的智鑫公司批准成立，法定代表人为张大军。6月15日，刘炳炎向蔬菜食品公司出具关于办理蔬菜批发市场土地及设施转让正式合同函，主要内容为：“根据JY2706的房产土地转让拆迁安置补偿协议，我已经支付了全部款项，为了完善公司与公司正式转让协议，签订合同文本及办理相关过户手续，我与合伙人已注册智鑫公司。现本人委托公司副总经理张毅敏同志前来签订正式合同及办理过户的相关手续”。6月20日，蔬菜食品公司、刘炳炎、张大军代表智鑫公司签订一份JY2708补充协议，约定：2007年4月20日蔬菜食品公司与刘炳炎签订的JY2706房产土地转让协议书，刘炳炎没有房地产开发资质，三方一致同意将土地使用权过户到智鑫公司名下，并由蔬菜食品公司与智鑫公司签订单独的土地转让合同。为避免重复交税，考虑到场地即将拆迁，三方一致同意暂不办理房产过户手续，有关房产证由蔬菜食品公司移交给刘炳炎。智鑫公司及关联单位支付给蔬菜食品公司的695万元视同替刘炳炎履行编号为JY2706协议项下的有关付款义务。蔬菜食品公司应根据刘炳炎要求办理有关土地权证移交，协助智鑫公司办好有关土地过户手续。同日，智鑫公司与蔬菜食品公司签订JY2707《房产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》、《国有土地使用权转让合同》，约定由智鑫公司交纳695万元转让金给蔬菜食品公司，蔬菜食品公司将本案所涉房产、国有土地使用权过户至智鑫公司。此后，蔬菜食品公司、刘炳炎将房产、土地使用权过户的相关资料交给了智鑫公司。6月21日，智鑫公司聘任杨杰为该公司工作人员，负责办理土地使用权过户手续。

