乌鲁木齐人防工程建设有限公司诉乌鲁木齐市迅安报警工程有限公司转让纠纷再审案

新疆维吾尔自治区高级人民法院

民事裁定书

(2011)新审一民再终字第00011号

    申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：乌鲁木齐人防工程建设有限公司（下称人防公司）。

　　法定代表人：宋玉修，该公司总经理。

　　委托代理人：阿米尔·热合曼，该公司法律顾问。

　　被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐市迅安报警工程有限公司（下称迅安公司）。

　　法定代表人：叶永河，该公司总经理。

　　委托代理人：冯念仁，新疆同星律师事务所律师。

　　委托代理人：陈红柳，新疆同星律师事务所律师。

　　申诉人乌鲁木齐市人防工程建设有限公司（下称人防公司）因与被申诉人乌鲁木齐市迅安报警工程有限公司（下称迅安公司）房产转让纠纷一案，不服本院（2001）新民终字第110号民事判决，向新疆维吾尔自治区人大常委会提出申诉。经本院院长提交本院审判委员会讨论决定，本院于2011年6月14日作出（2011）新民监字第00025号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法组成合议庭，于2011年7月15日、2012年2月1日公开开庭审理了本案，乌鲁木齐市人防工程建设有限公司的委托代理人阿米尔·热合曼及乌鲁木齐市迅安报警工程有限公司委托代理人冯念仁、陈红柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　乌鲁木齐市中级人民法院一审审理查明，1999年1月29日，迅安公司与人防公司签订协议书，约定由人防公司将其联建的新华商贸大厦中第12至14层共三层楼按每平方米1800元转让给迅安公司，迅安公司应支付定金1000000元。第四条约定：正式转让协议签订后，人防公司向迅安公司提供有效的并经迅安公司认可的担保后，迅安公司于三十日内预付购房款2000000元，余款在房产正式转让并由人防公司办理房产证、土地使用证等全部合法手续后三个月内一次性支付，已付定金可抵作房款。第五条约定：人防公司应于协议签订后四个月内办理好房产证等全部手续，否则承担房款20%违约金，可在支付房款时扣除。迅安公司按协议约定支付定金1000000元。1999年2月1日，人防公司与迅安公司又订立《抵押协议书》，该协议确定了人防公司转让房产、办理合法手续，保证不发生法律上的障碍的义务。协议第二条约定：因人防公司急需用款，迅安公司同意提前预付1000000元房款，人防公司为此及1000000元定金提供了抵押担保。双方于同日将《协议书》、《抵押协议书》进行了公证，迅安公司遂支付1000000元房款。1999年7月2日，迅安公司因人防公司未履行协议，向其发出“关于解除《协议书》的通知”，要求解除《协议书》，由人防公司承担违约责任，并于15日内开始清结工作。人防公司收到通知后，签署了“我公司已收到此件，我方意见不要解除，尽快补齐手续”的意见。基于此，1999年8月20日，人防公司与迅安公司再次订立《协议书》，作为之前协议的补充和更改，协议约定：人防公司办理房产证、土地使用证的期限延至1999年12月31日，并将迅安公司的三层楼水电分割独立，防火卷帘安装完毕，防排烟系统整修合格。如人防公司于1999年12月31日前办理好房产证等手续，则双方三个月内结清此前所发生各类款项，否则，迅安公司可单方撤销协议，并追究其违约责任。但协议签订后，人防公司始终未能按协议约定为迅安公司办理房产证等手续。迅安公司诉至法院，要求解除房屋转让协议，并要求人防公司退还定金、预付款各1000000元，并赔偿经济损失1000000元。

