王福海等诉张运堂等买卖合同纠纷再审案

新疆生产建设兵团第七师中级人民法院

民事判决书

(2014)兵七民再字第1号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）王福海。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人、王福海之妻）叶梅娟。

　　委托代理人王福海。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）张运堂。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人、张运堂之妻）宋桂婷。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人、张运堂之女）张莉。

　　以上被申请人的委托代理人赵严勤，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。

　　以上被申请人的委托代理人陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。

　　再审申请人王福海、叶梅娟因与被申请人张运堂、宋桂婷、张莉买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第七师中级人民法院（2013）农七民一终字第17号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院申请再审。该院于2014年8月4日作出（2014）新兵民监字第00001号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王福海，被申请人张莉及被申请人的委托代理人赵严勤、陈自力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2012年6月19日，一审原告王福海、叶梅娟起诉至新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院称，一审被告张运堂、宋桂婷、张莉隐瞒事实，导致双方房屋买卖合同无法履行，因当时奎屯市房价上涨过快，请求判令三被告共同赔偿其房屋增值部分损失并承担评估费、诉讼费用。一审被告张运堂、宋桂婷、张莉辩称，是二原告违约在先，拒绝支付剩余房款才导致房屋买卖合同无法履行，且双方已经协议解除合同，购房款全额退还给二原告，还加付了5000元利息，二原告不存在任何损失，请求驳回二原告的诉讼请求。

　　新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院一审查明：2010年11月20日，王福海、叶梅娟（乙方）与张运堂、宋桂婷（甲方）订立购房协议，主要内容为“甲方将奎屯市绿波里32栋441号楼房以190000元卖给乙方，于2010年11月20日交给甲方140000元，余款于春节前一次性付清，双方达成协议应给乙方留下太阳能、电视机。甲方必须配合乙方办理过户手续，并交清手续”。王福海、叶梅娟分三次向张运堂、宋桂婷、张莉支付购房款180000元。之后双方发生争议，张莉于2011年4月10日退还王福海180000元购房款并支付5000元利息。2011年5月18日，张莉将该楼房转让给了案外人夏新建、赵丽丽。后经新疆金诚信资产评估事务所评估，奎屯市绿波里32栋441号房屋2011年4月10日的市场价值为250816元。

　　新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院一审认为：一、王福海、叶梅娟与张运堂、宋桂婷签订了购房协议，该房屋产权人虽为张莉，但张莉对其父母张运堂、宋桂婷订立的合同予以了追认，故该购房协议合法有效。当王福海、叶梅娟未按约定履行全部付款义务时，张运堂、宋桂婷、张莉应当催告其在合理的期限内履行剩余部分付款义务，并确定该通知到达王福海、叶梅娟，其在催告的合理期限内仍然拒绝履行，张运堂、宋桂婷、张莉方可行使单方解除合同的权利。因张运堂、宋桂婷、张莉未提供协商一致解除购房协议的证据，亦未提供经催告后，王福海、叶梅娟拒绝支付10000元余款的证据，故对张运堂、宋桂婷、张莉辩称的已协商一致解除购房协议的抗辩理由，不予采纳。二、王福海、叶梅娟主张的房屋增值部分利益，即合同法明确的因争议房屋价格飞涨“合同履行后可以获得的利益”，应当确定为被告违约时（2011年4月10日）该房屋的公正的市场价格250816元-双方订立合同转让价格190000元=60816元，因王福海、叶梅娟未按合同约定支付全部购房款，张运堂、宋桂婷、张莉从而享有拒绝交付房屋的抗辩权，故王福海、叶梅娟应当承担预期可得利益损失80%的违约责任，张运堂、宋桂婷、张莉未履行催告王福海、叶梅娟在合理期限内付清10000元房款的义务，导致合同不能合法解除，张运堂、宋桂婷、张莉应当承担预期可得利益损失20%的违约责任，即12163.2元。王福海、叶梅娟因诉讼产生的邮寄费、评估费1069.4元，按照胜诉比例王福海、叶梅娟负担744.4元、张运堂、宋桂婷、张莉负担325元。因此判决一、张运堂、宋桂婷、张莉于本判决生效后十五日内一次性支付王福海、叶梅娟预期可得利益12163.2元，并赔偿王福海、叶梅娟邮寄费和评估费325元。二、驳回王福海、叶梅娟的其他诉讼请求。案件受理费400元（已减半收取），由原告王福海、叶梅娟负担278元，被告张运堂、宋桂婷、张莉共同负担122元（由张运堂、宋桂婷、张莉于本判决生效后十五日内给付王福海、叶梅娟122元）。