　　2007年6月22日，智鑫公司向长沙市国土资源局出具了《关于房地产转让的申请书》，要求将涉案房屋土地转让到智鑫公司名下。12月7日，刘炳炎向蔬菜食品公司发函声称其与智鑫公司合作事宜未达成协议，要求蔬菜食品公司向长沙市国土局致函停止办理土地过户手续。2008年1月10日，蔬菜食品公司应刘炳炎的要求，向长沙市国土局致函请求暂缓办理土地转让手续。2009年4月23日，刘炳炎在智鑫公司不知情的情况下，冒用智鑫公司的名义向蔬菜食品公司发函称智鑫公司声明2007年6月20日三方签订的JY2708补充协议自行终止，并加盖了一枚伪造的智鑫公司印章。2009年4月23日，刘炳炎、嘉丰公司向蔬菜食品公司致函称：因其业务发展需要成立了嘉丰公司，由于经营需要，需将本案所涉的房屋土地过户到嘉丰公司名下。4月28日，蔬菜食品公司召开董事会，作出将土地房产过户至嘉丰公司的决定。6月，刘炳炎在杨杰手上拿到了已移交给智鑫公司保管的银盆北路12-1、12-2、12-4号栋的房产证。6月24日，刘炳炎在智鑫公司不知情的情况下，将上述三处房产过户到嘉丰公司名下。8月6日，蔬菜食品公司再次向长沙市国土局致函请求暂缓办理土地转让手续。11月4日，蔬菜食品公司与嘉丰公司签订《国有土地使用权转让合同》、《房地产买卖合同》及《补充协议》，上述合同、协议约定将本案诉争的土地房屋转让给嘉丰公司。11月5日，刘炳炎再次冒用智鑫公司的名义向长沙市国土局、蔬菜食品公司提出申请终止2007年6月20日三方签订的JY2708补充协议，并在终止智鑫公司与蔬菜食品公司签订的国有土地使用权转让合同的报告上加盖了一枚伪造的智鑫公司印章。11月10日，刘炳炎在智鑫公司不知情的情况下，冒用智鑫公司的名义向蔬菜食品公司发函称智鑫公司声明2007年6月20日三方签订的补充协议自行终止，加盖了伪造的智鑫公司的公章和张大军的私章。同日，刘炳炎、嘉丰公司向蔬菜食品公司出具关于土地使用权的报告并称：智鑫公司房地产开发资质已经注销，要求将所涉房屋土地过户到嘉丰公司名下。12月21日，长沙市国土局出具《长沙市国土资源局国有出让土地使用权转让签报单》，将本案诉争的土地登记在嘉丰公司名下。12月30日，智鑫公司向蔬菜食品公司发出催告函，要求将所涉房屋土地过户到智鑫公司名下。2010年1月6日，长沙市广裕房地产开发公司、长沙市岳麓区辉樊建材装饰店、湖南省洞庭水利水电建设公司、长沙市新河三角洲防洪工程项目部、湖南星光电力安装有限公司、长沙市耐尔明灯具经营部出具书面说明称：其单位汇至蔬菜食品公司账上的95000元系谢武、陈俊或张大军所有，陈俊、张大军系智鑫公司的股东，智鑫公司当时没有成立、没有账号，当时具体事项由刘炳炎衔接，故其单位出具说明称此款代智鑫公司刘炳炎支付的房屋土地转让安置拆迁补偿款，该款项实际上是代智鑫公司支付给蔬菜食品公司房屋土地转让安置补偿款。8月4日，长沙市公安局刑事科学技术研究所出具（长）公（刑）鉴（文检）字（2010）100号鉴定，2011年4月21日，长沙市公安局刑事科学技术研究所出具（长）公（刑）鉴（文检）字（2010）116号鉴定，均认定2009年4月23日智鑫公司出具的《函》、2009年11月5日《申请终止合同的报告》及2009年11月10日《关于终止合同的报告》与智鑫公司送检的真实印章不符，《关于终止合同的报告》中其法定代表人张大军的私章送检的真实印章不符。8月19日、10月20日、11月9日，公安机关对刘炳炎讯问，刘炳炎在讯问中陈述：其从1999年开始一直租赁蔬菜食品公司位于长沙市岳麓区银盆北路11号的房产、土地经营农贸市场。2007年，蔬菜食品公司对外出让上述房产、土地。蔬菜食品公司与第三方谈好的价格为690万元，因刘炳炎是承租户，具有优先购买权，蔬菜食品公司于2007年4月6日通知了刘炳炎，刘炳炎回复蔬菜食品公司愿意在同等条件下购买该宗土地及房产。因刘炳炎没有资金，刘炳炎找其表弟谢武协商，谢武表示由他交纳蔬菜食品公司购地款695万元，刘炳炎负责理顺与蔬菜食品公司的关系，协助谢武办理房产土地过户。房产土地过户后，谢武承诺给刘炳炎105万元作为报酬。2007年4月20日，刘炳炎与蔬菜食品公司签订一份编号为JY2706的房产土地转让拆迁安置补偿协议。约定：蔬菜食品公司转让给刘炳炎的银盆北路（原银盆岭蔬菜批发交易市场）的房产、土地总价款695万元，该协议签订后，谢武组织长沙广裕房地产开发公司等六家企业向蔬菜食品公司支付695万元。2008年春节，谢武病故后，刘炳炎便产生了将土地过户到自己成立的嘉丰公司名下的想法，2009年4月23日，刘炳炎在智鑫公司不知情的情况下，冒用智鑫公司的名义向蔬菜食品公司发函称智鑫公司声明2007年6月20日三方签订的JY2708补充协议自行终止，并加盖了一枚伪造的智鑫公司印章。2009年4月28日，蔬菜食品公司召开董事会，作出将土地房产过户至嘉丰公司的决定。6月，刘炳炎从杨杰处拿到了已移交给智鑫公司保管的银盆北路12-1、12-2、12-4号栋的房产证，6月24日，在智鑫公司不知情的情况下将上述三处房产过户到嘉丰公司名下。11月5日，刘炳炎在智鑫公司不知情的情况下，再次冒用智鑫公司名义向长沙市国土局、蔬菜食品公司提出申请终止2007年6月20日三方签订的JY2708补充协议同时终止智鑫公司与蔬菜食品公司签订的国有土地使用权转让合同的报告，并加盖了一枚伪造的智鑫公司印章。11月10日，刘炳炎在智鑫公司不知情的情况下，又冒用智鑫公司的名义向蔬菜食品公司发函称智鑫公司声明2007年6月20日三方签订的补充协议自行终止，加盖了杨杰找他人伪造的智鑫公司的公章和张大军的私章。同日，刘炳炎以嘉丰公司的名义向蔬菜食品公司申请将土地过户至嘉丰公司名下。