　　乌鲁木齐市中级人民法院一审认为，迅安公司与人防公司所签订的《协议书》及《抵押协议书》均是双方真实意思表示，合法有效。迅安公司已按《协议书》履行了给付定金的义务，经人防公司请求双方签订了《抵押协议书》，人防公司在该协议中已承诺保证办理合法手续，不发生法律上的障碍，现其辩称因工程完工未验收致使房产证等手续无法办理的理由，不能作为其未按协议履行办证义务的抗辩理由。人防公司至今未办理房产证等手续是事实，应承担返还定金、预付款，并承担房款20%损失。人防公司反诉称迅安公司未按约定支付预付款1000000元，因双方签订的《抵押协议书》所涉及的抵押担保物只针对定金1000000元及已付的预付款1000000元，并未提供另1000000元的担保，人防公司的行为已先行违约，故人防公司要求迅安公司支付利息的请求无法律和事实依据。迅安公司因人防公司违约及根据双方协议的约定要求解除合同的请求合理，予以支持。遂判决，一、解除迅安公司与人防公司所签订的与房产转让相关的两份《协议书》及《抵押协议书》；二、人防公司于本判决生效后三十日内返还迅安公司定金1000000元，预付款1000000元，迅安公司于本判决生效后三十日内将房产返还人防公司；三、人防公司赔偿迅安公司经济损失1000000元，于判决生效后三十日内付清；四、驳回人防公司的反诉请求。本案本诉案件受理费25010元，由人防公司负担。反诉案件受理费3666元，由人防公司负担。

　　本院二审审理查明，1994年6月8日，人防公司以其下属公司乌鲁木齐鑫龙实业开发有限公司的名义与乌鲁木齐市天山区新华北路街道办事处签订投资联建合同，约定联合修建新华商贸大厦，从大厦第九层（含九层）以上楼层，全部由鑫龙公司投资建设，其投资建设的楼层，产权归其所有。鑫龙公司的房产证双方共同办理，费用由鑫龙公司承担。合同签订后，人防公司依约投资联合兴建了新华商厦。该商厦于1995年竣工并已交付使用。人防公司依照联建合同的约定取得了其投资部分的楼房，并已使用。另查明，新华商贸大厦工程系新华北路街道办事处向政府职能部门报建审批的，大厦竣工后，由于消防等配套工程未完善，大楼未经认证验收，故未取得相关权属证书。针对大厦所在各单位产权登记问题，新华北路街道办事处于1999年10月10日给乌鲁木齐市产籍处出具函件，明确了新华商贸大厦所在各单位的房产面积，其中认可迅安公司受让的12-14层2928平方米的房产，希望产籍处在办理房产手续时给予分别登记。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。

　　本院二审审理认为，人防公司与迅安公司签订的两份协议书，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，转让合同合法有效。人防公司依照联建合同取得了新华商贸大厦12-14层的房屋，并已经营使用，对所拥有的房屋享有处分的权利，并不因对房屋权属证书的期待而不享有转让的权利。根据协议，人防公司与迅安公司已实际办理了房屋移交手续，迅安公司也受让了所转让的房屋，并且履行了支付定金、预付款的合同义务，而人防公司未能依约履行义务，显属违约。一审法院判令其承担返还定金、预付款并按约承担房款20%损失的违约责任并无不当。人防公司上诉主张其所转让的房屋未取得权属证书，合同无效与事实不符，不予支持。遂判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28754元，由人防公司负担。

　　本院再审过程中，申诉人人防公司称，我公司与迅安公司转让新华商贸大厦12-14层“房屋转让协议”纠纷案，和我公司与乌鲁木齐市新华北路街道办事处联建新华商贸大厦9-14层“联建协议”纠纷案，上述两案中存在的同一事实认定证据一致，但适用法律不当。“联建协议”纠纷案以未办理相关土地使用权变更登记手续和审批手续，违反国家行政强制性规范而确认联建合同无效。而“房产转让协议”纠纷案，也未办理相关权属证书却判决“房产转让协议”有效并判令我公司承担100万元的违约金。请求维护我公司的合法权益。

　　本院再审认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

　　一、撤销本院（2001）新民终字第110号民事判决及乌鲁木齐市中级人民法院（2000）乌中民初字第119号民事判决；

　　二、本案发回乌鲁木齐市中级人民法院重审。

　　本裁定为终审裁定。

审判长　阿不力克木

审判员　张　疆　华

审判员　李　阿　丽

二〇一四年十月三十日

书记员　张　晓　彤