　　双方当事人王福海、叶梅娟及张运堂、宋桂婷、张莉均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人王福海、叶梅娟上诉称：二人已经按照购房协议付过购房款180000元，2011年1月31日王福海到张运堂、宋桂婷家付余款10000元时，提出交付房屋的房产证和土地使用证、办理过户手续，张运堂方告知其该房屋登记在女儿张莉名下，并以需要与张莉协商为由，拒绝收取余款。之后王福海多次找张莉协商，张莉以各种理由推诿，不办理过户手续。因此，一审法院认为其违约在先毫无事实根据，让其承担80%的违约责任，是偏离事实而做出的错误判决，请求二审法院撤销一审判决，判令张运堂、宋桂婷、张莉承担给其造成的经济损失60816元以及评估费、本案一、二审的诉讼费用。上诉人张运堂、宋桂婷、张莉上诉称：购房协议约定，买方于2010年11月20日交给卖方140000元，余款于春节前一次性付清，卖方配合买方办理过户手续，而实际上是王福海、叶梅娟付了180000元后，拒绝支付余款10000元。王福海是2011年1月30日支付的最后一笔房款，同年4月10日接受的退款，时间跨度近三个月，这证明卖方经催告后给买方留了充分履行所欠余款的期限，故卖方不存在违约行为，不应当承担违约责任，请求二审法院撤销一审判决，驳回王福海、叶梅娟的诉讼请求。

　　本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

　　本院二审认为：王福海、叶梅娟为购买房屋，与张运堂、宋桂婷签订了购房协议，后经房屋产权人张莉认可，王福海、叶梅娟虽然没有按照协议约定按期支付全额购房款190000元，但已支付180000元，达到全部房款的95%，依法张运堂、宋桂婷、张莉已不能单方面解除该购房协议，虽然王福海接受了张莉退还的购房款180000元及利息5000元，但张运堂、宋桂婷、张莉没有按照购房协议交付房屋，应当承担部分违约责任。2011年房屋价格上涨已是不争的事实。新疆金诚信资产评估事务所对该房屋的评估价250816元，是真实可信的，张运堂、宋桂婷、张莉的违约行为确实给王福海、叶梅娟造成了很大的经济损失，理应予以补偿。本院作出（2013）农七民一终字第17号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120.40元，由上诉人王福海、叶梅娟负担1320.40元，由上诉人张运堂负担800元。

　　王福海、叶梅娟申请再审称，其二人按照与张运堂、宋桂婷订立的购房协议履行了付款义务，已向三被申请人付了180000元房款，但张运堂、宋桂婷隐瞒了该房屋系张莉所有的真相，又以要与张莉商量为由，拒绝收受剩余的10000元房款，导致协议无法履行，张运堂、宋桂婷、张莉构成违约。原一、二审关于二申请人承担80%责任的判决错误，其二人作为守约方，不应该承担任何责任，请求撤销原一、二审判决，判令三被申请人赔偿其房屋增值部分的经济损失以及评估费、诉讼费用，扣减三被申请人已经支付的款项，还应赔偿其各项损失共计43652.8元。张运堂、宋桂婷、张莉答辩称，购房协议约定就是先由申请人付完房款，被申请人才协助办理过户手续，但申请人一直未付剩余房款，导致协议无法履行，申请人作为违约方不能获得预期可得利益；且王福海接受退还房款及利息的行为就表明双方已解除了协议，申请人不存在任何损失。三被申请人已经向申请人支付了22827元的赔偿款，不应再支付任何费用，由此请求再审驳回申请人的全部诉讼请求。