　　2012年6月28日，智鑫公司在一审中的诉讼请求是：1、确认蔬菜食品公司与智鑫公司签订的JY2707《房产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》和《国有土地使用权转让合同》有效；2、由蔬菜食品公司继续履行上述合同，协助智鑫公司将位于岳麓区银盆北路编号为长国用（2009）第077771国有土地使用权和编号为长房权证岳麓字第709083720、709083721、709083722号房屋所有权过户至智鑫公司名下；3、由蔬菜食品公司赔偿智鑫公司经济损失110万元；4、确认蔬菜食品公司与嘉丰公司签订的《国有土地使用权转让合同》、《补充协议》、《房地产买卖合同》无效；5、由嘉丰公司、刘炳炎对智鑫公司110万元损失承担连带赔偿责任。

　　原审法院认为，本案双方争议的焦点是：一、智鑫公司是否具有本案诉讼主体资格。2007年6月20日，蔬菜食品公司、刘炳炎、张大军代表智鑫公司签订一份JY2708补充协议。该协议约定：2007年4月20日蔬菜食品公司与刘炳炎签订的JY2706房产土地转让协议书，由于刘炳炎没有房地产开发资质，三方一致同意将土地使用权过户到智鑫公司名下。同日，智鑫公司与蔬菜食品公司签订JY2707《房产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》、《国有土地使用权转让合同》，据此，智鑫公司与本案的诉讼标的有直接的利害关系，其可以提起本案诉讼主张的权利。智鑫公司虽已于2011年1月11日被工商行政管理机关吊销营业执照，但这只是行政机关的行政处罚，不会导致其诉讼主体资格丧失，智鑫公司应是本案适格原告。

　　二、本案是否超过诉讼时效。本案系物权请求权纠纷，智鑫公司诉求系对物权所有权的主张，故其主张不受诉讼时效的约束。

　　三、蔬菜食品公司与智鑫公司协议的效力。蔬菜食品公司、刘炳炎、智鑫公司于2007年6月20日签订的JY2708补充协议、智鑫公司与蔬菜食品公司于2007年6月20日签订的JY2707《房产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》、《国有土地使用权转让合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。

　　四、蔬菜食品公司与嘉丰公司协议的效力。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十八条规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。本案中，2009年4月23日，刘炳炎在智鑫公司不知情的情况下，以智鑫公司的名义向蔬菜食品公司函告2007年6月20日三方签订的JY2708补充协议自行终止使用，并在该函上加盖伪造智鑫公司的印章，因该终止协议的行为不是智鑫公司的真实意思表示，系刘炳炎采用欺诈手段使蔬菜食品公司违背了其真实意思表示与嘉丰公司签订了《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》、《房地产买卖合同》损害了智鑫公司的利益，且刘炳炎在公安机关陈述是在智鑫公司不知情的情况下加盖了一枚伪造的智鑫公司印章，并以智鑫公司的名义向蔬菜食品公司发函并与蔬菜食品公司签订《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》、《房地产买卖合同》，刘炳炎存在非法目的，故应认定蔬菜食品公司与嘉丰公司签订的《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》、《房地产买卖合同》的民事行为无效。