　　本院再审查明：为给儿子购买婚房，王福海、叶梅娟（乙方）于2010年11月20日和张运堂、宋桂婷（甲方）达成购房协议，约定：“甲方将奎屯市绿波里32栋441号楼房以190000元卖给乙方，于2010年11月20日交给甲方140000元，余款于春节前一次性付清，双方达成协议应给乙方留下太阳能、电视机。甲方必须配合乙方办理过户手续，并交清手续”。王福海、叶梅娟先向张运堂、宋桂婷支付了140000元购房款，又向张莉支付40000元购房款。2011年1月31日（2011年2月2日系除夕），王福海携带10000元剩余房款来到张运堂、宋桂婷家中，提出双方去房管局交易，张运堂、宋桂婷同时办理过户手续，而张运堂却以该房屋系女儿张莉所有，卖房必须征得女儿同意为由拒绝收受剩余房款。之后王福海多次找张莉协商，双方未能达成一致意见，购房协议无法继续履行。2011年4月10日，张莉将购房款180000元及利息5000元退还给王福海，为不耽误儿子婚事，王福海接受了该款项并给张莉出具一份收条。经新疆金诚信资产评估事务所评估，奎屯市绿波里32栋441号房屋在2011年4月10日的市场价值为250816元。张莉于同年5月18日将该房屋转让给案外人夏新建、赵丽丽。本案原二审判决后，通过法院强制执行，张运堂、宋桂婷、张莉向王福海、叶梅娟支付了全部判赔款项12610.20元。另外，本案进入申诉程序后，通过本院工作人员做工作，张莉又向王福海支付了赔偿款5000元，王福海向本院提出撤回申诉申请。

　　上述事实，有购房协议1份、收房款收条3份、退房款收条1份、收赔偿款收条1份、房地产转让合同书1份、评估报告书1份、证人证言2份以及双方当事人陈述与辩解等证据在案为凭。这些证据，已经过开庭质证和审查，具有证明效力。

　　本院再审认为，王福海、叶梅娟与张运堂、宋桂婷达成的购房协议经过房屋所有权人张莉追认，合法有效，双方当事人应当按照协议内容履行。王福海、叶梅娟已经按照协议履行了95%的付款义务，在约定时间即2011年春节前支付最后10000元余款时，张运堂、宋桂婷却反悔，拒绝接受剩余房款，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。因张运堂、宋桂婷、张莉的行为已经明确表示不再履行协议义务，而当时奎屯市房价上涨较快，王福海为了不再扩大损失，于是接受张莉的退款，该购房协议至此解除。根据合同法第九十七条、第一百一十三条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。本案王福海、叶梅娟接受退款后，该款项已经不能够在奎屯市区购买与当初订立购房协议时相同品质的住房，张运堂、宋桂婷、张莉应当赔偿给王福海、叶梅娟预期可得利益，具体数额为诉争房屋评估价值250816元－双方协议价格190000元=60816元。王福海、叶梅娟因诉讼产生的邮寄费、评估费、诉讼费也应当由张运堂、宋桂婷、张莉承担。因此对王福海、叶梅娟要求张运堂、宋桂婷、张莉赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但王福海、叶梅娟计算赔偿数额有误，应当纠正。对于被申请人关于申请人未支付剩余房款违约在先而导致协议无法履行，三被申请人未违约不应赔偿申请人任何损失的辩解，因郭建华、韩德山两位证人均能够证实2011年春节前王福海向张运堂支付剩余房款而张运堂拒绝接受的事实，该行为即表明被申请人已经不愿再履行购房协议，三被申请人因违约给申请人造成的可得利益损失应予赔偿，所以对该辩解本院不予采纳。综上，原一、二审判决认定事实不清、适用法律不当，应予纠正。

　　本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

　　一、撤销本院（2012）农七民一终字第92号民事判决和奎屯垦区人民法院（2012）奎垦民一初字第220号民事判决。

　　二、被申请人张运堂、宋桂婷、张莉于本判决生效后十日内支付给再审申请人王福海、叶梅娟预期可得利益损失60816元、邮寄费及评估费1069.40元，扣除被申请人已经支付的22488.20元（利息5000元＋执行款12488.20元＋赔偿款5000元），还应当支付39397.20元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费400元，二审案件受理费2120.40元，由张运堂、宋桂婷、张莉负担，扣除已经支付的922元，还应当给王福海、叶梅娟支付1598.40元。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　汤克宏

审　判　员　　高炳瑞

代理审判员　　姚春辉

二〇一四年十月二十七日

书　记　员　　赵　磊