　　五、支付给蔬菜食品公司695万元房屋土地转让安置拆迁补偿款的主体。2007年5月16日，长沙市广裕房地产开发公司、长沙市岳麓区辉樊建材装饰店、湖南省洞庭水利水电建设公司、长沙市新河三角洲防洪工程项目部、湖南星光电力安装有限公司、长沙市耐尔明灯具经营部均出具证明称：所支付共计695万元到蔬菜食品公司账上系代智鑫公司刘炳炎支付的房屋土地转让安置拆迁补偿款。但在纠纷发生后，长沙市广裕房地产开发公司作出补充说明称该单位汇至蔬菜食品公司账上的490万元系谢武及陈俊所有，该款是谢武及陈俊通过该单位的账号支付给蔬菜食品公司的。陈俊是智鑫公司的股东，因智鑫公司当时没有成立、没有账号，当时具体事项由刘炳炎衔接故出具说明称：此款代智鑫公司刘炳炎支付的房屋土地转让安置拆迁补偿款。该款实际上是代智鑫公司支付给蔬菜食品公司房屋土地转让安置补偿款。长沙市岳麓区辉樊建材装饰店、湖南省洞庭水利水电建设公司、长沙市新河三角洲防洪工程项目部、湖南星光电力安装有限公司、长沙市耐尔明灯具经营部均作出补充说明称所支付的50万元、855000元、60万元、95000元系张大军所有，该款是张大军通过该单位的账号支付给蔬菜食品公司的。张大军系智鑫公司股东，因智鑫公司当时没有成立、没有账号，当时具体事项由刘炳炎衔接故出具说明称：此款代智鑫公司刘炳炎支付的房屋土地转让安置拆迁补偿款。该款实际上是我单位代智鑫公司支付给蔬菜食品公司房屋土地转让安置补偿款。另从刘炳炎在公安机关陈述本案支付给蔬菜食品公司的695万元房屋土地转让安置拆迁补偿款系由谢武以智鑫公司的名义组织支付的，故本案中应当认定支付给蔬菜食品公司695万元房屋土地转让安置拆迁补偿款的主体是智鑫公司。

　　综上，智鑫公司支付了695万元房屋土地转让安置拆迁补偿款给蔬菜食品公司后，与蔬菜食品公司、刘炳炎签订了JY2708补充协议。该协议约定：三方一致同意将本案争议的房屋、土地使用权过户到智鑫公司名下。同日，智鑫公司与蔬菜食品公司签订的JY2707《房产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》、《国有土地使用权转让合同》约定，蔬菜食品公司将本案所涉房产、国有土地使用权过户至智鑫公司，上述协议、合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方都应严格履行。蔬菜食品公司虽与嘉丰公司签订了《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》、《房地产买卖合同》，但对刘炳炎加盖伪造的智鑫公司印章以智鑫公司的名义向自己公司发函废止2007年6月20日三方签订的JY2708补充协议的情况不知情，故蔬菜食品公司在本案中不承担赔偿责任。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蔬菜食品公司与嘉丰公司签订《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》后将所涉土地房产过户到嘉丰公司名下、嘉丰公司基于无效民事行为取得的财产应予以返还。蔬菜食品公司与智鑫公司签订的JY2707《房产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》、《国有土地使用权转让合同》及其与智鑫公司、刘炳炎签订了JY2708补充协议合法有效，蔬菜食品公司应依照双方的约定履行相应的义务。另智鑫公司主张蔬菜食品公司赔偿其110万元的损失依据不足，不予支持。

　　综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十八条第一款（三）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认蔬菜食品公司与智鑫公司签订的JY2707《房地产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》和《国有土地使用权转让合同》有效；二、确认蔬菜食品公司与嘉丰公司签订的《国有土地使用权转让合同》、《补充协议》、《房地产买卖合同》无效；三、蔬菜食品公司在判决生效三十日内协助智鑫房公司将位于岳麓区银盆北路编号为长国用（2009）第077771国有土地使用权和编号为长房权证岳麓字第709083720、709083721、709083722号房屋所有权过户到智鑫公司名下；四、驳回智鑫公司的其他诉讼请求。一审案件受理费68150元，由嘉丰公司、刘炳炎共同负担。

　　刘炳炎、嘉丰公司上诉称：（一）一审判决认定蔬菜食品公司收到的695万元为智鑫公司为履行编号为JY2707和JY2709协议项下所约定的付款义务所支付的买地款项和补偿费用错误。JY2706协议付款义务人为刘炳炎，695万元是以刘炳炎的名义向蔬菜食品公司支付购买的土地款和补偿款，而非智鑫公司依据JY2707、JY2709协议支付的购买土地款和补偿款。一审判决认定“智鑫公司及关联单位支付给蔬菜食品公司的695万元视同替刘炳炎履行编号为JY2706协议项下的有关付款义务。”该事实表明：1、695万元是智鑫公司及关联单位通过自己的账户支付给蔬菜食品公司的；2、智鑫公司及关联单位向蔬菜食品公司支付的695万元款项的目的是代刘炳炎履行其签订的编号为JY2706协议项下约定的有关付款义务，而非智鑫公司履行自己签订的编号为JY2707、JY2709协议项下所约定的付款义务。3、2007年6月13日智鑫公司成立之前，该695万元已支付给蔬菜食品公司完毕。4、JY2708《补充协议》约定智鑫公司“替乙方（刘炳炎）履行编号JY2706协议项下的有关付款义务”，因此不是智鑫公司履行义务。（二）应认定编号为（2004）第042137号国土证约定的国有土地使用权及其地上附着的房屋过户给嘉丰公司的行为有效，蔬菜食品公司与刘炳炎签订《房产土地转让拆迁安置补偿协议书》合法有效，蔬菜食品公司已将土地使用权过户给嘉丰公司，双方已实际履行了约定的义务。刘炳炎已按编号JY2706协议约定支付了695万元土地购买款和安置补偿费给蔬菜食品公司，蔬菜食品公司亦将国土证及该土地附着房屋产权证交给了刘炳炎，刘炳炎也实际控制和管理该土地及房屋。蔬菜食品公司唯一没有履行就是没有将国土证登记土地使用权和地上附着的房屋过户给刘炳炎。此后，蔬菜食品公司与嘉丰公司签订《国有土地使用权转让合同》、《房地产买卖合同》及《补充协议》，并将刘炳炎依据编号为JY2706协议获得的国有土地使用权及其地上附着的房屋过户给了刘炳炎指定的嘉丰公司。刘炳炎虽在办理土地过户手续过程中实施了违法行为，但该违法行为不能否定蔬菜食品公司和嘉丰公司签订的《国有土地使用权转让合同》、《房地产买卖合同》及《补充协议》的效力，也不能否定蔬菜食品公司与刘炳炎签订的编号为JY2706协议的效力，更不能否定蔬菜食品公司应刘炳炎的请求将依据编号为JY2706协议约定的土地使用权及房屋所有权过户给嘉丰公司的效力。（三）一审判决认定智鑫公司与蔬菜食品公司2007年6月20日签订的JY2707和JY2709协议及《国有土地使用权转让合同》生效并履行错误。1、智鑫公司与蔬菜食品公司2007年6月20日签订的《国有土地使用权转让合同》第十一条约定“本合同经公证后生效”，表明该合同附条件生效，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“附条件生效的合同，自条件成就时生效”，智鑫公司与蔬菜食品公司签订的《国有土地使用权转让合同》因未公证不产生法律效力。2、一审判决认定智鑫公司已经履行了JY2707和JY2709协议约定的义务，并将涉案争议土地使用权和房屋所有权过户给智鑫公司无事实和法律依据。智鑫公司没有依据JY2707和JY2709协议约定履行应当承担的义务，其无权要求蔬菜食品公司履行JY2708补充协议约定的过户义务。3、刘炳炎与蔬菜食品公司签订的JY2706协议第五条第3款规定“本合同生效后，蔬菜食品公司不得将该房产土地再转让其他人。”但蔬菜食品公司又与智鑫公司签订JY2707和JY2709协议及《国有土地使用权转让合同》，损害了上诉人刘炳炎合法权益，应当认定无效。（四）一审法院适用法律错误。智鑫公司请求确认合同的效力，该请求涉及标的物都是属于合同的效力和物权的归属，本案应当适用《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定和《中华人民共和国物权法》的规定，但一审判决适用《民法通则》，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回智鑫公司的全部诉讼请求。

　　智鑫公司答辩称：（一）依据谢武生前与刘炳炎达成的协议书，本案诉争的土地房产实际由谢武组织资金购买，刘炳炎负责与蔬菜食品公司衔接及签约等事宜。为了办理土地过户，谢武的妻子陈俊成立了智鑫公司，并由智鑫公司与蔬菜食品公司、刘炳炎签订JY2708《补充协议》，智鑫公司与蔬菜食品公司签订JY2707《房产土地转让协议书》、JY2709《拆迁安置补偿协议书》，符合三方的真实意思表示，合法有效。智鑫公司按合同约定支付了695万元，该合同已得到实际履行。蔬菜食品公司收取的695万元，是智鑫公司履行2007年4月20日与蔬菜食品公司签订的JY2707、JY2709协议所支付，而非替刘炳炎及嘉丰公司所支付。（二）刘炳炎为达到其将诉争土地及房产过户给自己公司的目的，冒用智鑫公司的名义出具函件终止智鑫公司与蔬菜食品公司的合同，该民事行为因违法而无效。嘉丰公司、刘炳炎的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。

　　同超控股公司答辩称：同意嘉丰公司、刘炳炎的上诉意见。

　　二审中，刘炳炎、嘉丰公司提交了以下证据：1、2012年11月29日长沙市天心区人民法院（2012）天民初字第1691号、第1693号民事判决书各一份，该两份判决书确认刘炳炎及其嘉丰公司已将本案所涉房地产在长沙市天心农村合作银行抵押贷款两笔共计1000万元，抵押权人长沙市天心农村合作银行对抵押物享有优先受偿权；2、2010年8月20日谢武的父亲谢礼信《申明》一份，谢武妻子陈俊2012年1月12日的200万元收条及银行凭证，拟证明谢武妻子陈俊收回了200万元购地款，涉案土地还存在其他纠纷。

　　智鑫公司质证认为：对上述两份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能达到所证目的。

　　同超控股公司质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2申明人谢礼信应当出庭作证，且200万元的用途不明确，不能证明与本案有关联。

　　本院认证认为：证据1系人民法院生效判决，该判决认定的事实发生在本案纠纷之后，智鑫公司对关联性不予认可，本院不予采信。证据2关联性不能确定，亦无其他证据佐证，本院不予认定。

　　本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

　　根据长沙市工商行政管理局的企业注册登记资料，本院二审另查明：2013年9月10日，蔬菜食品公司变更为同超控股公司。

　　本院认为：嘉丰公司与同超控股公司签订的《国有土地使用权转让合同》、《房地产买卖合同》及《补充协议》无效。从涉案系列合同的内容来看，同超控股公司在对外出让位于长沙市岳麓区银盆北路11号房产、土地过程中，刘炳炎虽与同超控股公司签订JY2706《房产土地转让拆迁安置补偿协议书》约定刘炳炎为购买人，但刘炳炎购买款全部由谢武组织或出资，且根据刘炳炎与谢武二人的协议，刘炳炎应为谢武办理土地及房产过户，说明刘炳炎以原承租人优先购买权购买长沙市岳麓区银盆北路11号房产及土地，意图是帮助谢武购买。在刘炳炎与同超控股公司的JY2706协议中，约定将土地及房产过户给刘炳炎，但之后刘炳炎与同超控股公司、智鑫公司签订了三方JY2708补充协议，约定土地及房产过户至智鑫公司名下，说明同超控股公司对刘炳炎行使优先购买权实际是帮助谢武购买是知情的，同时也是认可的。三方JY2708补充协议虽约定履行刘炳炎与同超控股公司的JY2706协议，但同时约定转让土地及房产过户至智鑫公司名下，表明刘炳炎、同超控股公司重新约定了转让土地及房产的登记人，应视为双方对JY2706协议内容的变更，合法有效。三方JY2708补充协议约定刘炳炎为智鑫公司办理土地及房产过户手续，该约定说明智鑫公司办理过户手续必须由刘炳炎出面，并以智鑫公司的名义办理，故刘炳炎替智鑫公司办理过户是以智鑫公司的名义，在刘炳炎与智鑫公司之间形成一种委托代理关系。刘炳炎作为智鑫公司的委托代理人，在委托事务中，应当从事有利于被代理人利益的行为。但刘炳炎冒用智鑫公司的名义、伪造智鑫公司法定代表人的印章，向同超控股公司函告终止三方JY2708补充协议，要求将土地及房产过户至自己为法定代表人的嘉丰公司名下，其行为违背了三方JY2708补充协议设立的宗旨，损害了被代理人智鑫公司的利益，应无效。同超控股公司与刘炳炎嘉丰公司签订《国有土地使用权转让合同》及补充协议、《房地产买卖合同》，是基于刘炳炎前一个违法行为。而在刘炳炎违法行为当中，同超控股公司作为三方JY2708补充协议的签约人，明知自己收取的土地及房产买卖款全部由谢武出资支付，且在三方已经确认土地及房产应过户至智鑫公司名下，接下来应配合智鑫公司办理土地及房产的过户手续的情况下，对于刘炳炎持有智鑫公司的要求过户至刘炳炎嘉丰公司名下的函件，尤其对刘炳炎这样一个原购买人被后购买人智鑫公司委托从事办理过户的人，对该函件竟不作任何真实性审查，或对函件内容与三方JY2708补充协议内容明显不符之处，及明显损害智鑫公司利益的内容，不作任何求证。且依据三方补充协议第五条关于“未尽事宜须通过三方协商解决”的约定，对于变更事项需经三方签订补充协议解决亦不为之。很难说同超控股公司与刘炳炎签订土地及房产过户合同的行为，同超控股公司主观上不存在过错。鉴于刘炳炎以嘉丰公司的名义与同超控股公司签订《国有土地使用权转让合同》及补充协议、《房地产买卖合同》存在非法目的，损害了智鑫公司的利益，一审结合本案案情，对嘉丰公司与同超控股公司签订的《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》、《房地产买卖合同》的效力不予认定，并无不当。智鑫公司与同超控股公司签订的《国有土地使用权转让合同》至今未办理公证，系刘炳炎从中实施违法行为所致，智鑫公司没有过错，一审法院认定智鑫公司与同超控股公司签订的《国有土地使用权转让合同》有效，符合本案案情，并无不当。智鑫公司、刘炳炎与同超控股公司签订的JY2708补充协议，除约定“避免重复交税”的内容违反法律规定，应不予认定外，其他内容合法有效。刘炳炎上诉提出土地及房产已登记在嘉丰公司名下，嘉丰公司已取得该物权。本院认为，涉案土地及房产虽登记在嘉丰公司名下，但刘炳炎取得该物权未支付相应对价，且系刘炳炎冒用智鑫公司的名义等实施违法行为所登记，损害了智鑫公司的利益。根据《中华人民共和国物权法》第七条关于“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，嘉丰公司取得该土地及房产没有法律依据。刘炳炎及其嘉丰公司将本案所涉土地抵押给他人贷款，抵押权人的抵押权设立不影响本案合同效力的认定，本案并无必要追加案外抵押权人作为第三人参加诉讼。

　　综上，刘炳炎上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费68150元，由刘炳炎负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　谭智崇

审　判　员　　李金霞

代理审判员　　肖　芳

二〇一四年十月二十二日

代理书记员　　向　英